借地の更新料、どうすればよいの？

借地の更新がきました。更新料はどうすればよいのでしょうか？

そもそも、借地の更新とは・・
朽廃による借地権消滅以外で、
〇更新請求により合意した合意更新
〇法定更新
がありますが、土地所有者が更新に異議を言うのは、
“正当事由”が必要です。
残念ながら、この正当事由が認められるケースはほぼ無いようです。

更新期間は、旧借地法には
「堅固建物30年以上」
「非堅固建物20年以上」とがありますが、
そこで問題になるのは更新料の額などです。

更新料は、社会慣行の中で主に生まれたものであり、
明確な規定があるわけではありませんし、
〇過去の地代の不足分や将来の地代の前払いとみる場合
〇賃貸借契約の円満な継続の対価としてみる場合（礼金的性質）
〇増改築等の各承諾料の同様として支払われる場合
などと考えることもできます。

更新料の支払いが是が非かは、
〇過去に更新料の支払いがあった
〇口頭でも、更新料の支払いの約束があった
〇土地賃貸借契約書に、更新料支払いの記載がある
等で、支払いの可否が判断の基準として見られるようです。

又、更新料の額に明確な根拠はありませんが、
更新料を借地権価格の5～10％程度としていることもあります。
（調停例として、3％や5.5％とした例もあるようです）
いずれにしろ、土地所有者の方と借地権者の方で、
支払う支払わないで揉めるケースがたびたびあります。

借り手側が、一切支払わないこともありますが、
土地所有者である地主さんは、
「この家は更新料を払わなかった」と末代まで覚えていくなど
お互いの感情のもつれの原因となります。
また貸し手側も、更新料を提示する際根拠を明示すべきであり、
根拠の無い請求額は、争いの元となります。

更新時期は、お互いが今後を見つめ直す良い機会ですので、
更新料で揉めるよりは、専門家のアドバイスのもと
お互いの関係継続に努めるべきです。

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