国土利用計画法とは？住宅不動産営業のための解説

1.国土利用計画法とは？

1-1.結論

国土利用計画法（こくどりようけいかくほう、以下「国土法」）とは、地価の急激な高騰や無秩序な土地開発を防ぎ、土地の適正な利用を促進するための法律です（1974年〈昭和49年〉制定）。

国土法では、土地取引を規制する区域として日本全国を「規制区域」「監視区域」「注視区域」「区域指定なし」に区分し、それぞれ異なる制限が定められています。

不動産取引において国土法が関係するのは、次のようなケースです。
これらのケースでは、宅建業法第35条に基づく重要事項説明の義務があります。

■「事後届出」が必要となるケース

▼東京都小笠原村を除く全国（区域指定のないエリア）

2,000㎡以上の土地取引（市街化区域）
5,000㎡以上の土地取引（市街化区域を除く都市計画区域）
10,000㎡以上の土地取引（都市計画区域外）

■「事前届出」が必要となるケース

▼東京都小笠原村のみ（監視区域）

500㎡以上の土地取引

東京都小笠原村を除く全国では、原則として2,000㎡未満の土地取引は届出不要であり、一般的な住宅での不動産取引が国土法の対象となるケースはほとんどありません。

以下、国土法に関する必要な知識を初心者でも分かるよう体系的に解説します。

1-2.国土法の目的をサクッと理解

■国土法はこうして作られた

日本は1960〜1970年代、高度経済成長期にあり、地価の急騰と不動産開発の過熱が社会問題化していました。こうした状況に対応するため、1974年に国土法が制定され、「地価の異常高騰」や「乱開発の抑止」を目的とする制度が構築されました。

特に1980年代後半のバブル期には、地価高騰を抑制するため、国土法が積極的に運用されました。

国土法では、土地取引に対する規制強度に応じて、以下の4つの区域に分類しています。

	区域	概要
1	規制区域	最も強い規制手段であり、土地取引は許可制。ただし、経済への過度な介入が懸念されるため、これまで一度も指定されていない。
2	監視区域	事前届出制が定められており、土地取引の監視や勧告が可能。バブル期には東京23区や横浜市・川崎市などが指定され、全国に拡大した。いわゆる「土地神話」による過熱した地価上昇に対する歯止めとして機能。
3	注視区域	1998年の国土法改正で創設。ただし制度創設当時は地価下落基調にあり、これまで一度も指定されていない。
4	（区域指定なし）	上記以外の区域。

このように、「①規制区域」「③注視区域」は制度上では存在するものの実際には活用されておらず、「②監視区域」も現在では東京都小笠原村のみ指定されています。

一方で、「④区域指定なし」については、大規模な土地取引に対して事後届出制が、現在も全国で運用されています。

つまり、国土法は不動産実務で関わる場面こそ限られますが、地価高騰や投機的な土地取引を抑制する牽制手段として、重要な役割を担っています。

【参考：国土利用計画法第1条（目的）】
この法律は、国土利用計画の策定に関し必要な事項について定めるとともに、土地利用基本計画の作成、土地取引の規制に関する措置その他土地利用を調整するための措置を講ずることにより、国土形成計画法（昭和二十五年法律第二百五号）による措置と相まつて、総合的かつ計画的な国土の利用を図ることを目的とする。（国土利用計画法第1条）

2.国土法の制限まとめ

国土法では、「2-1.規制区域」「2-2.監視区域」「2-3.注視区域」に該当する場合に制限がかかります。これらに該当しない「2-4.区域指定なし」においても一定の制限がかかります。

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