共用廊下・階段の防水工事について
大規模修繕工事におけるシーリング工事は、建物の防水性・気密性・耐震性を左右する“最重要工程”のひとつです。特にマンションでは5〜10年で劣化が進むため、適切な撤去・打替えが資産価値維持のカギになります。
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■ 大規模修繕のシーリング工事とは
シーリング（コーキング）は、外壁パネルの目地やサッシ周りなどの“隙間”に充填して、雨水侵入を防ぎ、建物の動きを吸収する弾性材です。
◇ 主な役割
•防水性の確保：雨水の侵入を防ぎ、下地の劣化を防止
•気密性の向上：外気の侵入を防ぎ、断熱性にも寄与
•耐震性の向上：建物の揺れ・伸縮を吸収し、ひび割れを防止
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■ シーリング工事の基本工程
大規模修繕で一般的に行われる「打替え工法」の流れです。
1.既存シーリング材の撤去
カッター等で丁寧に除去
2.目地周辺の清掃・養生（マスキング）
3.バックアップ材の設置（必要な場合）
4.プライマー塗布
密着性を確保する最重要工程
5.新規シーリング材の充填・仕上げ
6.硬化養生・検査
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■ 使用される主なシーリング材
種類 特徴 用途
変成シリコン系 紫外線・雨に強く、上から塗装可能 外壁全般、大規模修繕で最も多い
シリコン系 水・熱に強いが塗装不可 水回り、ガラス周り
ウレタン系 耐久性高いが紫外線に弱い 目地、窓周り、ひび補修
ポリサルファイド系高耐久だが柔軟性に欠ける 外壁目地、サッシ周り
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■ 劣化と補修タイミング
•劣化開始：5年〜（紫外線が主因）
•補修目安：10〜12年ごと（大規模修繕周期と一致）
•劣化症状：
oひび割れ
o痩せ（ボリューム不足）
o剥離（特に打増し時の不良施工）
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■ 費用相場（一般的な目安）
※建物規模・目地量で大きく変動
•1mあたり：600〜1,200円前後（打替え）
•総額：数百万円規模（中規模マンション）
※出典：各社の一般的な相場感（参考：スマート修繕など）
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■ よくある不良施工と注意点
•撤去不十分 → 剥離の原因
•プライマー未塗布・塗りムラ
•目地幅に対して材料量不足（痩せ）
•打増しで済ませるべきでない箇所に打増し施工
•硬化前の雨・汚れ付着
理事会向け報告書を作成される際は、
**「撤去状況」「プライマー塗布」「充填後の仕上げ」「硬化養生」**の写真を時系列で整理すると、非専門の理事にも非常に伝わりやすくなります。
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■ まとめ
•シーリング工事は大規模修繕の中でも防水の要
•5〜10年で劣化し、10〜12年周期で打替えが必須
•工程管理（撤去・プライマー・充填）が品質を左右
•材料選定と施工管理が建物寿命に直結
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