道路法とは？住宅不動産営業のための解説

1.道路法とは？

1-1.結論

道路法とは、国や地方公共団体が管理する「公道」に関する法律です（1952年（昭和27年）制定）。

主に道路の整備や管理のルールが定められています。

不動産取引において道路法が関わるのは、以下のようなケースです。
これらのケースでは、宅建業法第35条に基づく重要事項説明の義務があります。

制限の対象となる「地域」

1. 道路予定区域の不動産を売買するとき
2. 立体道路制度に関する不動産を売買するとき
3. 利便施設協定のある不動産を売買するとき

制限の対象となる「行為」

1. 道路占用許可

道路法上の道路ではない道路に関しては、道路法による制限の対象とはなりません（建築基準法など他の制限がかかる場合があります）。

以下、道路法に関する必要な知識を初心者でも分かるよう体系的に解説します。

1-2.道路法の目的をサクッと理解

そもそも「道路」とは何か？

道路法の目的は「道路網の整備」です。

ただし、ここでいう「道路」とは、私たちが日常的に使う「道路」という言葉（人や車が通れる道全般を指すことが多い）とは定義が異なります。また、「建築基準法上の道路」とも定義が異なります。

「道路」といっても、広い幹線道路から狭い路地までさまざまです。管理者も国や地方公共団体から民間まで多様で、境界の明確さにもばらつきがあります。

このような背景から、法律ごとに定義する「道路」の範囲が異なっています。

建築基準法上の道路との違い

道路法による道路は、日本全体の道路ネットワークを構成するものであり、国全体を効率的につなぐという観点で指定されます。

たとえば、東京から大阪は高速道路、東京から横浜は一般国道、東京都内は都道など、必要に応じた道路網が整備されているおかげで、交通や物流がスムーズになるなど経済活動が支えられています。

このような性質から、行き止まり道路など道路網としての機能がない道路や、個人が所有している私道などは、基本的には道路法の対象とはなりません。


一方で、建築基準法による道路は、住宅の建築のために必要なものであり、生活するために適しているかどうかという観点で指定されます。

たとえば、行き止まり道路のような道路網としての機能がない道路であっても（道路法上の道路として不十分であっても）、日当たりや風通しなどの観点で生活するに問題が無ければ、建築基準法上の道路となり得ます。

このような性質から、公道のみでなく私道や、狭い道路であっても、条件を満たせば建築基準法上の道路となります。

ただし、道路法上の道路は日本の交通網を支えるほどの高機能な道路であるため、住宅の建築としても問題ないことが多く、建築基準法上の道路としても認められています（建築基準法第42条第1項第1号）。

このように、道路法上の道路と建築基準法上の道路は「なんのための道路なのか？」という目的が大きく異なりますが、道路によっては双方の指定を受けることもあり、住宅不動産の実務では「道路」という言葉がどちらの法律における道路を指しているのかを確認することが重要です。

これが、不動産取引の場面でよく耳にする「道路」の正体です。

【参考：道路法の目的】

この法律は、道路網の整備を図るため、道路に関して、路線の指定及び認定、管理、構造、保全、費用の負担区分等に関する事項を定め、もつて交通の発達に寄与し、公共の福祉を増進することを目的とする。
（道路法第1条）

2.道路法の全体像・体系

ここでは、道路法の全体像を解説します。

一般的に「道路」とは、公道や私道、里道などさまざまな道路を含む広い意味合いを持ちます。

しかし、道路法では4種類の道路を規定しています（道路法第3条）。これを「道路法上の道路」と呼び、日本全体の道路ネットワークを構築しています。

これらはいずれも「公道」であり、国や地方公共団体によって管理するものとされています。

道路管理者の違いによって整備方法や管理体制が異なっては、効率的な道路網の構築に支障をきたすため、道路法では、国や地方公共団体等に対しての整備・管理・費用負担・罰則などの統一的なルールを定めています。

また、道路網の構築には民間事業者への規制も必要です。たとえば、道路予定区域の土地にマンション建築や自由売買がされてしまうと、道路整備が困難となります。

つまり、道路法では、国や地方公共団体等が道路網整備を行う際のルール、そして道路整備のために民間事業者が守るべきルールといった、大きく2つの側面があると考えることができます。

3.道路法の制限まとめ

道路法では、不動産が「道路予定区域」「道路の立体区域」「利便施設協定」に該当する場合や、道路を占用する場合に制限がかかります。

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