「埋蔵文化財包蔵地」～不動産売買における注意点～
不動産を売却しようと考えたときに、買主に正しく伝える必要があることとして「その土地が建て替え可能かどうか」という点があります。
特に知っておきたいのが、「再建築不可物件」と呼ばれるものの存在です。
これは文字通り、「一度建物を取り壊すと、再び建てることができない物件」のことです。
今回は、「再建築不可物件とは何か」「なぜ再建築できないのか」「どんなリスクがあるのか」など、知っておくべきポイントを解説します。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、その名のとおり「建て替えができない物件」のことです。
主な原因は、建築基準法に定められた“接道義務”を満たしていないことにあります。
建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と定められています。
これは、火災や災害の際に避難・消火活動を円滑に行うために定められた安全上のルールです。
つまり、消防車や救急車のような緊急車両が通れないような狭い通路しかない土地や、道路にまったく接していない土地は、周辺住居への被害拡大のリスクがあるため、新たな建築が認められないのです。
再建築不可となる主なケース
再建築不可物件とされる主な条件は、次の4つです。
1．土地が道路に面していない（袋地）
自分の土地が他人の土地に囲まれていて、直接道路に出られない場合です。
たまに、道路との間にある他人の土地が、現地の状況では道路の一部または自身の土地の一部になっているように見える場合もあります。（上記図の赤線部分）
その場合、接道義務を満たしているとはみなされない場合があるため、公図や土地の登記情報なども確認することが重要です。
2．道路に接する間口が2m未満（旗竿地）
幅が2m未満の細い通路で接道している土地の場合、接道義務を満たせません。
上記図の土地①の場合、道路と直接接する部分だけではなく、通路部分すべてが2m以上の幅があることが必要です。
また、上記図の土地②、③のような場合、道路との間にある通路部分が、建築基準法上の道路ではないにもかかわらず、現地では舗装されており道路に見えることがあります。
この場合、建築基準法上は通路部分を土地➁と③の「宅地の一部（＝旗竿地）」として、接道義務を満たす必要があります。
接道義務を満たすには、旗竿部分の間口が2m×2m=4m必要となり、また、旗竿部分に土地➁と③がそれぞれ2分の1ずつ持分を持っていることが必要とされることがあります。
現地の通路部分幅員だけでなく、公図や土地の登記情報、測量図なども確認することが重要です。
3．接している道が建築基準法上の道路でない
土地と道路は問題なく接していても、その接する道路が「建築基準法上の道路」ではない場合は、接道義務を満たすことができず、再建築不可物件と扱われます。
建築基準法上の道路とは、建築基準法上の道路第2条1項に定められている5種類の道路です。
接する道路が建築基準法上の道路かどうかは、現況の幅員が4mあるかを確認したうえで、役所で確認が必要となります。
4．市街化調整区域内にある
「市街化調整区域」とは都市計画法に定められた、街づくりを抑え市街化を抑制していく地域のことです。
つまり市街化調整区域では、原則として新たに建物を建てることができません。
再建築不可物件のデメリット
1．建て替えができない
再建築不可物件の最大のデメリットは、もちろん「建て替えができない」ことです。
古い建物を取り壊すと、二度と新しい家を建てられないため、リフォームをしながら住み続けるしかありません。
しかし、築年数が経つほど、雨漏りやシロアリなどの瑕疵リスクが高まる可能性があります。
また、地震や火災で建物が壊れてしまっても再建築ができず、更地のままになってしまうこともあります。
2．住宅ローンが利用できない
もう一つの大きな問題は、「住宅ローンが使えないこと」です。
は担保評価が低く、金融機関の融資対象外となることが多いため、現金購入が前提となります。
結果として、購入可能な顧客層が限定され、流通性も低下します。
※雨漏り被害のリスクについては、こちらの記事をご参照ください。
あなたの家は大丈夫？～雨漏り被害を見逃さないホームインスペク
※シロアリ被害のリスクについては、こちらの記事をご参照ください。
あなたの家は大丈夫？～シロアリ被害を見逃さないホームインスペ
売却をあきらめる必要はありません
「再建築不可」と聞くと、もう売れないのでは…と思われがちですが、実はそうではありません。
例えば、隣地の所有者が土地を広げたいと考えている場合や、現金購入や投資目的での購入など住宅ローンを利用しない人にとっては、需要があります。
また、将来的に間口を広げる、または道路幅員の拡張などで接道条件が改善され、再建築が可能となる条件を満たすことができれば、通常の不動産と同じように売却することが可能となります。
さらに、売却前に「再建築不可の原因」や「敷地の法的状況」を正確に把握することで、対策を講じられるケースもあります。
そのためには、不動産の調査に長けた専門家のサポートを受けることが大切です。
まとめ
再建築不可物件は、一般の方では判断しづらい法的制限があるため、宅建業者による重要事項説明書での正確な記載が不可欠です。
弊社では、不動産業者様向けに「重要事項説明書の作成代行」を行っており、福岡市の『福岡市建築物の敷地と道路との関係の建築許可運用基準』や、熊本市の『道路判定』などについても熟知した担当者が、綿密な調査をもとに、再建築不可物件に関する正確な記載を心がけています。
「この物件は再建築できるのか？」と悩むような、難しい物件などがありましたら、お気軽にご相談ください。
