マンションの修繕周期の考え方
近年は「12年周期で大規模修繕」という固定観念が大きく揺らぎ、より柔軟で合理的なアプローチが主流になっています。
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■ マンション修繕周期の最近の考え方（2020年代以降の潮流）
1. 「12年周期」から「劣化状況に応じた周期」へ
● 従来
•国交省のガイドラインに基づき、12年ごとに大規模修繕が一般的
•実際には「12年だからやる」という“年数基準”が強かった
● 最近
•劣化診断結果を基準に周期を決める方向へ
•外壁・防水・鉄部など、部位ごとに劣化速度が異なるため、一律の周期は非合理という認識が広まっている
•15〜18年周期に延伸するケースも増加
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2. 「部位別修繕」や「分散修繕」の増加
● 背景
•修繕積立金不足
•物価・人件費高騰
•足場費の高騰
● 最近の傾向
•外壁は次回に回し、屋上防水のみ先行
•鉄部塗装は中間年で単独実施
•バルコニー防水は居住者協力のもと別時期に実施
→ **一度に全てをやらない“分散型”**が合理的とされる
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3. 「長寿命化」へのシフト
● 耐久性の高い材料・工法の普及
•高耐候性塗料（フッ素・無機）
•長寿命シーリング材
•30年耐久の防水システム
→ 初期費用は高いが、ライフサイクルコストは低減
● 長寿命化の考え方
•「12年ごとに大規模修繕」ではなく
“30年スパンで最適な修繕計画を組む”
•LCC（ライフサイクルコスト）で比較するのが主流
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4. 修繕積立金の見直しが前提に
● 最近の課題
•物価高騰で、従来の積立金水準では不足するケースが多数
•国交省の2023年改訂ガイドラインでも、積立金の増額を強く推奨
● 実務的な流れ
•修繕周期を延ばす
•しかし積立金は増額
→ 「延ばす＝節約」ではなく、計画の合理化
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5. 合意形成のための“見える化”が重要に
近年は特に以下が求められています。
•劣化状況を写真・図解で示す
•修繕周期を延ばすリスク・メリットを明確化
•LCC比較表で「長寿命化の方が得」を説明
•住民アンケートで合意形成を補強
→ 専門家の説明力が修繕周期の判断に直結する時代
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■ 最近の修繕周期のまとめ（理事会向けに使える要約）
項目従来最近
修繕周期12年固定劣化状況に応じて柔軟に（15〜18年も）
修繕方式一括大規模修繕部位別・分散修繕
材料選定標準仕様長寿命化仕様でLCC最適化
積立金現状維持が多い増額が前提
合意形成専門家任せ“見える化”と説明責任が重要
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