区分所有の考え方と管理組合の役割

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■ 区分所有の考え方と管理組合の役割
マンション管理の基本構造を 「権利」→「義務」→「組織」 の順で理解すると、理事会説明にも使いやすくなります。
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1. 区分所有とは何か
区分所有法に基づき、マンションは次の2つの権利で構成されます。
① 専有部分（自分の部屋）
•各区分所有者が単独で所有
•内装や設備は原則として所有者の責任
•ただし、構造躯体に関わる部分（窓枠、玄関扉、躯体壁など）は専有でも勝手に変更不可
② 共用部分（建物全体の共有財産）
•エントランス、廊下、屋上、外壁、配管、エレベーターなど
•全員の共有財産であり、勝手に変更・撤去できない
•修繕や維持は管理組合が主体となって行う
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2. 区分所有者に課される義務
権利がある以上、義務も発生します。
① 管理費・修繕積立金の支払い義務
•共用部分の維持管理のために必須
•未納は管理組合の財務に直結する
② 規約・使用細則の遵守
•ペット、騒音、専有部分の工事など
•共同生活のルールを守る義務
③ 管理組合活動への参加
•総会への出席
•議決権の行使
•理事への就任（輪番制の場合が多い）
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3. 管理組合とは何か
管理組合は「任意団体」ではなく、法律で当然に成立する団体です。
管理組合の特徴
•区分所有者全員で構成
•法人格はないが、団体として契約行為が可能
•建物・敷地の管理を行う“運営主体”
管理組合の主な役割
•共用部分の維持管理
•長期修繕計画の策定・見直し
•大規模修繕工事の発注・監理
•管理会社との契約管理
•規約・細則の制定・改正
•会計・予算管理
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4. 理事会の位置づけ
管理組合の執行機関として、日常の意思決定を担います。
理事会の役割
•総会で決まった方針の実行
•管理会社の業務監督
•修繕工事の検討・調整
•トラブル対応
•総会議案の作成
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5. 区分所有と管理組合の関係を一言で言うと
「個人の所有権」と「建物全体の共同管理」を両立させるための仕組み」
これが区分所有法と管理組合の本質です。
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■ 実務で役立つ“説明の型”
理事会や総会で説明するとき、次のように整理すると理解されやすいです。
① これは専有部分か共用部分か
→ 誰の責任で、誰が費用を負担するかが決まる
② 管理組合として何を決める必要があるか
→ 総会決議か、理事会決議か
③ 長期修繕計画との整合性
→ 今回の工事が計画上どの位置づけか
④ 費用とリスクの説明
→ 専門家としての判断理由を明確に
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