大規模修繕工事の最近の動向について

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■ マンション大規模修繕工事の最近の動向（2023〜2025年頃）
1. 工事費の急激な上昇（直近2年で約16％増）
経済調査会が公開した「マンション修繕費指数」によると、
2023年 → 2025年の2年間で修繕費が約16％上昇し、過去最大の伸びを記録。
背景は以下の通りです。
•建設資材価格の高騰
•職人不足による人件費上昇
•足場関連費用の上昇
2025年の平均修繕費は 150.6万円／戸 とされ、2013年比で大幅に上昇しています。
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2. 修繕周期の見直し（12年固定から柔軟化へ）
国交省の調査でも、マンションの規模や劣化状況に応じて
12〜15年の固定周期から、劣化状況に応じた柔軟な周期設定が広がっています。
•外壁・防水・鉄部など、部位ごとに劣化速度が異なる
•修繕積立金不足により、周期延伸（15〜18年）を検討する組合が増加
•分散修繕（屋上防水のみ先行、鉄部塗装は中間年など）が一般化
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3. 長寿命化仕様の採用が増加
工事費高騰により、長期的なライフサイクルコスト（LCC）を重視する傾向が強まっています。
•高耐候性塗料（フッ素・無機）
•長寿命シーリング材
•30年耐久の防水システム
初期費用は高いものの、次回修繕周期を延ばすことで総コストを抑えるという考え方が主流になりつつあります。
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4. 法規制・社会的要請の変化
建築業界全体で、以下のような新しい要請が大規模修繕にも影響しています。
•省エネ性能向上（断熱改修・高性能サッシの検討）
•耐震基準の見直し
•カーボンニュートラルに向けた建材選定
•バリアフリー化の検討（共用部の段差解消など）
これらは必須ではないものの、修繕時に同時検討する管理組合が増加しています。
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5. 合意形成の難易度が上昇
工事費高騰により、住民の負担感が増し、
合意形成の難易度が上がっているという指摘が増えています。
•住民説明会の回数増加
•住民アンケートの活用
•修繕委員会の設置
•“見える化”資料の重要性が増大
俊明さんが得意とされる「写真・図解・色分け」の資料は、まさにこのニーズに合致しています。
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6. 設計コンサルタント業務の重要性が増す
国交省の調査でも、管理組合が適切な発注を行うために
設計監理方式の採用が増加していることが示されています。
•工事内容の透明性確保
•見積比較の公平性
•工事監理の質向上
•トラブル防止
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■ 最近の動向まとめ（理事会説明に使える要約）
項目最近の傾向
工事費直近2年で約16％上昇、過去最大の伸び
修繕周期12年固定から、劣化状況に応じた柔軟化へ
修繕方式分散修繕・部位別修繕が増加
材料選定長寿命化仕様でLCC最適化
法規制省エネ・耐震・環境対応の検討が増加
合意形成説明資料の“見える化”が必須に
発注方式設計監理方式の採用が増加
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