分譲マンション売却までの流れ
不動産を売却する際、売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、さまざまな費用が発生します。
売却後に後悔しないよう、土地を売るときに売主様が支払う諸費用と税金、そして手元に残る金額を、高知市の不動産会社の立場から解説します。
戸建て・分譲マンションの売却については、別のコラムでご説明します。
手元に残るお金の計算式
手残り額＝売却価格－諸費用－税金
土地の場合は、測量費（境界確定や復元など）・解体費など金額の大きな項目があり、売却価格が低いほど、価格に対する諸費用の割合は大きくなります。
土地の売却でかかる主な諸費用
1．仲介手数料
不動産会社に支払う成功報酬で、売買契約が成立してはじめて発生します。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。たとえば1,500万円で売れた場合、上限は56万1,000円（税込）となります。
また、2024年7月の改正（空き家等に係る媒介報酬規制の見直し）により、売買価格が800万円以下の場合は、事前の説明と合意のうえで最大33万円（税込）まで請求できるようになりました。金額はあくまで上限で、不動産会社によって異なります。（依頼の際は不動産会社にご確認ください。）
2．印紙代
売買契約書に貼る収入印紙の代金です。軽減措置が2027年3月31日まで適用されており、契約金額が500万円超1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。
3．測量費用
境界が確定していないと、買主様や金融機関から確定測量を求められることがあります。隣地の所有者や道路管理者の立会いが必要で、土地の広さや隣地の数によって変わり、30～60万円程度が目安です。（あくまで目安です。場所や形状によっても異なりますので土地家屋調査士へご相談ください。）
売買契約では、売主様が境界を明示するのが一般的です。売却を考え始めた段階で、境界の杭や過去の測量図が残っているかを確認しておきましょう。
4．登記費用
抵当権や根抵当権が残っている場合は、抹消の登記が必要です。登録免許税のほか司法書士報酬が必要です。
また、登記簿の住所と現住所が変わっている場合は変更登記が、名義がまだ亡くなった方のままの土地は、相続登記が必要です。
なお、一般的に高知県では、登記にかかる費用のうち司法書士の書類作成費等は売主様の負担となります。本コラムのシミュレーションでは、登記費用を5万円として計算しています。
5．解体・撤去・整備の費用
●古家の解体
●庭木の伐採、草刈り、ブロック塀・庭石・浄化槽などの撤去
●家財や残置物の処分
古家付きのまま売るか、更地にして売るかは悩ましい判断です。ここで注意したいのが固定資産税です。建物が建っている土地は税負担が軽くなる特例がありますが、解体するとその特例が外れ、翌年から土地の固定資産税が上がる場合があります。売却までに時間がかかりそうなときは、解体のタイミングを慎重に決めましょう。
当社では、相続登記・建物解体・遺品整理の業者のご紹介から代行まで対応しています。
農地・市街化調整区域の土地は要確認
農地は売却に農業委員会の許可や届出が必要になることがあり、市街化調整区域の土地は建築が制限されるため、買主様が限られます。手続きに時間がかかり、費用も別にかかる場合があるため、早めにご相談ください。
売るまでの保有コストと精算
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。そのため、年の途中で引き渡す場合は、引渡し日以降の分を買主様から精算金として受け取るのが一般的です。
一方、売れるまでの間の草刈りや管理の手間と費用は、売主様の負担です。遠方にお住まいの場合は、当社の空き家管理のご利用も可能です。
利益が出たらかかる税金（譲渡所得税）
税金がかかるのは、売却代金そのものではなく「利益（譲渡所得）」に対してです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
●取得費：土地の購入代金や購入時の費用です。建物とは違い、土地は年数がたっても減額されません。購入時の契約書などが見つからない場合は、売却価格の5％を取得費とすることができます。相続した土地は、亡くなった方の取得費を引き継ぎます。
●譲渡費用：仲介手数料、印紙税、測量費、売却のための解体費用など
税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で変わります。
●5年超（長期譲渡所得）：20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）
●5年以下（短期譲渡所得）：39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）
相続した土地の場合、所有期間は亡くなった方が取得したときから数えます。
土地の売却で使える主な特例
●低未利用土地等の100万円特別控除：所有期間5年超の個人が、都市計画区域内の使われていない土地などを、売却価格500万円以下（市街化区域などは800万円以下）で売る場合、譲渡所得から100万円を控除できます。買主様が利用することや、市区町村の確認書が必要で、2028年12月31日までの譲渡が対象です
●空き家の3,000万円特別控除：相続した実家の建物を解体し、その敷地を売る場合も対象になります。昭和56年5月31日以前の建築であることや、相続開始から3年を経過する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却であることなどが要件です。相続人が3人以上の場合は上限が2,000万円になります
●マイホームの3,000万円特別控除：住んでいた家を取り壊して土地を売る場合、取り壊しから1年以内に売買契約を結ぶことなどの要件を満たせば適用できます
●取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続開始から3年10か月以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算できます
いずれも確定申告が必要で、併用できない特例もあります。要件や期限が細かいため、売却の計画段階で税務署や税理士に確認することが大切です。
手元にいくら残る？シミュレーション
更地の土地を1,500万円で売却するケースで計算します。仲介手数料56万1,000円（税込）、印紙税1万円、確定測量35万円、登記費用5万円で、譲渡費用は合計97万1,000円です。特例は使えないものとします。
購入時の資料がない場合（取得費は売却価格の5％＝75万円） 譲渡所得は、1,500万円－（75万円＋97万1,000円）＝1,327万9,000円です。税額は約269万8,000円（1,327万9,000円×20.315％）で、手残り額は約1,133万円となります。
購入時の契約書があり、取得費が1,000万円とわかる場合 譲渡所得は、1,500万円－（1,000万円＋97万1,000円）＝402万9,000円です。税額は約81万8,000円で、手残り額は約1,321万円となります。
同じ売却価格でも、取得費を証明できるかどうかで、手残りが約188万円変わる計算です。なお、実際の金額は土地の状況や個別の事情によって異なります。
手残りを増やすための4つのポイント
①取得費がわかる資料を探す：購入時の売買契約書や領収書は、見つかれば大きな節税につながります。相続した土地は、亡くなった方の書類も確認しましょう（遺品整理や引っ越しの際に失くされる方も多いので気を付けましょう）
②境界と測量図を確認する：売却活動の途中で測量が必要になると、引渡しが遅れる原因になる場合があります。複雑な場合や面積が登記簿から大きく増減する場合は事前に測量することをおすすめします。
③解体のタイミングに気を付ける：固定資産税や特例の要件にも関わるため、解体前にご相談ください
④特例の期限を逆算する：相続した土地は、期限から売却のスケジュールを組むことが大切です
まとめ
土地を売ったときに手元に残るお金は、「売却価格－諸費用－税金」で決まります。測量や解体といった土地ならではの費用と、取得費の扱いが、手残りを大きく左右します。
当社では、売却の査定はもちろん、手残り額の目安のご案内、相続登記・空き家管理・建物解体・遺品整理の紹介から代行まで、売却に必要な手続きをまとめてサポートしています。県外にお住まいの方も、お気軽にご相談ください。
●無料相談：お電話・LINEで承ります
●査定依頼専用フォーム：https://house-stadium.info/
※本コラムの金額や計算例は一般的な目安であり、実際の取引金額・税額は個別の事情によって異なります。税制上の特例の適用には要件があります。具体的な税額や確定申告については、税理士または所轄の税務署にご確認ください。
