専有配管の更新について

専有配管の更新は、大規模修繕工事の中でも特に「判断が難しいテーマ」のひとつです。理事会や区分所有者からの質問も多く、非専門家にもわかる形で整理する”ことがとても重要な領域です。
ここでは、実務で押さえるべきポイントを 技術・管理・合意形成 の3つの視点でまとめます。
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■ 大規模修繕工事における専有配管更新の考え方
専有配管とは何か
専有部分内にある給水・給湯・排水などの配管で、区分所有者が所有し、原則として 修繕責任は各区分所有者 にあります。
ただし、
竪管（共用部分）との接続部
床スラブ貫通部
などは共用部分に該当するケースもあり、境界の説明が必要です。
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■ なぜ大規模修繕工事と一緒に検討されるのか
老朽化のタイミングが一致しやすい
築30〜40年を超えると、給水・排水管の劣化が顕著になります。
外壁や防水と同じタイミングで「配管も寿命」というケースが多い。
足場・共用部工事と連動する
竪管更新
給水方式変更（増圧直結など）
排水管更新
などは共用部工事と密接に関係するため、専有配管だけ個別に更新すると非効率。
個別対応だとトラブルが多い
漏水事故
隣戸への影響
工事方法のバラつき
など、マンション全体のリスクになるため、理事会として方針を示す必要があります。
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■ 実務でよく採用される3つの方式
任意参加型の一斉更新（専有工事）
管理組合が窓口となり、希望者を募って一斉に専有配管を更新する方式。
メリット
工事単価が下がる
工事品質が統一される
住民の手間が減る
デメリット
参加しない住戸が残る
後から漏水事故が起きると説明が難しい
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専有配管更新を“推奨”として位置づける
大規模修繕工事の説明会や資料で、
「専有配管の劣化状況」「更新の必要性」「推奨時期」
を明確に示し、各戸に判断を委ねる方式。
メリット
管理組合の負担が少ない
合意形成が容易
デメリット
実際には更新が進まない
漏水リスクは残る
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共用部工事に合わせて“最低限の接続部更新”を行う
竪管更新や給水方式変更に伴い、
専有部分との接続部（枝管の一部）だけ管理組合負担で更新する方式。
メリット
全戸で最低限の安全性を確保
合意形成しやすい
デメリット
専有内部の古い配管は残る
将来の漏水リスクはゼロにならない
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■ 理事会・管理組合として整理すべきポイント
専有／共用の境界を明確にする
図解があると住民理解が一気に進みます。
俊明さんの得意な「色分け図」や「断面イラスト」が非常に効果的。
劣化状況の“見える化”
ファイバースコープ調査
水質検査
漏水履歴の整理
など、客観的データがあると説得力が増します。
更新しない場合のリスク説明
漏水事故の費用負担
隣戸・下階への損害
緊急工事の高額化
などを丁寧に説明することが重要。
一斉更新のメリットを数値で示す
個別工事：20〜40万円
一斉工事：10〜25万円
など、実際の相場を示すと参加率が上がります。
工事会社の選定方法
大規模修繕の施工会社が対応するケース
設備専門会社を別途選定するケース
どちらもメリット・デメリットがあります。
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