【不動産】不動産賃貸のリスク（危険）と対策【後編】

前回のコラムのの続きです。

「契約終了の困難性」及び「賃料不払いの場合の損失」という
不動産賃貸のリスクに対し、
賃貸人は、どのような対策を立てればよいでしょうか。

１．（対策（１）正当な賃料の設定）

まず、対策の一つ目として
正当な賃料の設定が挙げられます。

貸すときは、人情的に、出来るだけ安い賃料で貸してあげたいと思う方も
おられるかもしれません。
しかし、やはり上記の通り、「契約終了の困難性」及び「賃料不払いの場合の損失」
のリスクがあるのですから、
物件の価値に応じた相当な賃料は、契約時に定めておくことが、賢明だと
思います。

なお、賃貸借契約の締結後、賃料を増額することは、
賃貸人・賃借人の合意、または裁判所による賃料増額の請求手続を得なければ
できません。
インフレになったからなどの理由で、賃貸人が一方的に賃料を値上げすることは
できませんので、ご注意ください。

２．（対策（２）連帯保証人または保証会社の確保）

次の対策として、契約時に、連帯保証人または保証会社を
確保しておくことが重要です。
連帯保証人を確保していることで、賃借人にも「家賃を延滞してはならない」
という気持ちを植えさせますし、
万一の賃料不払いの際にも対応できるからです。

なお、連帯保証人は、出来れば同居の親族は避けたほうがいいでしょう。
同居の親族の場合、賃借人と共に無断で転居してしまう危険などがあるからです。

３．（対策（３）敷金の確保）

次の対策として、契約時に、敷金をきちんと確保しておくことが重要です。
家賃不払いの場合の貴重な担保になるからです。

敷金を多額にすると、賃借人を見つけにくくなるというデメリットもありますが、
逆に言うと、敷金を用意できる経済状況の方に賃借することができ、
家賃不払いの危険が少なくなります。

４．（対策（４）賃料不払いの場合の迅速な連絡）

次の対策として、賃料が入金されていない場合、
迅速に賃借人及び連帯保証人に連絡することが重要です。

多くの人には
「催促がうるさい人から支払っていこう」という傾向があります。
催促をしっかりと行うことによって、支払いの気持ちを植えさせることが
重要です。
特に、連帯保証人に連絡した場合、連帯保証人から賃借人への働きかけも
期待できます。

「まだ敷金があるから・・・」などという考えはできる限り避け、
延滞があれば、数日中に、
急いで催告を行うように心がけることをお勧めいたします。

５．（対策（５）早めの弁護士への相談）

次の対策として、家賃の不払いがあった場合は、
早めに弁護士に相談し、対応を相談することが挙げられます。

まだ家賃不払いの金額が１～２か月程度であれば、
賃借人に「家賃が支払えないなら出ていかなければ」
という意識が残っている場合が多いため
交渉の結果、円満な退去の実現、あるいは延滞賃料の解消に向け、
様々な話し合いができる可能性が高いからです。

逆に、家賃不払いの程度が１年以上経過し、
敷金を控除しても多額の延滞家賃が生じている場合
明渡の交渉、及び残額の支払いの交渉が難航する危険があります。

是非、家賃の延滞に対処するためには
早めに弁護士に相談を行うことを
お勧めいたします。