相続財産が負担になる？ 「負動産」リスクとその対策
相続財産に不動産が含まれる場合、複数の相続人で共有するケースがありますが、共有名義にすると、売却などの重要な意思決定をする際に全員の同意が必要になるため、トラブルに発展することもあります。不動産の共有名義に潜むリスクとその対策を説明します。
共有不動産の利用と処分 共有者が知っておきたいルール
共有名義とは、一つの不動産（土地や建物）を、複数人が持分に応じて所有する形態をいいます。
相続財産のなかに不動産がある場合、預貯金のように相続人に均等に分けることはむずかしくても、不動産を共有名義にすることで、取得する財産の額を均等に分割できるというメリットがあります。
また、亡くなられた方の居住用財産に該当し、一定の要件を満たす場合には、売却時の譲渡所得の金額から最高3,000万円（共有者が3人以上の場合は2,000万円）まで控除することができます。
共有名義であれば、共有者それぞれがこの特例を利用でき、税負担の軽減につながります。
共有者の権利については、民法により、共有不動産の利用・管理・処分に関するルールが定められています。
まず、賃貸借契約の締結や解除、建物の外壁・屋上防水といった大規模修繕工事など、収益を生む行為や利用方法の変更（管理行為・軽微な変更行為）には、持分価格の過半数の同意が必要です。
また、不動産全体の売却、大規模な増改築、担保設定など、形状や法律的性質を変更する行為（変更・処分行為）には、共有者全員の同意が必要になります。
このように、不動産を共有名義にすると、売却や賃貸などの収益化を検討する際に、一部の共有者が反対するだけで手続きが進められなくなるというデメリットがあります。
共有者の一人が「売却したい」と考えても、ほかの共有者が反対すれば、原則として売却することはできません。
「動かない不動産」の解決策 実務的選択肢と注意点
不動産を共有名義にすると、活用が制限され、思わぬトラブルに発展することがあります。共有名義を解消するための主な選択肢を紹介します。
①共有者全員で不動産を第三者に売却共有者全員の同意により不動産全体を第三者に売却し、その代金を持分比率に応じて分配します。
②自己の持分のみを売却単独で自己の持分を第三者（またはほかの共有者）に売却する方法です。ただし、持分だけを購入したいという買主は限られ、売却価格は市場価
値より大幅に下がることが一般的です。
③共有者の持分を買い取ることによる単独所有化ほかの共有者全員から持分を買い取り、不動産を単独で所有する方法です。買い取り代金を支払う資金力が必要で、価格交渉の難航もありえます。
④共有物分割請求訴訟による解決共有者間で話し合いがまとまらない場合は、共有物分割の訴えを提起し、裁判所の判断により解決を図ります。裁判所は、（a）現物分割（土地を分筆するなど、物理的に不動産を分ける）、（b）競売（不動産を競売にかけ、その売却代金を分配する）、（c）価格賠償（特定の共有者が不動産全部を取得し、ほかの共有者に金銭を支払う）、のいずれかの方法で分割を命じます。
不動産の共有名義は、相続時は公平に見えても、将来的には「分割できない負の遺産」として問題を残すことがあります。将来のトラブルを回避するには、共有名義にせず、協議の段階で売却や代償金による単独所有を検討することが重要です。
すでに共有名義になっている不動産の扱いに困った場合には、速やかに専門家に相談しましょう。
