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丹治和也

売主の疑問、不安、要望に応える不動産売却のプロ

丹治和也(たんじかずや) / 不動産取引業

WIRED.Inc 株式会社ワイアード

コラム

「空き家を売却するか、賃貸に出すか迷っています。」

2021年6月13日

テーマ:福島市の空き家

コラムカテゴリ:住宅・建物


空き家のご所有者様から多く頂くご相談の中で、「売却するべきか」「賃貸に出すべきか」で迷っているというものあります。
このようなご相談は、東京23区などの大都市と福島市などの地方都市では、考え方が大きく異なります。

今回は、特に福島市内で空き家をご所有されている方へ向けて、「売却」と「賃貸」それぞれメリット・デメリット、またどちらの方法がベターなのかをご紹介したいと思います。(不動産はエリア性、個体差が大きいため、あくまでもご参考としていただければ幸いです。)





空き家のままが一番良くない!


ご実家などが空き家となった場合、すぐに「売却」するのも、「賃貸」に出すのも気がひけるという方も多いでしょう。やはり気持ちが「空き家の活用」へ向くまでには一定の時間が必要かもしれません。
しかしながら、空き家を空き家のままにしておくことは、地域の側面から見ればあまり好ましいことではありません。

管理がなされず、建物が劣化したり、雑草や樹木の枝が伸びたり、といったことはもちろんのこと、管理がなされていても、空き家である以上、放火の可能性や何らかの者に不法占拠されるなど、防犯上のリスクがあるためです。
逆に、空き家を活用し、新たな住み手が生まれることは地域にとっての活性化につながります。特に今後空き家率が30〜40%程度までは上昇していくことが予想されていますので、空き家をそのままにせず、どんどん活用していくことが望ましいのです。




空き家を賃貸に出した時のメリット・デメリット


空き家の活用方法として「賃貸」に出した場合のメリット・デメリットはどうでしょうか。見ていきたいと思います。



【メリット】

・空き家を手放す必要がない。(将来住むこともできる。)

・空き家や土地を管理する手間から解放される。

・月々の家賃収入が生まれる。

・空き家に新たな住み手が生まれることで、地域が活性化する。



【デメリット】

・入居者の人柄によってのトラブルリスク(家賃滞納・クレーム・近隣紛争など)

・毎年、固定資産税・都市計画税の支払いがある。

・入居者が変わるごとに軽微な修繕費用が発生する。

・5年〜10年ごとに大規模な修繕費用が発生する。

・地方都市の場合、長期で所有することで土地の価格が下落する可能性がある。

・入居者がいるため、売却したい時に売却できない。(売却できても価格が下がる。)



以上を見ていくと、管理の手間がなく、家賃収入を得られるというメリットがある一方、賃貸に出すことで、修繕費用や税金の負担が発生したり、不良な入居者に賃貸してしまうとトラブルに繋がりかねないなどのデメリットがあります。また、入居者と賃貸契約を結ぶために、不動産の利用(売却を含む)に制限ができるといったこともあります。





空き家を売却した時のメリット・デメリット

では続いて、空き家を「売却」をした場合のメリットとデメリットを見ていきたいと思います。



【メリット】

・空き家や土地を管理する手間から解放される。

・管理費用や税金など空き家に関する金銭負担がなくなる。

・売却益(現金)が得られる。

・空き家に新たな住み手が生まれることで、地域が活性化する。



【デメリット】

・空き家を手放さなくてはならない。(将来住むことができない。)

・何らかの需要で将来、土地の価格が上昇する可能性がある。



以上を見ていくと、売却益を得られる、経費の負担がなくなるといった金銭的なメリットがある一方で、思い出が詰まったご実家などであった場合、手放すということ自体に心理的なデメリットがあると思われます。また、地方都市では可能性は薄いと思われますが、将来的に地価が上昇する可能性もあります。





賃貸・売却どちらがベターな選択肢か


売却、賃貸のそれぞれのメリット・デメリットを考えた上で、どちらがベターな選択肢か、福島市という地域性において判断するならば、


・ご自身やご親族が、将来的に空き家もしくは当該地土地に住む可能性がある場合

を除いては、売却を選ぶことがベターであるように思います。
理由としては、


・所有し活用する賃貸には様々なリスクが伴う。

賃貸に出す場合、入居者の人柄によってのトラブルリスク、修繕費、税金などの経費負担があります。場合によっては賃貸収入以上のリスクを引き受けてしまう可能性があるのです。



・地方都市である福島市の場合、全体的には地価が下落する可能性が高い。

一部のエリアを除き、特に地方都市は人口減少、少子高齢化、空き家の増加を背景に地価が下落する可能性が高いため、一時的に賃貸収入を得られてもその期間に土地の下落が起きれば、売却益まで含めた最終的な手残り金額が減少する可能性があります。

つまり、様々なリスクを引き受けて賃貸経営を行っても、最終的に損をしてしまう可能性がある、ということです。逆に、大都市圏や一部の例外的な地方都市など地価上昇の可能性が見込める場合には、リスクを引き受けても、所有し活用することが得であるケースもあります。



まとめ

今回は、空き家を活用する方法として「売却」・「賃貸」のいずれを選ぶのがベターな選択肢かについてご紹介致しました。不動産は個体差が大きいため、すべての不動産に対し一概に言えることではありませんが、今後の空き家のご活用のご参考にしていただければと思います。

こちらの記事が皆様のお役に立てれば幸いです。







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