農地法とは？住宅不動産営業のための解説

1.農地法とは？

1-1.結論

農地法（のうちほう）は、日本の「農業生産」を守るための法律です（1952年〈昭和27年〉制定）。対象となる区域内では、都道府県（または農業委員会）への届出や許可の手続きが必要となります。

不動産取引において農地法が関係するのは、次のようなケースです。これらに該当する場合、宅建業法第35条に基づく重要事項説明の義務があります。

■制限の対象となる「区域」

農地
採草放牧地（さいそうほうぼくち）

以下、農地法に関する必要な知識を初心者でも分かりやすく体系的に解説します。

1-2.農地法の目的をサクッと理解

■農地法はこうして作られた

戦後の日本は食料不足であったため、国の食料自給率を高める目的で1952年（昭和27年）に農地法が制定されました。農業は新規参入が難しく、農家が減少すると食料自給率が低下してしまいます。

そのため、日本の農業基盤が崩れるのを防ぐため「農地を取り扱う場合は許可を取ってください」というルールが定められています。

この法律は、（中略）、農地を農地以外のものにすることを制限するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、（中略）、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。－農地法第1条

2.農地法の制限まとめ

農地法では、主に「2-1.農地法第3条」「2-2.農地法第4条」「2-3.農地法第5条」に該当する場合に制限がかかります。

主な取引ごとに関わる制限は次のとおりです。

農地の売買に関わる場合…農地法第3条・第5条
農地の賃貸に関わる場合…第3条・第5条
農地の転用に関わる場合…第4条・第5条

2-1.農地法第3条

■概要

｜「農地法第3条」とは
農地を農地のままで（転用せずに）、売買や賃貸などを行う場合は、原則として農業委員会の許可が必要です。

■対象区域

農地法第3条の対象となる区域は次のとおりです。

農地…田、畑、果樹園など耕作の目的に供される土地
採草放牧地…牧草を収穫する採草地や家畜を放牧する放牧地などの土地

これらは、登記簿上の地目で判断するのではなく現況で判断されます。登記簿上は「宅地」であっても実態として耕作されていれば制限対象となり、逆に登記簿上は「田」であっても耕作不能状態なら農地とみなされない場合もあります。

■対象行為

農地法第3条の対象となる行為は次のとおりです。

所有権の移転…売買契約、贈与など
他人に利用させる行為…賃貸借契約、使用貸借契約など
その他の行為…地上権、永小作権、質権を設定など

■適用場面

たとえば、農地を取得して農業を始める場合や、農地を賃借して農業を行う場合などが該当します。

2-2.農地法第4条

■概要

｜「農地法第5条」とは
農地を農地以外に転用する目的で、売買や賃貸などを行う場合は、原則として都道府県知事または市町村長の許可が必要です（申請先は農業委員会）。

ただし、市街化区域内にある農地については、農業委員会への届出制（許可不要）です。

■対象区域

農地法第5条の対象となる区域は次のとおりです。

農地…田、畑、果樹園など耕作の目的に供される土地
採草放牧地…牧草を収穫する採草地や家畜を放牧する放牧地などの土地

■対象行為

農地法第5条の対象となる行為は次のとおりです。

農地転用を伴う、所有権の移転…売買契約、贈与など
農地転用を伴う、他人に利用させる行為…賃貸借契約、使用貸借契約など
農地転用を伴う、その他の行為…地上権、永小作権、質権を設定など

■適用場面

たとえば、農地を購入して住宅を建てる場合などが該当します。

2-4.第3条・第4条・第5条の比較表

農地法の第3条・第4条・第5条について、「農地転用の有無」「権利移転・設定の有無」「許可制か届出制か」「関連事業者」の観点から、違いを分かりやすく表にまとめました。

	農地の転用	権利の移転・設定	許可・届出の区分
農地法第3条	なし（農地のまま）	あり（売買・賃貸など）	許可
農地法第4条	あり（農地→宅地等）	なし（自己所有のまま）	許可。ただし市街化区域内は届出
農地法第5条	あり（農地→宅地等）	あり（売買・賃貸など）	許可。ただし市街化区域内は届出

2-5.許可権者の覚え方

農地法では、許可権者や届出・許可の種別が複雑ですが、次のように覚えると分かりやすいです。

区分	詳細
農地転用を伴わない場合（第3条）	農地が農地のまま利用され農地の減少を伴わないため、農業委員会が許可する。
農地転用を伴う場合（第4条・第5条）	農地が減少する重要な判断となるため、広域自治体の長である都道府県知事（または指定市町村長）が許可する。
農地転用を伴う場合※市街化区域内（第4条・第5条）	市街化区域は都市化を推進するエリアであり、農地を宅地化することが基本方針となっているため、農地転用でも届出のみで足りる。