高断熱の住宅を買いたい
住宅業界の2025年問題と購入者に与える影響
2025年に家を買おうとお考えの方！2025年に建築基準法の改正があることをご存知でしょうか。
特に戸建の中古を買う、そしてそれをリノベーションしようかな！と思っている方には必見です。
住宅業界の2025年問題とは
建築基準法の改正に起因するものと、日本の建築業界を取り巻く環境によって引き起こされる問題です。
1．省エネ基準適合の義務化
建築基準法の改正によって、2025年4月以降、新築住宅の省エネ基準適合が義務化されます。
建物の省エネ基準とは
建物の省エネ基準は、建築物がエネルギーを効率的に使うために守るべき設計・施工の基準を示したものです。.断熱性能の向上やエネルギー消費設備の効率化、太陽光発電などによって、建物のエネルギー消費を抑え、環境負荷の軽減を目指します。
特に断熱性能と一次エネルギー消費量に関する基準が新たに加えられたため、これからは断熱性能が高くてエコな家しか建てられなくなります。
住宅会社にはこの省エネ基準を満たす家づくりが求められるのは当然として、省エネ関連の書類の提出など、今まで以上に手間やコストが求められるようになります。
最近では消費者の意識も高く、断熱等級については知識のある方も多く見受けられます。来年の法改正を前提に大手建売会社は2024年時点で既に断熱等級5、ZEHレベルの住宅を標準に建築しているところもあります。しかし残念ながら2024年時点でも断熱等級3、それ以下で建築し販売されている建売住宅もあります。多少安いからと言ってその家を購入するのは大変危険です。
2025年4月以降に断熱等級4未満の住宅は既存不適格となってしまうからです。
断熱等級の表記は今まで義務ではなかったため、既存住宅に断熱等級がわかる住宅ばかりではありません。
断熱の意識が高まってきたのはここ数年ですので、ハウスメーカーで建築された住宅でさえ、断熱等級不明の住宅も多く存在します。既存不適格となった中古は価値も下がってしまう可能性もあります。中古戸建てを購入し、リノベーションで断熱性能を上げるという方法もあります。
しかし、そのリノベーション、大規模な修繕にも厳しいのが2025年問題です。
省エネ基準適合の義務化についてさらに詳しくは、こちらをご覧ください。
●2025年の省エネ基準適合の義務化について
2025年の省エネ基準適合の義務化
2．4号特例の縮小
2025年の建築基準法の改正は、省エネ基準適合の義務化だけにとどまりません。同年4月から、4号特例も縮小されます。
4号特例とは
4号特例とは、建築確認の審査の一部を省略できる制度のことです。木造の場合は2階建て以下、床面積が500㎡以下、軒高9m以下、高さ13m以下の建物が、そして木造以外は平屋かつ床面積が200㎡以下の建物が特例の対象となっていました。
これまで木造の一般住宅のほとんどは4号特例の対象となっていましたが、2025年からこの特例が縮小され（事実上の撤廃）、一般住宅も必要な書類を全て提出しなければなりません。
家の強さを担保するのが構造計算ですが、4号特例によってこれまでは木造の一般住宅は省略しても良いことになっていました。ところがこれからは全ての住宅に、構造計算が求められることになります。
新築の戸建てであれば、単に構造計算が増えるという話で済むのですが、中古戸建ての大規模リフォームにまで確認申請が必要となると、どこのリフォーム会社でも工事ができるとは思えません。設計図面も残っていない住宅となれば壁を壊して構造を確認して図面を作る直すところから始まりますので、中古戸建てを購入してリノベーションというのは現実的には不可能に近い形になることが想像されます。
4号特例の縮小についてさらに詳しくは、こちらをご覧ください。
（https://www.sotsoken.jp/considering-the-strength-of-wood-part-2/）
2025年法改正によりさらに建築費が上がることも予想されます。高性能な住宅は今後の健康や暮らしのためには良いことではあると思います。しかし限られた予算の中でどんな家をどのように購入するかはとても悩ましい問題です。だからこそ、不動産を探すときは是非、建築と不動産がわかるプロに相談してください。
2025年は消費者が家を買う時にはまず誰に相談するか、誰に仕事を依頼するかということを意識できるきっけの年になることを願っています。
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