残された不動産をどう分ける?【4つの遺産分割方法】

2023年2月16日

テーマ：相続不動産

コラムカテゴリ：法律関連

相続不動産の遺産分割方法は、下記のとおり「現物分割」「換価分割」「代償分割」の3種類と、分割をしないで相続人で「共有」するという4つの方法があります。不動産の場合は、相続財産のうち不動産は実家だけというケースは多く、相続人が複数いるとなかなか平等にというわけにはいきません。残されたご家族が遺産分けで揉めないように、生前から遺産分割について準備をしておくことが大事となります。

1．不動産をそのまま相続する「現物分割」

「現物分割」とは、不動産他の財産を財産ごとのカタチで相続する方法。たとえば、相続人が2人の場合で、一人が不動産をもう一人が現預金を相続する。または、不動産が2つある場合は、その不動産評価に差があっても、一人がA不動産、もう一人がB不動産を相続するというもの。ただし、評価に差があったりするので、相続人間で話し合いが纏まりにくい場合も。

2．相続人で不動産を「共有」する

「とりあえず共有」というケースをよく見かけますが、問題を先送りにしていることにもなります。数年後に、いざ売却しようとした時に、当初の相続人が亡くなっていると、その子（代襲相続人）と話し合わなければなりません。また、相続人が認知症になってしまったり、保有期間中に維持管理を誰がするのか等々、様々な問題が出て、結果、当初よりも複雑で面倒になることも。

3．不動産を相続した人が他の相続人に代償金を払う「代償分割」

「代償分割」とは、特定の相続人が不動産などの現物を単独で相続する代わりに、他の相続人に金銭などを支払い調整することで分割する方法。たとえば、均等に分けるとすると被相続人が住んでいた評価3000万円の自宅不動産を妻（配偶者）が相続する代わりに、子二人に金銭をそれぞれ750万円を支払い調整することで分割する方法です。ただし、当事者間で合意ができれば代償金の額は均等である必要はありません。

4．相続した不動産を売却して金銭で分ける「換価分割」

相続した不動産を売却して現金化し、その売却手取り金額を分割して相続する方法。今後、誰も不動産を使用する予定が無いケースでは、平等に分割できる。ただし、自宅等でそのまま利用するケースでは、売却の合意が得られにくいことも。売却にかかわる経費の立替えや売却までの維持管理、売却後の申告など、誰かに負担がかかるケースもあるので事前によく取り決めをしておくことが重要です。
【よくある質問】
>>相続後、売却を予定している場合は、誰の名義にするのがよいか？

生前のうちに、所有する不動産について、分け方を検討しておくことが大切です。自宅だけだからと何もしておかないことは残された相続人に「分け方は自分たちで考えろ」ということになります。また、自宅以外に不動産を所有されいてる場合、「（残されても）貰っても困る不動産」は、相続人にとっては負担になります。不動産の財産目録（一覧表）を作成し、時価や相続税の試算、売却後の税金のことも含めて、老朽アパート・地方の不動産・別荘地等々、生前元気なうちに不動産の整理を進めておくことも大事です。

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