共同住宅（マンションやアパート）における大まかな外壁塗装の期間はこれぐらい
マンションなどのメンテナンスでは、建物全体の外壁塗装が主になってきますが、外壁だけではなく他の部分の修繕なども必要です。
マンションやアパートの集合住宅は、一戸建てとは違って各入居世帯の専有・共有部分があり、多少複雑になってきます。
建物の所有者であるオーナーさんとして、どの部分のメンテナンスをする必要があるのか？ その基本的な解説をしていきましょう。
専有部分、共有部分の違い
専有部分とは各入居者世帯が自由に使える部屋の中のことで、共有部分とはそれ以外のマンションの全ての部分になります。
【主な専有部分】
部屋の中全て
・玄関ドアの内側
・玄関ドアの鍵穴など
【主な共有部分】
部屋の中以外の全て
・玄関ドアの外側
・外壁
・エレベーター
・階段
・廊下
・床
・天井
・照明
・エントランス
・ベランダ、バルコニー
・窓、サッシ
・集合ポスト
・設備系統（給水・ガス・電気）
など
ここで気をつけたいのは、ベランダやバルコニーです。ベランダは各入居者世帯がそれぞれに使える部分ではあるのですが、共有部分です。さらに窓やサッシも共有部分なので、基礎知識として覚えておきましょう。
共有部分のメンテナンスが必要な理由
専有部分のメンテナンスは持ち主である各所有者がそれぞれで行うのですが、オーナーさん、管理組合が行うマンション全体の修繕が必要なのは共有部分です。
共有部分が経年劣化などで破損してしまうと、見た目の悪さの他にも漏水、漏電、事故や災害時の対応の遅れなどが出る可能性があり、マンション入居者たちの生活と安全性を損なってしまいます。
建物というのは、劣化したまま放っておくと耐用年数よりも早く寿命を迎えてしまいます。マンション全体の耐久性を保持するためにも、メンテナンスや修繕は必須と言えます。
ベランダの修繕は外壁塗装と一緒に行う
ベランダの修繕が必要な場合は、外壁塗装の際に一緒に行うようにすると効率的です。
その理由としては「1度に工事をすることで費用的にも安く済む」「工事後の耐用年数を外壁とあわせることができる」などが考えられます。
【ベランダの劣化状態とは？】
ベランダは共有部分ではありますが、居住者が洗濯物を干したり家庭菜園をしたりと、それぞれで利用するスペースです。
この部分の劣化や破損をそのままにしておくと、利用しづらくなるだけではなく安全面でも問題になります。
＜防水層のはがれ＞
ベランダは塗装やシートで防水処理されていますが、劣化すると表面のトップコートやその下の防水シートまではがれてしまうことがあります。
こうなるとはがれた部分から雨水などが侵入して、ベランダの床内部が腐食することもあり、ひどくなれば下の階のベランダに水漏れを起こすかもしれません。
修繕内容としては、再塗装や防水シートの張り直し、床にひび割れや膨れがあるようならその部分の修復をします。ベランダの防水方法や状態によって修繕内容や費用も変わるので、専門業者にチェックしてもらい、対処法を考えましょう。
＜手すり、柵など鉄部のサビ＞
ベランダの手すりや柵などは、主に鉄部（金属が使われている部分）です。鉄部がサビてしまうと耐久性も低くなり、寄りかかっただけで折れてしまうこともあります。
修繕時には、サビの部分をしっかりと落としておき、その上で防腐塗装などで再防水処理をしておきます。
＜水たまり＞
ベランダの床は基本的に、雨水がたらないように排水溝に向かって勾配がつけられているのですが、建物の歪みや排水溝内部にたまったゴミなどで水はけが悪くなり、水たまりになることがあります。
水たまりがひどい場合には塗装や防水シートでは処理できないので、工事で勾配や排水溝などを調整することになります。
＜カビやコケ＞
ベランダの床面の日当たりが悪い部分は、湿気などでカビやコケが発生しやすいものです。
そのままではカビなどの臭いが充満するし、見た目にもよくありません。
カビやコケは長期間放置するとなかなか取れなくなってしまいます。早い段階で取るようにすれば、専門業者に頼まなくて済むでしょう。
外階段や手すりの修繕
マンションやアパートの外階段は、建物の中でも特に劣化が激しい場所です。
紫外線や雨風に常にさらされているので、サビや腐食が起こりやすく、安全面で大きな影響を与えます。
外階段は主にアルミや鉄、コンクリートで造られています。鉄はサビに弱く、サビに強いアルミにしても経年劣化を起こします。コンクリートではひび割れが起こって雨水が侵入し、腐食が進んでしまうこともあります。
外階段は非常階段の役割を担う場所でもあるので、劣化状態をそのままにせず、常に正常な状態を保つことが大切です。
＜サビ落し＞
外階段の修繕時には、最初に階段や手すりのサビを完全に落とします。サビの残ったまま塗装をすると表面が凸凹になるだけではなく、塗装がはがれてしまう原因になります。
もしサビで穴があいているようであれば、その部分も修繕してから塗り直すようにしますが、あまりに進行しているなら手すりや階段を造り直す必要も出てきます。
＜塗り替え＞
サビを落としたら、塗装の塗り替えをします。塗り替えは、たとえサビていなくても、外階段の耐用年数の前に行うようにしましょう。こうすることで劣化を抑えて寿命も延びます。
塗り替えをする際には、階段自体も手すりも防水効果のある塗料を使います。塗料を重ね塗りすることで、より強い防水効果が期待できます。
＜ノンスリップ加工＞
鉄などの階段は雨に濡れると滑りやすくなり、転倒などの事故が起きやすくなります。このような外階段には、ノンスリップ加工を施して滑らないように処理します。
ノンスリップ加工とは、階段の段鼻（各段の先端部分）にゴムやプラスチックなどの滑りにくい素材の滑り止めを設置することです。
建物全体に影響する屋上の修繕
マンションの屋上は、物件によっては入居者たちに解放していたり立ち入り禁止になっていたりしますが、緊急時には避難場所などにもなる大切な場所です。
しかし、紫外線や雨などが直接当たる場所でもあるので、その分劣化も激しくなります。
屋上部分の劣化状態には、主にひび割れや膨らみ、塗装や防水シートのはげなどがあります。
屋上床自体のひび割れや膨らみは雨水を建物の中に浸入させる元になりますし、その原因は劣化による塗装やシートのはがれです。
屋上の主な修繕は防水処理になりますが、外壁などのメンテナンスと一緒に行う以外にも劣化が見られたときは適切に修繕をしていきましょう。
