大規模修繕計画の基本計画について

大規模修繕計画の「基本計画」とは、建物の劣化状況や将来の修繕ニーズを踏まえ、修繕項目・時期・概算費用を体系的に整理した“戦略的な土台”です。
以下に、基本計画の構成要素と策定のポイントを整理します。
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■ 基本計画の目的と位置づけ
•長期修繕計画の中核：12〜15年周期で実施される大規模修繕の「骨格」を定める。
•合意形成の基盤：理事会・修繕委員会・住民間での共通認識を形成するための資料。
•資金計画の前提：修繕積立金の見直しや借入検討の根拠となる。
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■ 基本計画の主な構成要素
項目　　　　　　　　　内容
建物調査・診断結果　劣化状況、耐用年数、修繕の必要性を把握
修繕対象の範囲　　　　外壁、屋上防水、バルコニー、給排水管、共用設備など
修繕時期の想定　　　　劣化進行と居住性・安全性を踏まえたタイミング
概算費用　　　　　　　各工事項目ごとの費用見積もり（±20〜30%程度の幅）
優先順位　　　　　　　緊急性・重要性に応じた工事項目の整理
実施方式の検討　　　　設計監理方式か責任施工方式かの方向性
合意形成の方針　　　　総会決議のタイミング、住民説明会の計画など
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■ 策定のステップ（例）
1.建物診断の実施（非破壊検査含む）
2.専門家（設計事務所・コンサル）の選定
3.修繕項目の抽出と優先順位付け
4.概算費用と資金計画の試算
5.住民説明会・アンケートによる意見収集
6.基本計画書の策定と理事会承認
7.総会での報告・承認
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■ 成功のポイント
•診断結果に基づく現実的な計画：感覚や前例に頼らず、科学的根拠を重視。
•住民の理解と納得を得る工夫：図解・写真・比較表などで視覚的に伝える。
•将来の法改正や省エネ対応も視野に：2025年以降の省エネ法改正にも留意。
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