土地購入手続きの流れは大丈夫？失敗を招く分岐点と後悔しない検討手順

マイホーム計画にあたり土地購入を伴う方もいる事でしょう。
でも、土地購入の手続き、何をどんな流れで進めるのか理解は大丈夫ですか？
不案内な土地購入手続きで失敗を招き、後々まで後悔を残すなんて事にはなりたくありません。
しかしながら、これら手順に関する失敗談や後悔話を耳にする事もあるのでは？
土地購入の流れをよく知らない中「早い者勝ち」という焦りだけで決めてしまい後々後悔‥‥
こうした失敗談には陥りたくないもの。
せめて土地購入一連の手続きの流れを知った上で臨めるならば、冷静な判断を下すゆとりも生まれます。
失敗や後悔の回避には望ましい環境ですね。
今回は大切なマイホーム計画が失敗談や後悔話に陥らない為、土地購入前に手続きの流れを今一度確認するお話です。

◯ 土地購入手続きの流れが何故大切か？

因みにこの記事を読んでいるあなたがマイホーム計画を進めているならば、土地購入手続きの流れに関する理解度の自己診断はいかがですか？
「まずコレから始めて、次に〇〇、その次は□□」といった一連の手続きの流れです。
そもそもマイホーム計画を始める方のほとんどは、賃貸程度の不動産取引の経験はあれども、売買となると初体験なはず。
そうなると土地購入手続きの流れはおろか、実際に必要な手続き項目や具体的作業の中身もよくわからないという方は多いのでは？
結果として、全手続きのプロセスは業者に促されるままの流れ作業‥‥
この状態では全体の流れが常に視界不良です。
自らの判断や意思表示をすべき重要なタイミングを見落とす可能性もあり、落ち着いた手順で取引に臨める環境とはいえません。
特に土地購入取引は契約手続きの段が、権利義務の関係からも全体の流れの中で注意を要するポイント。
でもその意味合いや前後の流れの理解に不安を残したままでは、失敗や後悔招く結果にもなりかねないのです。
では土地購入手続きの流れ全般の知識不足がどの様な失敗を招くのか？
どの様な手順を追って後悔を残す事になるのか？
事例を通して考察してみましょう。

次に上げる土地購入手続き過程で起きる3つのケースは、それぞれ何らかの失敗や後悔含みの事例です。
その要因はどこにあるのか？
どうすればその失敗を回避出来たのか？
クイズになぞらえてその答えを解いてみてください。

Q1.土地探しの手順
まずは土地探しの情報収集を優先。
でも候補物件は何度か見つけたものの、色々と検討中に毎回先に売れてしまい嫌になってきた。

Q2.土地購入検討時
めぼしい土地物件を発見。
値引き交渉もしたいが、その手続き中に早い者勝ちで他の人に買われのが心配。残念だけどそのまま契約。

Q3.土地購入と建物検討の流れ
不動産業者に勧められた駅徒歩圏土地物件に一目惚れ。
他は何も決まって無いが「先に土地契約を済ませ確実に押さえた後、ゆっくり間取りや住宅会社を検討すれば良いですよ」と促された。

問題点や失敗回避の手掛かり、解りましたか？
要点をまとめると、
Q1土地購入の流れで起こりがちな苦労話。
「サッサと決めてしまえばよかった…」と後悔しても時既に遅し…でもどうすれば？中途半端な検討では決められないし…。
Q2これとは反対にとにかく「早い者勝ち」と、焦りから契約手続きを急ぐパターン。
特にそれまでの流れでQ1の様な経験していれば尚更です。
Q3「手順自体特に問題ないんじゃない？」「その流れのどこに失敗原因が？」と感じる方が多いかもしれませんね。決心がついているのなら、正に早い者勝ちだと…。

何が原因？どうすれば？と問われると、明確に「コレだ！」と問題点を指すのは難しくありませんか？
でも、土地購入手続き内訳やその流れの知識が備わると、これらクエスチョンの危なげなポイントが見えてくるはず。
百聞は一見に如かず！
早速、土地探索から土地購入手続き完了までの流れを整理します。
クエスチョンの答えはその後で！

◯ 土地購入手続きの流れ（契約前）

それでは具体的な土地購入手続きの流れについてみていきます。
但し一口に土地購入の流れといっても、下の2つの段階に区分して整理した方が全体の流れがつかめるはず。

両者は売買契約の手続きが転換点となります。
双方の作業性質を例えるならば前者期間は「やっておいた方が良い：better」、後者期間は「やらなければならない：must」とも言えましょう。
失敗につながるポイントもそこを踏まえれば可視化され、結果的に無用な後悔とは一線を引けるはずです。
したがってここからは、土地購入手続きの流れを（契約前）と（契約から）に分けて整理いたします。
まずは契約前の流れから始めましょう。
つまり土地購入検討段階の整理です。

①予算案作成

土地購入の具体的作業の起点といえば、皆さん頭の中で「土地探し」から始まる流れをイメージするのではないでしょうか。
実際のところ、現代の土地探しはWeb情報を活用すれば、即座に探索作業を開始できます。
「駅近物件」「ここの学区内で」「出来れば南道路」
好物件を見つけ出そうと真剣に画面とニラメッコ！
多くの方がその様に実践し、土地探しを最優先にした流れへの違和感など感じないかもしれません。
しかし！
土地情報集めの前に終えておくべき手順がある事にお気付きですか？
それは予算案の作成。
資金の見当をつけ、予算案を作成し、土地購入に充てられる予算はどのくらいかを目論む段取りが先決です。
なぜなら「これだ！」と好物件を発見しても、資金計画が後手に回り、よくよく試算してみると予算と合致せず振り出しに‥‥
こんな歯痒い失敗を経験された方もいるのでは？
そもそも皆さんの希望通りの物件は、他者にも好物件に映るもの。
そうなれば人気物件ほど価格は安値とは反対の、予算ぎりぎりラインになるのが世の常。
一方で、資金計画自体は具体的物件の有無とは関係なく事前に作業できますね。
好物件を発見してから、これを開始するのでは時間のロス！
なにせ不動産取引成立のルールは早い者勝ちです。
予算オーバーの物件に惑わされたり、その間に隠れた好物件逃して後悔するのは如何にも不合理です。
物件見極めのポイントは予算案作成から始まる流れ！
まずはここからです。

②土地情報探索／選定

予算案が定まれば、いよいよそれに合致する物件情報集めと選定に向けた検討作業に進みます。
ここで多くの方の関心は、所在、価格、面積、地形、周辺環境といった個々の条件に集まる事でしょう。
勿論これらは全て大切な要素には違いありません。
でもこんな問題も！

マイホーム計画は土地購入だけで完結しません。
充実した住まいも実現してはじめて実を結びます。
そこで、この段階で是非検討に加えておきたい手順が土地に合わせた間取り案の作成なのです。
「間取り？まだ土地を品定めしてるのに気が早くない？」
そんな疑問も聞こえてきそうです。
でも候補の土地に希望の住まいが実現可能な確証がないまま、「大丈夫だろう…」と見込みだけで検討を進めるという事になれば、建物のプランニングは土地契約手続きの事後になるでしょう。
理想の間取りとは、ただ敷地内に収まれば良いというものでなく、暮らしの快適性を左右する使い勝手や日当たりの状態が噛み合ってはじめて実現するもの。
つまり個々の土地に合わせたプランニングが完成して初めてその状態が確認出来るのです。
いざプランニングに取り掛かってみると、外形的に大丈夫だろうと思っていた土地が、実は思う様な間取りが実現困難な事に気付く‥‥
もしそれが土地売買契約の事後にこうした事実に気付いたとしても、契約の撤回は安易に出来るものではありません。（この点は売買契約の項で後述します）
土地購入にまつわる失敗談や後悔話は、これが遠因となっているケースが数多くみられます。
正にここが成功、失敗の分岐点。
だからこそ土地の見極め材料として、間取り図の作成を土地選定の作業に加えておきたいのです。

③買付け証明／予約申し込み

土地情報探索から候補の選定を終えれば後は最終判断です。
そこで「現品一個限り」である不動産取引は「早い者勝ち」が鉄則。
後述する売買契約を先に締結した者が優先権を得ます。
とは言っても有力な土地情報にたどり着いたとて、中々即決とはいかない場合もあるでしょう。
「売買金額の値引き交渉は出来ないか？」
「頭金もう少し抑えられないか？」
「確認や交渉したい事はあるけど、その間に誰かに先を越されたら」
そうした期間の猶予が欲しい場合の方策として、「買付証明書」を差し入れる手続き方法があります。
これは、売主に対し購入の意思表示としてこの書類を差し入れる事で、取引条件の申し入れ、確認をするとともに、一定期間その物件購入の優先権を得る事を願い出るものです。
買付け証明に定まった書式にはありませんが、通例では土地購入希望者、購入希望金額、契約締結予定日時、を書き添えた書面をもって手続きされます。
但しこの買付証明書には法的拘束力はありません。
したがって双方いずれかの事情で契約に至らなかったとしても違約を伴う金銭の授受や、特別なペナルティーは通常ありません。
また、不動産業社が売主の場合に多く用いられる「予約申し込み」という手続きに関しても同様です。
基本的要件は両者同様ですが、こちらは手続きに際し、書類交付に加え10万円程度の範囲で申込証拠金の預かりを要件とする場合があります。
但しこの預り金は、もし契約成立に至らなかった場合は、特段の定めがない場合は返金という流れになりますのでこの点不安はありません。
買付証明と比較すると予約申し込みは「土地購入自体に迷いがある場合の検討猶予期間」的扱いがなされるケースが多い様です。
これら手続きを上手に活用し、焦る事なく落ち着いた検討作業を進めたいですね。
但し、両者ともこの手続き後、安易に翻意する事は売手、買手の信頼関係を毀損する事にもなるので、軽々な書面交付は慎むべき点だけはご承知おきください。
本来友好だった業者との関係に溝が出来てしまう等の失敗談も耳にする事がありますので。

この様に売買契約締結以前の土地購入検討作業は機転を利かせた手順次第で、成否が左右されるターニングポイントがいくつか有ります。
常に流れの先を見越して検討作業を進めたいですね。

◯ 土地購入手続きの流れ（契約から）

ここまでの流れで一連の検討作業と付随する手続きの甲斐もあり、購入物件が定まればいよいよ売買契約の締結です。
またここから先、売買契約以降の流れは、不動産取引上必須となる手続き中心となる上に、一部は時期の要件も加わるので注意が必要です。
その時系列も含めて、手続きの流れをしっかりと押さえておきましょう。

④ 売買契約

土地購入の意思が固まれば次の流れはいよいよ売買契約です。
売買契約を締結するにあたり、その取引きの態様は「売主」「販売代理」「媒介」の3つがあります。
またそのいずれであるかによって、土地購入費用に付帯費用が加わる場合があるので確認が欠かせません。
「媒介」は売主と買主の仲介役として不動産業者を介在させる取引き形態であり、業者自体に取引内容の決定権はありません。
また、売買金額の他に別途売買金額×3％＋6万円＋消費税（売買金額により例外あり）を上限とした仲介手数料の負担が必要となります。
「販売代理」は売主から代理権を与えられた不動産業者が販売から契約の流れにおける業務を行う取引き形態であり、媒介の様な手数料は不要な事が一般的ですが例外もあるので確認が必要です。
「売主」は不動産業者が直接売主であり、売買金額以外の手数料はありません。

土地売買契約には次の3つの手続きを備える事が法的に必要です。

＜重要事項説明＞

宅地建物取引業者は買主に対して売買契約成立までに取引する物件に関し定められた事項を記載した重要事項説明書（35条書面）を交付し、定められた事項を説明する事が法的に義務付けられています。
また、この説明は宅地建物取引士の有資格者である事が必要です。
重要事項説明は契約締結前の説明が義務付けられており、買主の申し出があっても省略出来ません。
実施時期については契約締結前であればいつでも良いので、物件選定の検討段階で、業者の説明が不明瞭であったり、何を確認すれば良いか分からず不安だという場合は、早めにこの手続きに入る事も確認不足からの失敗回避にひと役買うかもしれません。

＜契約書面取り交わし＞

物件概要、売買金額、手付金額、残金決済日時、取引約定といった事項を記載した売買契約書面（37条書面）で取引き内容が合意されれば、後述する手付金の授受と合わせて、書面に買主、売主双方が署名捺印し契約締結いたします。
この手続きをもって双方に契約履行の責任が発生します。
契約の解除権はこの段階を経ても双方に有りますが、当然ペナルティーが課せられる事から（これについては次の手付金で説明致します）通常は売買契約をもって購入の確約を得た状態と考えられます。
また、住宅ローン事前審査（仮審査）での融資承認手続きを得ている事を契約締結の条件とするケースももありますので、予め確認しておきたい事項です。

＜手付金授受＞

売買契約締結に伴い売主買主間で手付金の授受を致しますが、この手付金は中途解約時の違約金となる解約手付となります。
解約手付とは解除原因が買主の場合は手付金を放棄し売主へ、売主が原因の場合は手付金の買主への返還に加え更に同額を加算した額を支払う事で違約金とするものです。
その点を踏まえて双方で合意し金額を決定します。
但し、手付金額は法定で物件金額の2割が上限です。
ここで特に重要なのは、説明の通り解除権はあるが違約金の負担が生じるという点。
仮に建物の計画案立案が未完もしくは未着手であれば、準備が整う時期は売買契約以降という事になりますね。
でも、そのタイミングで土地と希望する建物の相性が良くない事が判明しても後の祭り。
土地契約を白紙に戻せば違約金の負担が生じてしまいます。
これが先の土地選定の項で触れた間取りも含めた検討作業の必要性を説く理由。
土地は決めたものの、その後のプロセスでどうしても間取りづくりが難航し、結果、後悔だらけのマイホーム計画等という残念な話が少なくないのは申し上げた通りです。
重要なポイントですので押さえておきたいですね。

⑤住宅ローン申し込み

ここからは売買契約締結を済ませて以降の手続きの流れになります。
売買契約で支払い済みの手付金額以外の残金は、住宅ローン利用を予定するケースも多いはずです。
となると住宅ローンの申し込み手続きが必要ですね。
検討作業の流れの中で、売買契約の項でも触れた事前審査（仮審査）を済ませた方もいるでしょう。
しかしながら、それは簡易的な扱いに過ぎず正式な手続きではではありません。
では正式な融資審査手続き（本審査）はいつ行うのか？
そのタイミングが売買契約後のここなのです。
なぜこのタイミングでの手続きか？
その理由は、ほとんどの金融機関が求める本審査必要書類の中に、前項で取り交わした売買契約書面が含まれているからです。
更に注意点として、土地契約に関する書類に加え、建物関連の「建築工事請負契約書」「設計図書」「見積明細書」「建築確認申請書」といったものが必要書類に加えられる場合もあります。
つまり土地購入の手続き自体は順調に流れていても、建物の検討作業が停滞した状態ではここで流れがストップしてしまいます。
これは次の項で説明する残金決済に影響します。

⑥残金決済／引き渡し／所有権移転登記

前項の住宅ローン手続きも無事完了し、残金支払いの準備が整えば売買金額の残金決済を行います。
日時は売主買主相互の合意変更がなければ、予め④売買契約の項で触れた売買契約書の日時を遵守します。
大きなお金が動く事から、手続きの日時と場所は平日の銀行とするケースが一般的ですので、お仕事との日程調整も必要です。
この残金決済手続きで土地購入金額全ての支払いが完了し、同時に予め依頼し同席した司法書士が決済完了を確認の上、所有権移転登記手続きに入ります。
また、決済前に購入物件に瑕疵が無いか予め確認を終えておく事を忘れてはいけません。
これには敷地境界杭の設置確認も含めておくべきでしょう。
この一連の流れで売主から買主に土地が引き渡され、登記簿上も名義が移転し、名実共に土地購入の手続きは完了です。
さて、残金決済、引き渡し手続きの流れとその内訳は以上なのですが、実はこの「決済期日」が土地購入手続きの成否を分ける重要な意味を持っている事をご存知ですか？
因みに、残金決済期日は売買契約締結時に買主売主双方の合意で決まりますが、通例としては契約後1ヶ月から長くても3ヶ月の範囲内というケースが一般的です。
もう一度土地売買契約から残金決済までの流れを振り返ってみましょう。
この間に必要な手続きは「住宅ローン本審査」でした。
当然この手続き全てが即日完了という訳にはいかず、審査申請後も審査期間、融資承認後の資金交付準備期間、これら手続きに要する事務的な日数を見込まなくてはなりません。
ままある書類不備発生の可能性と、その処理日数などの経過も考慮すれば相応の期間を必要とします。
加えて忘れてはいけないのが、前述した審査書類に含まれる建物関連の必要事項です。
つまり、もしも建物の検討作業が進まない状態で土地契約だけが先行した場合、決済までの日時は建物検討に要する時間と融資関連手続き期間の双方に割り当てねばなりません。
当然の事ながら、建物検討スケジュールはタイトなものとなる事は覚悟せねばならないでしょう。
「土地を決定してからジックリと間取りを考えよう」などという時間的余裕は決して感じられないはず。
こうした契約から残金決済までの手続き事項と流れを念頭に置かず、土地購入プロセスを進めるストーリーを想像してみてください。
全体の流れが窮屈なものになったり、安易に決定した土地決済日に縛られるなど、後々に後悔のタネとなる課題を誘発する事にもなりかねないでしょう。
土地購入手続きにおける決済期日の重要性ご理解頂けましたか？

◯ こんな後悔を残さない為に

さて、ここまで土地購入手続きの内訳とその流れを解説してまいりました。
望ましいプロセスとその重要性、明確になってきましたか？
それでは冒頭に皆さんに問うたクエスチョンの答え合わせをしてみましょう。

Q1.土地探しの手順
「良さげな土地を発見しても検討中にいつも先に売れてしまう」問題。
これは土地を発見し、その後お金の計算など土地以外の事柄の検討作業に入る時間の使い方に問題があるのです。
例えば予算案の検討は具体的な物件が存在しなくても、事前に進める事が出来ますね。
そうする事で土地発見後の検討作業が土地に集約、時間短縮化が図れると共に、予算を把握した上での土地探索となりますので精度が増し、無用な失敗のリスクも低下しますね。

Q2.土地購入検討時
「めぼしい土地を発見後、契約を焦って失敗を招く」問題。
土地取引に備わる早い者勝ちの性質が、焦りから購入に関わる判断を惑わせ、後々後悔のもととなってしまう事例は少なく有りません。
こうした場合「買付証明書」「予約申し込み」の手続きを上手に検討作業の流れに挟む事で、落ち着いた検討環境をつくるだけでは無く、取引条件の交渉、確認を図る事にも役立つのです。

Q3.土地購入と建物検討の流れ
好物件が出現し気持ちがグラついていると業者から「まず土地契約先行し、安心してから建物考えれば良い」と背中を押されて迷う問題。
確かに土地取引は早い者勝ちですから一理ある理屈にも聞こえます。
しかしながら、建物の構想を未着手で土地購入手続きを進めると、

これらが判断ミスを招いたりや余裕のなさから失敗に至る遠因となる可能性は確認してきた通りです。

いかがでしたでしょうか？
マイホーム計画は人生の一大事業。
その中で一戸建て新築を目指す場合、まずは土地購入からです。
しかしながら初めての不動産取引。
進むべき流れや具体的手続きを知ってと知らずに臨むのでは、自ずと精度に影響を及ぼす可能性がご理解頂けたと思います。
無用な後悔など残さず、理想のマイホーム計画成就を願うのは誰もが一緒。
その為の土地購入手続きの流れの理解、もう大丈夫ですね！


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