最初の一棟が未来を変える！新築アパート一棟投資で“失敗しない人”が実践している成功パターンとは？
相続税対策の相談を受けていると、「新築アパートを建てれば相続税が下がると聞いた」という声をよく耳にします。
確かに、不動産、とくに新築アパート・マンションは、
相続税評価額を下げやすい資産であることは事実です。
しかし一方で、
節税を優先しすぎた結果、相続後に“扱いにくい不動産”を残してしまった
というケースも少なくありません。
今回は、相続税対策として新築不動産投資を検討する際に、
事前に必ず知っておくべき考え方と注意点を、実務視点で解説します。
相続税対策として不動産が選ばれる理由
相続税の世界では、現金や預貯金は評価額がそのまま100％課税対象になります。
一方で不動産は、
土地は路線価
建物は固定資産税評価額
賃貸中であれば評価減が適用
といった評価ルールがあり、実際の市場価格よりも低い評価額になりやすいのが特徴です。
この「評価の仕組み」こそが、相続税対策として不動産が選ばれる最大の理由です。
新築アパートが相続対策で選ばれやすい背景
相続税対策の文脈で、新築アパート・マンションが選ばれやすい理由には、次のようなものがあります。
建物用途・評価の考え方が比較的シンプル
賃貸用としての位置づけが明確
融資を活用しやすい
特に借入を活用した場合、債務控除によって相続税の課税対象額を圧縮できる点は、新築不動産投資ならではの特徴といえるでしょう。
「節税になるから建てる」が危険な理由
相続税対策の相談現場では、節税効果だけを理由に新築アパートを建ててしまったケースも見受けられます。
その結果、
立地需要を十分に検討していない
将来の家賃下落を想定していない
相続後の売却・承継を考えていない
といった問題が表面化し、相続後に「負担の大きい不動産」になってしまうことがあります。
相続税は下がったものの、管理や収益の面で家族に負担を残してしまっては、本末転倒です。
相続税対策と不動産投資は同時に考える
相続税対策として新築不動産投資を成功させるためには、
相続税評価
賃貸収益
金融機関からの評価
将来の出口（売却・承継）
これらを同時に設計する視点が欠かせません。
とくに重要なのが、最初の1棟目が、2棟目・3棟目へつながる設計になっているかどうかです。
1棟目の設計次第で、将来の資産形成の選択肢は大きく変わります。
福岡で相続税対策を考える際の注意点
福岡は、エリアによって
賃貸需要
人口動態
金融機関の評価
が大きく異なる市場です。
「福岡だから大丈夫」という考え方ではなく、どのエリアで、どの規模の不動産を持つかを慎重に判断する必要があります。
相続税対策と収益性を両立できるかどうかは、立地選定でほぼ決まるといっても過言ではありません。
専門家に相談する際に押さえるべきポイント
相続税対策の相談先として税理士に話を聞く方は多いですが、不動産投資が絡む場合は注意が必要です。
税務上の正しさ
不動産投資として成立するか
融資評価の考え方
相続後の扱いやすさ
これらを横断的に見られる専門家かどうかが、判断の分かれ目になります。
まとめ｜相続税対策の新築不動産投資で失敗しないために
相続税対策として新築アパート・マンション投資を検討する際は、
節税だけを目的にしない
収益と将来の出口まで設計する
最初の1棟目を資産拡大の起点として考える
この3点を意識することが重要です。
相続税対策は単なる節税ではなく、
家族と資産をどう残すかという長期視点の判断でもあります。
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