【借地建物の増築／改築】増築？改築？修繕？

【借地建物の増築／改築】増築なのか？改築なのか？修繕なのか？

地主の方から、
「Aさんが、（借地建物の）外壁の補修をしている。連絡がない」
これは、増改築、修繕いずれでしょうか？

本来は、（借地権者の方が）その所有建物を増改築することは自由のようですが、
通常は、土地賃貸借契約書に「無断増改築禁止」が入っています。
その場合で増築や改築を行うときは・・
◆土地所有者に事前の承諾を得る
◆借地非訟により承諾に代わる許可を受ける
必要があり、これに違反すれば土地賃貸借契約の解除も。

では、増築とは？改築とは？
「増築」：建物に工作を加えて、床面積を増加させること。
　　　　　付属建物を、あらたに建築することも含まれる。
「改築」：建物を取り壊して新築する、同程度の大工事をすること。
　　　　　例えば
　　　　　火災等で滅失した場合、建物を全面的に改築すること。
　　　　　建物の一部が滅失した場合など。
　　　　　建物の柱その他の主要な構造部分を取り替えることも含まれるようです。
「修繕」：目的物の完全な使用収益を妨げる障害を除くため、完全な使用収益が
　　　　　できるように従前の状態とほぼ同じ状態にすること。
　　　　　例えば
　　　　　屋根瓦が破損して雨漏りがする場合、その破損した瓦を取り替えることなどで、
　　　　　借地建物の維持、保存を図る通常の修繕を禁ずる特約は無効となる可能性があります。
ですが・・
「建物の存続期間に影響を及ぼす修繕」
「建物の耐用年数に大きく影響を及ぼす工事」
「建物の主要構造部の過半の修繕」は、大規模修繕という「増改築」に該当する
と言われることもあります。

例えば
〇浴室のユニットバス工事
　→浴室部分のみの工事ならば、「建物の主要構造部の床の過半の修繕」
　　「耐用年数に大きく影響を及ぼす工事」に該当しないならば
　　大規模修繕とはいえないため、増改築に該当しない可能性大。
〇借地建物の外壁修理→“維持管理行為”のため、無断増改築違反とはいえない可能性大。

増改築？
維持管理行為？
の判断が難しい場合も多く、
事前の専門家の確認が必要な場合が多くあります。

※本内容を確定・保証するものではありません
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