基礎編14～ゲストとのコミュニケーションのポイント
民泊で稼ぐためには？
民泊で得られる利益は、様々な要素によって左右されます。具体的には、物件の種類や場所、営業可能日数、価格設定、清掃費用、修繕費用、運営費用です。すべての要素が利益に影響を与えます。
物件の種類と場所
一般的に、大都市や観光地の中心部にある物件は、利用率が高く、価格設定も高めにできる傾向にあります。その反面、物件の取得費用や固定資産税が高くなる可能性があります。逆に、郊外や地方の物件は稼働率が低いかもしれませんが、物件の取得費用が低いため、初期費用を抑えて運営すれば十分に利益を上げることが可能です。
営業可能日数
旅館業法ならば、1年を通して営業が可能で週末や祝日、観光シーズン等、高い需要が見込まれる日々を最大限に活用することができますし、平日の宿泊単価を引き下げて稼働率を無理矢理上げるという手法もあります。一部の地域では、住宅宿泊事業法により180日に制限されます。
価格設定
「市場の動向を把握し、競合他社の価格と比較し最適な価格を設定！と言いたいところですが、『食べる』『飲む』『話す』『汚れを落とす』『寝る』の5つの要素にどれだけ付加価値を提供できるかが肝だと私は考えます。もちろん、価格を高くすればゲストは来ず！価格を低くすれば利益は出ない！という需要と供給バランスはありますが、そもそもホストとして提供したい「宿泊」というサービスをじっくりと考える必要があると私は思います。
清掃
清掃はゲストの満足度に直結するため、ここをケチることはできません！副業として民泊を運営される方は、
是非清掃をご自身でやる覚悟で臨んでいただきたいところです。日本は、これから急速な人口減少時代に突入します。高額な報酬と待遇であれば別ですが、簡単に人を雇える時代ではありませんので、ご注意ください。
修繕(リノベーション)
築年数が経過した古民家や建物面積がやたらと大きい物件には、大規模な修繕費用が必要となります。誠に残念ながら、古民家や建物面積の大きい物件には、そのほとんどに不動産担保的価値がありません。つまり、金融機関からお金を大きく借りられる可能性が極めて低いということになります。また、日本の気候は四季に分かれているので、その美しさを楽しめる面もありますが、住宅環境には厳しい！春＝温暖、夏＝湿気＆豪雨＆酷暑＆雷、秋＝台風、冬＝寒冷さらに、地震＆津波！誇張をすれば災害級のあらゆるイベントが毎年開催されています。古い住宅ほど災害級のあらゆるイベントに弱い面があるという事実を理解してください。★修繕は大好きな科目なので、徹底的に特集をします！
運営費用
仲介費用Airbnb仲介サービス費用(ホスト3%＋ゲスト14%orホスト15%)
1．リスティング(宿泊施設)をある意味広告のように掲載！
2．宿泊予約、チェックイン＆アウト 24時間365日カスタマーサポート付き
3．最短翌々日には、ホストが指定する金融機関へ決済サービス
4．物損や破損、汚損があれば、日本ホスト保険(保険料込み)にてカバー
5．ホスト向けに教育リソースを提供、SNSでマーケティング私としては、これだけ含まれているのならばむしろお得という認識です。
サイトコントローラー
複数の宿泊予約サイトをまとめて管理できるシステムで、ダブルブッキングを回避できます。サイトコントローラーは導入費用や毎月の利用料がかかり、その費用はサービスごとに異なります。
宿泊施設管理システム(通称PMS)
予約・客室管理や清掃管理、顧客管理、清算などを一元管理できるシステムです。こちらも導入費用などがかかります。
管理会社への手数料
通常、委託管理費は売上の20%が相場です。清掃費は別途かかります。自己管理の場合ですと、ほぼワンオペなので、稼働率が高まればその分で清掃スタッフを入れると考えるのがおすすめです！これらの要素すべてを考慮に入れた上で、計算します。
物件ごとの年間総売上－年間総運営費用＝利益です。利益とはなにか？英語だと『Profit』です。本来の意味は異なりますが、プロが手にするものだと私は理解しています。プロが真剣に考え抜いた上で手に入れられるのが『利益』です。
民泊を運営するには、不動産投資的視点に立つことも重要となります。投資回収期間・CCR(自己資本配当率)・ROI(投資回収率)を一度は計算をしていただきたいので、頭の隅に入れておいてください。
計算はあくまでも計算であり、理想的な数値です。実際には様々なリスクが存在する上に、需要が予想より低かったり、突発的な修繕が必要となる事故が起きたりします。さらに、予想外の新型コロナウイルスのような事態が発生等と売上が大幅に減少する可能性は十分あり得ますので、リスクマネジメントを行いながら、しっかりとした事業計画を立てる必要があります。
最後に、民泊は一夜にして成功するものではなく、民泊運営の理解を深めることが大切です。民泊運営を成功させるためには、綿密な計画や市場動向の把握、品質管理、顧客満足度の向上、リスクマネジメント等と多くの努力が求められます。これらの課題をクリアすれば民泊運営の成功はもちろん、あなた自身も大きな成長を遂げているといえるでしょう！
また、様々な人々との出会いや新たな経験、地域の活性化に貢献をするといった面白さも民泊運営による魅力のひとつです。この点だけはしっかりと忘れずに、自分なりのスタイルを追求してみてください。
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