【サブリースを解約したい】と思ったら何をしたらいいの？
毎日多くの方からご相談を頂いております。
その中で、特に質問が多い内容について回答させていただきます。
今回のテーマは借地借家法28条についてです。
サブリース契約における解約と借地借家法28条について
サブリース契約において、オーナーが一方的に解約を申し出ることが難しいと感じるのは、借地借家法28条が大きく影響しているからです。
借地借家法28条とは？
借地借家法28条では、賃貸人（オーナー）が借家人（サブリース会社）に対して解約を申し入れる場合、正当な事由が必要と定めています。
これは、借主であるサブリース会社を保護するための規定であり、安易な解約を防止する目的があります。
なぜサブリース会社が解約を拒絶されるのか？
借主の保護: 借地借家法は、一般的に立場の弱い借主を保護することを目的としています。
この法律は戦後に作られたものでそもそもは入居者を守る為の法律でした。
ただ、サブリース契約上でも、オーナーとサブリース会社の立場は貸主と借主の関係の為借地借家法28条が適応されてしまうのです。
一般的にはオーナーとサブリース会社で言うと、どちらが立場が弱いか？と言われると怪しい所ですが、借地借家法28条の解釈上、納得せざるを得ない部分です。
サブリース契約においても、サブリース会社は借主として保護されるため、オーナーが一方的に契約を解除することは制限されます。
正当事由の要件: オーナーが解約を主張するためには
・建物の老朽化
・借主の債務不履行
・自己利用など
客観的に認められる「正当な事由」が必要となります。
この「正当な事由」の判断は、個々のケースによって異なり、裁判で争われることもあります。
契約期間: サブリース契約には、一定の期間が定められていることが一般的です。
契約期間中にオーナーが解約を申し出る場合、契約期間満了まで待つ必要があるケースもあります。
ただ、契約期間満了になったからといって必ず解約できるとは限りませんのでご注意ください。
期間満了で解約できないケースも多々あります。
サブリース契約解約の難しさ
サブリース契約の解約は、以下の点で難しいとされています。
正当事由の証明: オーナーが「正当な事由」を証明することが困難な場合、解約は認められない可能性があります。
借地借家法28条を盾に解約を拒否してくるサブリース会社には「正当な事由」をいかに認めさせる根拠があるか？
がとても重要になってきます。
手続きの複雑さ: 解約手続きは、法律の知識や専門的な手続きが必要となる場合があり、個人で行うにはハードルが高いことがあります。
時間と費用: 裁判に発展する可能性もあり、時間と費用がかかることがあります。
サブリース契約書に書いてある通りで解約を受理してくれるサブリース会社であれば、契約書通りの時間と費用で解約が出来ますが、
そうでない会社の場合、
解約に掛かる時間は半年～1年以上も覚悟しておく必要があるかもしれません。
また、費用に関しても解約違約金6か月～2年分などかなり多くかかってしまう可能性があります。
弁護士など専門家を利用する場合はプラスその費用も必要になってきます。
それでも、解約を全く聞いてくれない、完全否定のサブリース会社さんも有りますので、その場合は専門家を使う必要があるかと思います。
解約を検討する場合
サブリース契約の解約を検討する場合は、弊社や弁護士などの専門家にご相談されることをおすすめします。専門家にご相談することで、
・解約の可能性
・現状把握
・必要な手続き
・リスクなどについて、適切なアドバイスを受けることができます。
相談だけなら無料ですので、まずは気楽に相談してみることをお勧めします。
まとめ
サブリース契約は、借地借家法の保護のもと、借主であるサブリース会社が有利な立場にある契約です。
そのため、オーナーが一方的に解約することは難しく、慎重な検討が必要です。
ご自身の状況に合わせて、専門家にご相談ください。
補足として
サブリース契約は複雑な契約であり、上記は一般的な説明です。
個々の契約内容によって、解釈が異なる場合があります。
賃貸住宅管理業法の改正により、サブリース契約に関する規制が強化されています。
もし、具体的なケースについてご相談したい場合は下記からLINE登録して、お気軽にご質問ください。
＞＞LINE登録して無料相談する＜＜
