相続財産に「借地権」がある場合の注意点

―知らないと揉める、“土地が自分のものではない相続”の話―

相続のご相談を受けていると、
「土地は借り物なんですが、建物だけ父名義なんです」
「地主さんにどう伝えればいいかわからない」
という声をよくいただきます。
これは、借地権付き建物（借地権）が相続財産になっているケースです。
相続と聞くと“土地と建物を一緒に相続する”イメージを持つ方が多いですが、
借地の場合、土地は他人のもの・建物は自分のものという構造。
つまり、建物だけが財産として相続の対象になります。
ところが、相続人がこの仕組みを正しく理解していないと、
地主との関係がこじれたり、売却や名義変更が進まなかったりすることがあります。

今回は、不動産の現場で多くの借地物件を見てきた立場から、
「借地権を相続したときの注意点」について、
制度・手続き・実務の両面から詳しく解説します。

第1章　借地権とは何か？基本を正しく理解する

まずは前提として、借地権とは何かを整理しましょう。

借地権とは、他人の土地を借りて自分の建物を所有する権利のこと。
地主（土地所有者）と借地人（建物所有者）との間に「土地賃貸借契約」があり、
借地人は地主に地代を払いながら、その土地を使うことができます。

つまり、
●建物は自分の所有物（相続財産）
●土地は地主の所有（相続できない）
という状態です。

借地権には大きく分けて2つの形があります。
①普通借地権（更新が基本）
　期間満了後も借地人が希望すれば更新される。
　長期間の利用が前提。
②定期借地権（更新なし）
　期間満了で確実に返還する契約。
　相続しても、契約期間が切れれば返す必要がある。
この2つでは、相続後の取り扱いがまったく違います。

第2章　相続の対象になるのは「建物と借地権」

借地権を持つ人が亡くなった場合、
相続の対象になるのは以下の2つです。

①借地権そのもの（使用する権利）
②借地上の建物（所有する財産）

このため、相続登記を行う際には、
土地の登記はそのままで、建物の名義だけを変更します。

ただし、地主への通知を忘れてはいけません。
地主との契約は、借地人本人を前提にしているため、
相続によって借地人が変わった場合は、速やかに名義変更を届け出る必要があります。

地主に無断で建物の名義を変更したり、
相続人が勝手に売却しようとしたりすると、
契約違反とみなされる可能性もあるため注意が必要です。

第3章　地主への「承諾」が必要になるケース

借地権の相続自体は、地主の承諾がなくても自動的に引き継がれます。
ただし、以下のような場合は地主の承諾が必要になります。

1. 相続後に売却・贈与したい場合

相続した借地権を第三者に売る場合は、
地主の承諾（または承諾料の支払い）が必要です。
このとき、地主は「承諾しない自由」も持っています。
そのため、実際の取引では、**承諾料（名義書換料）**を支払って了承を得るのが一般的です。

承諾料の相場は地域や契約内容によって異なりますが、
概ね借地権価格の5～10％程度とされます。

2. 相続人が複数いて、誰か一人に名義をまとめたい場合

兄弟で建物を共有名義にしたり、
一人が引き取って名義を変更したりする場合も、
地主の承諾が必要になることがあります。

なぜなら、地主にとって“借地人が誰か”は契約上の信用問題だからです。
地代の支払い義務者が変わることになるため、
事前に説明・同意を得ておくことが信頼関係を保つ第一歩です。

3. 建て替えやリフォームを行う場合

老朽化した建物を建て替える場合、
多くの契約書には「建替え時は地主の承諾を得ること」と明記されています。

無断で工事を行うと契約違反となり、
最悪の場合、借地契約が解除されることも。

また、相続後に「誰が費用を出すか」「建替え後の名義をどうするか」などで
兄弟間のトラブルが起きやすい点にも注意が必要です。

第4章　借地権の相続で起こりやすいトラブル

借地権の相続は、相続人同士の問題と地主との関係――
この2つの軸でトラブルが起きます。

1. 相続人同士のトラブル

代表的なのは、
「誰が地代を払うのか」「建物を誰が使うのか」「売るのか残すのか」
といった意見の対立です。
特に借地権は“土地が自分のものではない”ため、
売却価格が低く評価されることもあり、
「こんなに安いなら売らない方がいい」という感情的な対立も起きがちです。

対策：早めに「管理代表者」を決めておくこと。
1人が中心となって地代支払い・連絡・修繕などを行うことで、
地主との関係も円滑に保てます。

2. 地主とのトラブル

地主が代替わりして若い世代になると、
「契約内容を見直したい」「地代を上げたい」と言われることがあります。

旧法の借地契約では、借地人に非常に強い権利がありましたが、
新法（平成4年施行）以降は期間や条件が明確化されています。

対策：契約書を確認し、どの法律に基づいているかを把握すること。
契約書が古い場合や紛失している場合は、
専門家に確認してもらうことで、今後の対応を判断できます。

第5章　借地権付き建物を「売る」「残す」判断基準

相続した借地権付き建物をどうするか。
大きく分けると3つの選択肢があります。

1. 売却する

借地権の市場価値は、土地の価値・借地条件・残存期間で決まります。
地主の承諾を得られれば、第三者への売却も可能です。

ただし、借地権の売却は通常の不動産より複雑で、
買主が見つかりにくいケースもあります。

ポイント：借地権の取引に慣れた不動産会社に依頼すること。
売却には、地主との調整・契約書の再作成・登記の知識が欠かせません。

2. そのまま保有し、地代を払い続ける

建物を維持し、地代を払いながら保有する方法。
ただし、長期間空き家にすると地代の支払いだけが続き、
“使わないのにお金が出る”という状態に陥ります。

対策：使用しない期間は空き家管理サービスを活用し、
建物を良好に保つことで、将来の選択肢を残せます。

エステージの空き家管理サービス

3. 借地権を地主に返す

老朽化や資産整理のタイミングで、
地主に建物を譲渡して借地契約を終了させる方法もあります。

この場合、建物を取り壊して更地で返すケースが多く、
「建物買取請求権」（旧借地法）を行使できる場合もあります。

ただし、地主が買取を拒否することもあるため、
事前に専門家のアドバイスを受けることが重要です。

第6章　借地権相続で失敗しないための3つのポイント

①契約内容を確認することから始める
　 借地期間、更新条件、承諾事項を把握。古い契約書ほど要注意。

②地主との関係を良好に保つ
　 連絡を怠らず、地代支払いを確実に。人間関係が最強の防御策。

③専門家を交えて話を進める
　 司法書士・不動産会社・税理士を含めて「法・契約・税」の三方向から確認。

これらを押さえておけば、
借地権相続は決して難しいものではありません。

まとめ

借地権の相続は、
「土地が自分のものではない」という特殊性から、
通常の不動産相続よりも慎重な確認と調整が求められます。

手続きを誤れば、
地主との信頼関係を損ねたり、権利を失ったりするリスクもありますが、
正しい理解と誠実な対応で、十分に円満に引き継ぐことができます。

静岡でも、古い住宅地には借地物件が多く、
「どう扱えばいいかわからない」と悩む方が少なくありません。
そうしたときこそ、現場で借地取引に精通した不動産会社にご相談ください。

私たち株式会社エステージ（不動産買取売却センター静岡）では、
借地権の売却・管理・地主との調整まで、ワンストップでサポートしています。

借地も、大切な「財産」のひとつ。
次の世代へ安心して引き継ぐために、
早めに現状を整理し、信頼できる専門家と一緒に進めていきましょう。