貯蓄から投資へシフトしていく世の中にあわせて、手堅い資産形成を。アパート経営で失敗しないための5つのポイントをご紹介
アパート経営を始めるときに、「どのエリアの物件を買うべきか」と悩む方も多いと思います。
そこでこの記事では、「福岡でアパート経営をするメリット」や「アパート経営のプロが注目するエリア」を解説していきます。
福岡でアパート経営をすすめる3つのポイント
①賃貸需要が高い〜世帯数の増加と移住者に人気のエリア～
まず福岡でアパート経営をすすめる理由として、「世帯数と転入者数の増加」があります。
2021年の福岡県の総世帯数は、約234万世帯で前年より1万9,397 世帯が増加。また、昭和25年からの経年のデータでも世帯数が右肩上がりとなっています。
参考：福岡県「令和3年福岡県の人口と世帯年報」
さらに人口の増減を詳しく確認すると、社会増減数（転入者数 － 転出者数）は ＋ 6千人と13年連続増加しています。
また2021年の大東建託の調査では、福岡県の県庁所在地である福岡市が3年連続住みたい街No.1と移住者に人気のエリアです。
賃貸需要が高い背景として、県外からの転入者や移住先として人気が高いことも一因といえるでしょう。
②コンパクトな都市〜通勤時間の短さ～
福岡は都市圏から空港までの所要時間が5分と世界の44か国の中で1位*¹。通勤や通学の時間も平均約35分*²と日本の三大都市と比べて短く、コンパクトな街であることも魅力のひとつです。都心までの交通アクセスの良さから福岡市内をはじめ、郊外でも交通機関が充実しているエリアでは賃貸需要が見込めます。
そして地価が三大都市よりも安く抑えられるので、都市圏でアパート経営をしたい人には魅力的なエリアです。
③福岡の都市圏の開発～新たな雇用の創出～
現在、福岡の中心地天神では「天神ビッグバン」と呼ばれる、新たな空間と雇用を創出するプロジェクトが進められています。2024年までの10年間で30棟のビルを建て替え、雇用者数も約2.4倍の約10万人を目指すというもので、雇用の機会が増えるとさらなる県外からの転入者が予想されます。
それに加え、博多でも同じく都市開発が進み「博多コネクティッド」と呼ばれる都市開発が進んでいる最中で、地下鉄七隈線の延伸やはかた駅前通りの再整備等、交通基盤を拡充予定です。また、容積率などの規制緩和により延床面積は約1.5倍、雇用者数は約1.6倍の約5万人の経済波及効果が見込まれています。
福岡県の都市開発により、更なる雇用の創出が期待され、それに伴う賃貸需要も見込まれています。
福岡のアパート経営で挙げられるデメリットとは？
前段では福岡でアパート経営をする3つの魅力をご紹介いたしました。では福岡でアパート経営をする上で、知っておきたい「デメリット」はあるのでしょうか。人気のエリア「福岡」ならではの考慮したいポイントをまとめました。
①地価の上昇により、増加する税負担
土地開発が進み、移住先としても人気な福岡は、地価の上昇率が3.1％と2021年から2年連続全国1位となっています。
そのため地価の上昇に従い、自ずと支払う税金額が大きくなることがデメリットとして挙げられます。
地価が高くなることで、家賃の相場価格が上がることも期待されますが、建設エリアの家賃相場が上がるまでに時間を要するため、それまでに大家の支払う税負担が多くなります。
ただし地価の上昇により、所有物件の資産価値も上がり、売却時にはキャピタルゲインを狙えます。その他にも賃貸需要があるエリアに建設することで家賃相場が下落しにくいことも挙げられます。
②限られたエリアでの建設
開発が進む福岡市の中心地は特に地価が高くなっています。そのため、特別福岡ではどこにでもアパートを建設できるわけではなく、建設エリアが限られてしまうデメリットがあります。
福岡で利回りを獲得するためには、地価と家賃設定が鍵となります。高額の地価と周辺の相場を上回る家賃、その二つでは大家が支払う税負担が大きく、高額な家賃故に入居者に選ばれないという悪循環になります。
そのため利回りや月々の手残り金を得るためには、厳選した土地選びと周辺の家賃を鑑みた家賃設定をする必要があります。
地価が高い福岡では、地価を意識した上で厳選した土地選びが必要となります。そのため、建設エリアについては、アパート経営のプロに相談すると良いでしょう。
アパート経営のプロが注目するエリアとは
福岡エリアの特徴と共に、福岡でアパート経営をすすめるポイントを紹介いたしました。
では、アパート経営のプロが今後注目するエリアはどこなのでしょうか。
アパート経営では第一に、入居者のニーズを満たした土地選びが重要となります。賃貸需要の高い駅でなおかつ駅からの距離が近く、周辺の環境が整っていることなどの条件を満たしていることが必要です。それに加えて周辺の物件を鑑みて適正な家賃の設定をしなければ入居は見込めません。
福岡では、人口増加が続き賃貸需要の高い福岡市はもちろん、福岡市以外でもアパート経営におすすめのエリアがあります。
①北九州市
北九州のスペースワールド跡地の開発により、2022年八幡東区に商業施設「THE OUTLETS KITAKYUSHU」を建設。それを皮切りに周辺地域の再開発が進んでいます。
例えば折尾駅では、都市再生整備計画が進み、駅周辺の道路整備や駅南側の住環境の改善を行う土地区画整理が行われています。1995年の「北九州学術・研究都市整備事業」により、9つの高校と大学や8つの研究機関、さらに37つの企業が進出。学生や教員、研究者を多く迎える学園都市として開発が進むことで、より学校関係者の賃貸需要が見込めます。
今後、折尾駅からスペースワールド駅にかけて、単身世帯のさらなる賃貸需要も見込まれるでしょう。
②筑紫野市
約10万人の人口を誇る筑紫野市。昨年より人口の増加率が福岡県内で一番高いエリア*³です。
筑紫野市内の駅では、例えば西鉄二日市駅から天神まで17分、JR二日市久留米まで約25分と交通の利便性もよく、福岡市の中心部や県南部でも働く選択肢がある交通の利便性が良い街となっています。
また複合商業施設が2個所あり、生活圏内で商圏が完結しているのも人気のエリアである理由のひとつです。今後も賃貸需要が見込まれる注目のエリアです。
これまで、アパート経営のプロが注目するエリアを紹介しました。堅実なアパート経営を提案するアイケンジャパンでは、挙げられたエリアの他にも、入居者のニーズを満たしたエリアをご紹介できます。気になるエリアがある方や具体的な土地の情報を知りたい方は一度、問い合わせてみてはいかがでしょうか。
具体的な物件や土地の情報を詳しく知りたい方はこちらから
まとめ
福岡でアパート経営をすすめるポイントや今後注目のエリアを紹介しました。
空室に悩まないためには、アパートを建設する立地が、駅近であることや何よりそのエリアに賃貸需要があるか見極めることが必要です。
アイケンジャパンでは、アパート経営の肝であるエリア選びを妥協せず行っています。一般的にアパート販売会社では、土地の仕入れと物件の販売では担当者が分かれていますが、アイケンジャパンでは全て同じ営業マンが担当しています。一貫して担当することで、お客様のことを考えぬき、より一層入居が見込めるエリアの土地を仕入れることができるためです。その他にも日々賃貸ショップを巡り、入居者のニーズをキャッチしています。
アパート経営のエリア選びに悩んでいる方は、一度アパート経営のプロに相談してみてはいかがでしょうか。
福岡でのアパート経営についてご質問やご相談はこちらから
*¹森記念財団 都市戦略研究所 『世界の都市総合力ランキング』Global Power City Index YEARBOOK 2018』
*²総務省 『平成28年社会生活基本調査』 調査票Aに基づく行動の種類別行動者平均時間 行動者平均…通勤・通学をしなかった人を除外して算出した平均値
*³日経BP「人口増加率ランキング」「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（2022年1月1日現在）」（総務省）の人口増減率を「人口増減率」としてランキング化。
