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コラム

市街化調整区域を理解する方法

2011年11月4日

「市街化調整区域」が分かり辛いのは、法律用語の表現方法に問題があります。実際の制限内容からは、「市街化禁止区域」とすれば良かったのですが、地域指定を行う場合の、指定地区の住民感情を考慮し、断定的な表現を避けた事に起因すると思います。
「市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする」と規定され、市街化調整区域に指定されると、当該区域内に於いては、原則として土地の開発行為や、建物の建築が禁止されます。

然しながら例外規定があり、後述する「特定の用途」にかかる建築物については、「開発許可」を得る事や、「建物を建築」する事が出来るようになっています。
一旦定められた「特定の用途」には、都市計画上の変更でもない限り拘束されます。更に一旦許可を受けた後、更に用途変更を行なう場合でも、「特定の用途」の範囲からは逃れる事が出来ません。

ここで注意を要する点は、許可の対象物は確かに「申請にかかる特定の不動産」ですが、許可そのものは、「申請者と申請にかかる目的や用途」に対して為される点です。
よって許可が不動産に対して為されたものと思い込むと、後で大変な事になります。

市街化調整区域で開発や建築が出来るとされているものには、小中高等学校・幼稚園・養護老人ホーム・グループホーム・診療所・日用品店・理美容店・食堂・給油所・自動車修理工場・社寺仏閣・集会所・一定の農林漁業施設等の外、分家住宅や収用対象事業に係る移転建築物等が有ります。

但し、市街化調整区域となった時点で既に宅地であった土地で、従前の建築物と同一敷地内かつ用途の変更を伴わず、規模が1.5倍以下等(市町村が定める)の要件を備えた土地については、開発許可が不要とされ、これ等の「既存建築物」については、建築確認を取る事で、簡便な建て替えの道が残され、農林魚業用の建築物等一定の建物以外は全て開発許可が必要とされています。

ここで一番注意して頂きたい事は、住宅にかかる用途変更の場合です。農家住宅・分家住宅・収用移転住宅を一般の方が購入する場合は、専用住宅への用途変更に該当し、許可が必要です。許可を得る事が出来るのは、許可された所有者が適法に相当期間(10年以上)使用した事と、真にやむを得ない事情(死亡・倒産・司法競売)による譲渡である事の要件が必要で、単なる換金売りは認められていません。

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