字図混乱地域で大混乱？
がけ条例とは、崖（がけ）の崩落による被害を防ぐために、都道府県が定める条例です。
がけの高さなどの指定値は自治体によって異なりますが、主に以下のような規制が設けられています。
・建築制限: 崖の上下にある一定範囲内に、建物を建てたり、工作物を設置したりすることを制限しています。
・擁壁等の措置: 崖崩れの危険性がある場合は、擁壁や排水路などの対策工事を行うことを義務付けています。
・土地の利用: 崖の近くでは、土盛りや植樹など、崖の安定を損なうような行為を制限しています。
土砂災害警戒区域等のように、行政が区域を指定するものではなく、日本中個別に適用されます。
規制区域については、宅地造成規制や土砂災害警戒区域等の規制となります。
災害級の崖の崩壊が想定される区域は行政が積極的に規制を行い、個別の事案は消極的な対応と言えます。
長崎県建築基準条例第3条によると、次のように定めています。
・建築物を、高さ2メートルを超える崖に近接して建築しようとする場合は、崖の上にあっては崖の下端から、崖の下にあっては崖の上端から、崖の高さの1.5倍の水平距離を保たなければならない。
・崖とは、地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地で、硬岩盤以外のものをいう。
・建築物の用途、規模、構造又は擁壁若しくは崖等の状況により、建築物の「安全上支障がない」場合は、適用されません。
図を参考にして下さい。
水平距離の基点が、がけの上と下で違うので注意が必要です。
仮に崖高が3mで勾配が0.4とすると、崖の法面水平距離は3×0.4＝1.2mです。
したがって、崖上の敷地では崖上から住宅までの敷地有効水平距離は、3×1.5＝4.5-1.2＝3.3mです。
同様に、崖下の有効水平距離も3.3mとなります。
適用除外となる、「安全上支障なし」について。
「崖の状況」については、設計士が安全上支障がないと判断します。
例えば、確認申請の際に隣接する石積みについて安全上支障なしなど、図示します。
本来は、地盤調査を行い、崖に作用する外力等に抵抗できることを工学的に判断することが必要です。
実態は、目視や打診調査などによる判断が多いようです。
建築物の用途、規模、構造又は擁壁については、割愛します。
条例の対象となる崖は、自然に出来た土羽や砂岩だけでなく、人工的に築造されたコンクリート擁壁など全てです。
安全が確認されているものは除外されるので、注意が必要なのは古い石積みなどとなります。
ここからは、私見です。ご容赦願います。
そもそも、石積みなどの人工崖は、通常の勾配や根入れなど適正な施工であれば、土圧で崩壊することは希です。
崩壊の主要な要因は、水圧です。長期の長雨や大量の大雨で引き起こされます。
次に、地震も原因となります。
いきなり崩壊するケースは少ないので、次のような場合などで普段からの注意対処が必要です。
・水抜き穴や石垣の隙間から、多量の排水がある
・石垣に部分的な膨らみやズレがある
・砂岩にいちじるしい風化がある
・石積みの隙間がモルタルで埋められている、または水抜きパイプが小さい・少ない・ない
閑話休題
相変わらず話がくどいかな？申し訳ありません。
ここらで、まとめます。
不動産を探している場合。
がけ条例の対象となる土地や住宅の売買が多い割に、重要事項から抜け落ちていたり、条例そのものを知らない不動産業者もあるようです。
意図的、悪意でない限り、重要事項説明義務違反として責任を追及することは難しいと思われます。
敷地内に、あるいは隣接して崖がある場合は、不動産会社や建築指導課などに事前に相談することをお薦めします。
現在、がけ条例適用内にお住まいの場合。
一般に、崖などの法面の境界は法下です。
この場合、法面の所有者は法上の地主であり、維持管理の責任を負います。
とはいえ、将来のあるかもしれない危険に、多額の投資が出来る人は少ないでしょうね。
また、昔からある石積みで所有者が明確でないこともあります。
安全のためであっても、他人の所有地を改修することは、勝手に出来ません。
適正でない施工により、かえって崖を崩壊させることもあり得ます。
いずれにしても、関連の地権者で丁寧な話し合いが必要です。
最後に一言。
崖下に住宅の建ち並びが相当数あれば、申請により行政負担での改修工事も可能です。
雑談に最後までのお付き合い、ありがとうございました。
