計画修繕のポイント

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計画修繕のポイント
1. 計画修繕の目的
•建物の性能を維持し、資産価値を落とさない
•突発修繕を減らし、長期的なコストを最適化
•修繕積立金の健全性を確保し、将来の負担増を抑える
理事会向けの説明例
「計画修繕は“建物の健康診断と予防医療”です。放置すると重症化して高額になる部分を、軽症のうちに治すイメージです。」
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2. 長期修繕計画（LTP）の役割
•30〜40年スパンでの修繕項目・周期・概算費用を整理
•修繕積立金の妥当性を判断する基準
•大規模修繕のタイミングを決める根拠
理事会向けの説明例
「長期修繕計画は“未来の家計簿”です。何年後にいくら必要かを見える化することで、積立金の値上げ判断も合理的にできます。」
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3. 実際の計画修繕の流れ
① 現状調査（劣化診断）
•外壁、屋上防水、鉄部、設備などの劣化度を評価
•調査結果を写真とランクで示すと理解されやすい
② 優先順位付け
•安全性
•雨漏りなどの緊急性
•劣化進行の速さ
•費用対効果
③ 工事範囲・仕様の検討
•仕様比較（標準・耐久性重視・コスト重視）
•ライフサイクルコスト（LCC）で説明すると納得度が高い
④ 費用と積立金の整合性
•LTPとの整合
•積立金不足の場合の選択肢（値上げ・借入・工事範囲調整）
⑤ 理事会・総会での合意形成
•写真・図解・色分け表が圧倒的に有効
•「専門用語を使わない」より「専門用語を“翻訳”する」方が信頼される
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4. 理事会が理解しやすい資料のコツ
● 写真は“ビフォー中心”で
•劣化の深刻度が一目で伝わる
•工事の必要性を説明しやすい
● 表は色分けで優先度を示す
•赤：緊急
•黄：注意
•緑：経過観察
● 1ページ1テーマ
•理事会は“情報量の多さ”より“理解のしやすさ”を重視
● 専門用語は「一言補足」を添える
例：
•シーリング（外壁のつなぎ目のゴム材）
•付帯部（手すり・鉄部など外壁以外の細かい部分）
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5. よくある理事会の不安と、プロとしての答え方
理事会の不安 プロとしての答え方のコツ
本当に今やる必要があるのか 劣化写真＋放置した場合のリスクをセットで説明
費用が妥当か 仕様比較・相見積りの透明性を示す
工事中のトラブルが心配 住民対応フローを事前に提示
工事後どれくらい持つのか 仕様ごとの耐用年数を図で示す
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