教育費に係るシュミレーション、「減債基金係数」
REITの銘柄ごとに「NAV倍率」とあります。これは、NAV倍率が1倍を超えるとA投資法人の時価総額は、保有している物件価格の時価総額より、割高になっていることを意味します。NAV倍率が1倍を超えていても、あとから物件価格が上昇して1倍に近づくこともありますし、A投資法人の時価総額が下がって（単価が下がる）、1倍に近づく事もありますね。
ここでは、「NAV倍率」1倍以下、分散投資、NISA枠の銘柄を毎月分配金を受け取れるように選んでみたいと思います。
銘柄コード 決算期 運用対象 予想利回り NAV倍率
3292 1・7月 商業施設特化型 4.73％ 0.93
3466 2・8月 物流施設特化型 4.81％ 0.94
8952 3・9月 オフィスビル特化型3.94％ 0.99
8956 4.10月 複合型 4.31％ 0.87
3472 5・11月 ホテル特化型 4.25％ 0.65
3470 6・12月 総合型 5.26％ 0.85
上の6銘柄は、1口単位で買える上場不動産投資証券です。新NISAも使えますね。6銘柄の単価は、12月29日の大引けの値段は
3292 141400
3466 152000
8952 584000
8956 124700
3472 70700
3470 121900
合計金額1194700円になりますね（手数料別）NISAなら分配金にも税金かかりませんから、有利ですよね。
リスク面でどういうことが考えられるでしょか。
・元本が保証された商品ではありません
・現在の分配金利回り水準が、継続されると決まってません。
この二つが一般的に言われるリスクですね。
後は、不動産投資のリスクにもなりますが、自然災害や環境問題等の予測不能な偶発的事故で保有の物件価格が下落する事もありますね。
又、保有物件価格は上昇しているのに、上場REITの単価は、売りと買いの需給関係で決まるので、実勢価格との乖離がある場合もありますね。REITにかかる税制の変更（今のとこ全くなし）もありますね。上にあげた6銘柄は、「NAV倍率」1倍率以下から例としてあげたもので、推奨しているのではありませんからね。しかし、預貯金と比較しても魅力ある投資の一つには、間違いないと思いますね。
