【健美家】に取材を受け、2記事、掲載されました
サブリース契約を解約するには何をすればいいのか？
サブリース会社との関係を絶ちたい！
そう思ったとしても、実際に何から始めたらいいのかわからないですよね？
弊社にご相談いただく方の多くの方はこの悩みを抱えています。
今回は、
サブリース会社へ解約の連絡をするにあたり
やっていい事
やってはダメな事
をなるべくわかりやすく解説しようと思います。
必ずやって欲しい事
必ずやって欲しい事①
サブリースの契約書を確認する
まずはサブリース契約書をしっかり読み込みましょう。
・契約期間はいつからいつまでなのか？
・契約更新をしたくない場合は、どのタイミングで、どのような連絡方法なのか？
・解約するときの違約金などがひつようなのか？
・途中解約ができるのか？
・保証賃料はいつのタイミングで払ってもらえるのか？遅れた場合はどのようなペナルティーがあるのか？
・こちらの契約違反はどのようなものがあるのか？
・善管注意義務の内容はあるか？
・「借地借家法28条」や「正当事由」の文言は記載があるか？
・保証賃料の改定のタイミングはいつか？増減に不服時の対応はどうなっているのか？
など、、、
サブリース契約書をしっかり読み込むことで、トラブル解決の糸口が見つかってきます。
必ずやって欲しい事②
購入からの年間収支を改めて把握する
不動産を購入する際、担当者から、収支シュミレーション表をもらいませんでしたか？
購入すると、こんないい事、あんなメリット、色々と説明を受けたと思います。
購入して、数年経ち、実際はどうですか？
担当者から言われた通りの数値になっていますか？
実際の収支を確認すると多くの方が、「こんなはずじゃなかった…」と思うかもしれません。
まずは現状をしっかり把握して、こもまま持ち続けていても大丈夫なのかをしっかりと理解しましょう
必ずやって欲しい事③
購入時の資料や、担当者とのやり取りを集めておこう
購入時やサブリースを付ける際に、担当者からもらった資料やメールのやり取りの記録を残していますか？
購入時に「サブリーズ契約はいつでも解約可能ですよ」と言われた資料が手元に残っていれば
それだけで、解約交渉の有力な材料になります。
・投資用のマンションなのに、住宅ローンを斡旋されませんでしたか？
・年収の偽装をほのめかされませんでしたか？
このような事は論外ですが、
購入時や、更新のタイミングのやり取りはなるべく口頭ベースではなく、
メールなど記録に残る状態にしておきましょう。
解約するためにやってみてOKな事
次にやってもいい事ですが、
①解約できるのか聞いてみる
まずは軽く、解約について聞いてみるのは良いと思います。
その時、ジャブ程度に、「解約したい時ってどのような手順を踏んだらいいんでしょうか？」
くらいにまずは軽く聞いてみるのがいいかもしれません。
いきなり、解約通知を送ると相手も構えてしまうので、あくまでも軽く聞いてみました
くらいの感じでお伺いを立ててみてもいいかと思います。
その反応が、「解約なら〇〇してくれたらOKですよ」と返ってくる場合も有りますし
「解約は借地借家法28条が適用されるため正当事由が必要ですよ」と返ってくるかもしれません
前者の場合は、担当者さんの言われる手順で解約に進めると思います。
後者の場合だと、正当事由が必要となってくるので、それ以上はご自身で進めるのは難しいかもしれません。
②保証賃料についての交渉
担当者より、「賃料が高くて入居者がつかないので保証賃料を下げさして欲しい」
「建物が古くなってきたので保証賃料を下げさせて欲しい」
など、賃料を交渉を持ちかけられる場合があるかと思います。
その場合、どのような対応をしていますか？
『そう言われるのであれば下げないといけないのかな…』
と、賃料の値下げについて、すぐにOKを出していませんか？
ちょっと待ってください。
【担当者さんから言われたら賃料は下げなければいけない】というルールはありません
賃料については協議の元双方の合意の元で決めなければならない
という借地借家法32条「建物の賃料の増減請求」にも記載がある通りで
一方的に賃料を下げることはできないようになっています。
これは、契約書にいくら、「賃料については乙が決めれるものとする」
というような文言があったとしても借地借家法の方が優先されますので
賃料について不服がある場合は明確に意思表示を行ってください。
賃料を安易に下げてしまうと、売却時に痛い目にあいます。
1000円賃料が下がると、売却価格は20万前後変わります(※物件による)
やってはダメな事
やってはダメな事としては…
ダメ①いきなり解約通知を送る
単純にサブリース会社さんが構えてしまうのでお勧めしません
しかも、自分で作った解約通知だと解約理由も論理も滅茶苦茶な場合も有り逆効果になる場合があります。
かといって、サブリースに詳しくない弁護士さんに数万円を支払って通知書を作ってもらった場合も同じような事が起きます。
解約前に解約通知を送るにしてもまずは、軽く相手がどのような反応なのか？探りを入れてください。
解約に理解のある場合は、サブリース会社から、解約通知のひな型を送っていただける場合も有ります。
ダメ②ケンカ腰の対応
ケンカ腰の対応はやめましょう。
担当者の機嫌を損ねてしまうと、解約ができにくくなったり、解約違約金が高くなったり
デメリットが多くなってしまいます。
有効的な関係値を作っておかないと交渉が不利に働きます。
注意点
関係は友好的に
オーナーとサブリース会社は貸主と借主の関係です。
借地借家法によれば、借主は強烈に守られている状況です。
なので、オーナーはサブリース会社に
解約をお願いするという立場ですので、
横暴な態度をとなら異様にしましょう。
主導権はあくまでもサブリース会社にあるので、
相手の気分を害してしまうと良い事はありません。
話が出来なくなってしまうと、
弁護士を使い裁判で戦うしかなくなってしまいます。
裁判すれば必ず勝てるという状況であれば問題ありませんが、
そういうわけではありませんので、立ち位置を間違えないようにしましょう。
専門家に任せるつもりがあるのであればことを荒立てない
はじめから解約は専門家に助ける予定があれば
ご自身でアクションをする前に問い合わせをしてお任せする方が良いです。
・サブリース会社が警戒してしまっている
・担当者がそっぽを向いてしまっている
・関係値が最悪の状況になっている
このような状況になってから、バトンタッチしても
まとまる話でもなかなかまとまりません。
最後に
いかがだったでしょうか？
サブリース契約を解約するは決して簡単ではありません。
ただ、すべてのサブリース会社が解約が不可能という事でもありませんので、
まずは軽くお伺いを立ててみる事。
案外簡単に外れる場合も有ります。
そうでない会社であれば、専門家に助けを求めることをお勧めします。
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