マンションの計画修繕とは

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■ マンションの計画修繕とは
長期的にマンションの資産価値と安全性を維持するために、将来発生する修繕工事を計画的に整理し、費用を見通し、合意形成を進める仕組みです。
単なる「工事の予定表」ではなく、
技術・お金・合意形成の3つを同時に扱う“マンション管理の中核”と言えます。
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■ 計画修繕の基本構成
1. 長期修繕計画（LSP）
マンションの“将来の健康診断表”。
修繕項目（外壁、屋上防水、給排水、鉄部塗装など）
修繕周期
工事費の将来予測
修繕積立金の収支シミュレーション
ここが曖昧だと、理事会は常に“場当たり対応”になってしまいます。
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2. 修繕積立金の適正化
計画修繕の要。
積立金が不足 → 借入・一時金・工事縮小
過剰 → 住民負担が不必要に重い
理事会が最も説明責任を問われる部分で、
非専門家にも理解できる資料づくりが重要になります。
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3. 定期的な見直し（5年ごとが目安）
建材価格、労務費、劣化状況、法改正など、環境は常に変化します。
見直しのポイントは以下の通り：
実際の劣化状況とのギャップ
工事単価の上昇
修繕周期の妥当性
新しい工法・材料の登場
住民ニーズ（バリアフリー、防災、EV充電など）
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■ 計画修繕を成功させる3つの鍵
① 技術情報を“翻訳”して伝える力
理事会は専門家ではないので、
図解
写真
色分け表
Before/After
リスクの優先順位
こうした“視覚化”が理解を大きく助けます。
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② 合意形成のプロセス設計
工事そのものより、合意形成のほうが難しいことも多いです。
ポイントは：
早めの情報共有
選択肢の提示（メリット・デメリット）
住民説明会の設計
FAQの事前準備
反対意見の扱い方
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③ 報告書・資料の質を統一する
俊明さんが進めている
A4縦・シンプル・色分け・固定写真枠のWordテンプレート
は、まさに理事会の理解を深める最適解です。
統一されたフォーマットは
情報の抜け漏れ防止
理事会の負担軽減
住民の安心感向上
に直結します。
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