相続登記義務化！徳島県の相続・遺言専門の行政書士です。相続手続きの依頼を受けた時に確認する内容です。
相続登記の義務化
令和6年4月1日から、相続登記が義務化になりました。
令和6年4月1日以降に発生した相続…相続で不動産の取得を知った日から3年以内
令和6年4月1日以前に発生した相続…令和9年3月31日まで
に相続登記をしなければなりません。
正当な理由なく義務を履行しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
なぜ義務化になったか
所有者がなくなったのに相続登記がされないことにより、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害が生じるなど、社会問題となっています。
この問題を解決するため、令和3年に法律が改正され、これまで任意だった相続登記が義務化されることになりました。
（法務省HP参照）
手続きを放置するとどうなるか
私は行政書士という職業柄、相続についての相談・手続き依頼を受けることが非常に多いのですが、「今まで放置していたが、相続登記が義務化になったので手続きを依頼したい」という方が、結構おられます。
なぜ相続発生の都度、手続きをしないのかというと
1．費用がかかる。
2．手続きが面倒だ。手続きが難しい。
3．相続人間で話がまとまらない。
という方が、大半かと思われます。
1．2．の場合はその気になれば手続きできます。
3．についても義務を履行するための簡易な方法として「相続人申告登記」が令和6年4月1日から新設されています。
費用をかけたくなければ自分で手続きすれば、手間はかかりますが、登録免許税と書類の取得費用以外の費用は節約できます。
手続きが面倒であれば、相続に強い士業に依頼すれば、業務報酬はかかりますが、確実に不備なく手続きをしてくれるでしょう。
一般的に、ほとんどの人の「所有する財産の中で、最も大きな財産」である何千、何百万円もする不動産の保全になるので、報酬を払って専門職に依頼したほうが安全かと思われます。
相続登記の義務化も一つの大きなきっかけになったとは思いますが、私は相続発生の都度、所有権移転登記をすることをお勧めしております。
なぜ都度都度の手続きを勧めるのかを以下で述べていきます。
第二、第三の相続が発生して手続きが複雑化し、費用が高額になる
相続手続きでは、被相続人（亡くなった人）の出生から死亡までの全ての戸籍を収集し、公的な書類をもって他に相続人がいないか、相続関係等を立証する必要ががあります。
第二、第三の相続が発生している場合、その人達の出生から死亡までの戸籍も必要になり相続人の数も増えることから書類の取得枚数が増え、さらに亡くなった順番で代襲相続・数次相続等により相続人が変わることもあるので手続きも複雑化し、作成する書類の量も増え、結果手続費用も高額になっていきます。
相続人の意思能力がなくなったら
相続人の一人が認知症になり、意思能力がないと判断された場合は遺産分割協議に参加できなくなります。
その人が亡くなるまで待てば、その人の相続人との間で遺産分割協議はできますが、その間に他の相続が発生することになり、手続きが複雑化します。
成年後見人を立てるという方法もありますが、成年後見人は原則被後見人のために財産を保全しなければなりません。
抵当権抹消登記ができていない
依頼を受け不動産を調査していると、不動産に抵当権が残っている場合がよくあります。
依頼者に確認すると、「すでにローンは完済している」という返事が返ってくることが割とあります。
ローンを完済すれば自動的に抵当権が抹消されるわけでも、金融機関が手続きをしてくれるわけでもありません。
自分で、もしくは士業に依頼して金融機関に行き、必要書類を受領して、法務局で抵当権抹消登記をしなければ、抵当権は残ったままになります。
現存する金融機関で書類が残っていれば手続きできますが、金融機関自体が無い場合や、何十年も前に個人から借金をして抵当権が抹消されていない場合は手続きの難易度が高くなります。
金融機関自体がない場合は供託で抵当権抹消登記ができる場合もありますが、個人から借金をしている場合は貸主の相続人を調査しなければならず、古ければ古いほど相続人の数が増えていくので書類の収集に過分の費用がかかります。
しかも署名押印をいただける保証はなく、費用対効果が悪いといえます。
抵当権がついていると、買主も嫌がるので不動産の売却などの処分がしにくくなります。
思わぬ相続人が出てくる場合
相続についての相談を受け手続きを進めていく中で、「聞いていた内容と実際の内容が違う」ということも稀にあります。
我々は専門職として様々なのケースの手続きに対応した経験がありますが、一般的には相続は身内が亡くなった時に初めてする経験であり、依頼者自身が「この人は相続人だ」ということに気づいていない場合があります。
・養子は相続人になる
・再婚で後妻に子がいなければ、後妻の親、兄弟姉妹の順で相続分が移動する
等があります。
相続発生後、早めにご依頼いただければ対応できる場合もありますが、時間が経つにつれ、第二第三の相続が発生することにより、対応も難しくなります。
相手側の立場からすると、全く知らない人から連絡が来て「あなたは相続人なので、遺産分割協議書に署名と実印での押印、印鑑証明書の取得をお願いしたい。」と言われても、戸惑う方もおられるかもしれません。
表題登記等の不備
依頼を受け手続きしていく中で、「登記簿謄本の内容と固定資産評価証明書の内容が違う」ということが結構あります。
建物について、基本的には建築した時に表題部と権利部の登記をし、増築・改築した場合に登記をし、建物を取り壊した時に滅失登記をすることになっています。
役所は固定資産税を徴収しなければならないので、現況を現地調査なり航空写真なりで調べて納入通知書を発送してきますが、登記は自分で手続きしなければ内容が変わりません。
そのため、
・建物はあるが登記自体されていない
・権利部の登記がなく所有者が分からない
・登記簿謄本と固定資産評価証明書の面積等の内容が違い、複数建物がある場合、どの建物の登
記なのか特定が難しくなる
・建物がないのに登記はある
ということがおこります。
「早期発見、早期治療」ではないですが、早めに手続きすることで対応の難易度が下がります。
実際の対応について
私のホームページの「解決事例」をご参照ください。
https://www.souzoku-yuigonn.jp/voice.php
終わりに
まだまだあるとは思いますが、上記の理由から早めに手続きすることにより対応が容易になるものと思われます。
相続人代表として固定資産税を払い、管理しているのにも関わらず名義は相続人の共有状態というのもどうかと思います。
我々としても、受任したら依頼内容通りに手続きを完了し、気持ちよく報酬を頂きたいと思っています。
是非、早めのご相談、早めの手続きをご検討ください。
