家賃と消費税制度の矛盾について

アパートやマンションを経営する大家さんにとって、毎月の「家賃収入」と「消費税」の関係は切っても切れないテーマです。
実はこの「家賃と消費税制度」には、オーナーの立場から見て“矛盾”と言える部分があるのをご存じでしょうか？

住宅家賃は「非課税」なのに経費は「課税」

国税庁の定めによると、住居用の家賃は消費税の課税対象外です。
つまり、入居者が毎月払う家賃に消費税を上乗せすることはできません。

一方で、オーナーが支払う管理委託料、修繕費、広告費、清掃費、リフォーム費用などはほとんどが課税対象。
つまり「支出には消費税がかかるのに、収入では消費税を取れない」という不均衡が発生しているのです。

結果として「オーナーの実質負担」になる

この仕組みのせいで、オーナーは家賃収入から経費を出す際、消費税分を自己負担しているのが実情です。
たとえば100万円の大規模修繕を行えば、消費税10万円を大家さんが吸収することになります。

テナント物件（事務所や店舗）の場合は家賃に消費税を乗せられるため、経費とのバランスがとれているのですが、住宅賃貸に限ってはこの矛盾が長年放置されている状態です。

インボイス制度でさらに複雑に

2023年10月から始まったインボイス制度も、大家さんに新たな悩みを生み出しました。
本来、住宅家賃は非課税のためインボイスとは無縁のはずですが、法人契約や駐車場など課税対象の収入があると、インボイス登録が必要になるケースが出てきます。

結果として、

消費税を取れない住宅家賃

消費税を取れる法人契約や駐車場収入
この2つが混在し、経理処理がより複雑になっているのです。

まとめ

住宅家賃は非課税、経費は課税 → オーナーの実質負担

テナント賃貸とのバランスが取れていない

インボイス制度でさらに煩雑化

「家賃＝非課税」という一見入居者に優しい制度ですが、その裏側では大家さんに大きな負担が生まれています。
この矛盾をどう是正していくのか、今後の税制改正の議論に期待したいところです。


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