～任意売却とは？～

■任意売却とは？
住宅ローン等（不動産を担保に借り入れた借金）の毎月返済が厳しい場合、金融機関（登記事項に記載された抵当権者）の承諾を得て、不動産を売却する事です。

◎何故、家を売却するのに、金融機関の承諾が必要なのか？
ポイントは、「期限の利益の喪失」です。

「期限の利益」は、期限（毎月の返済日）が到来しない限り、債務者は債権者から返済の請求を受けないこと。（債務者の期限の利益）

当たり前のことと思ってしまいますが、この約束事（期限の利益）が有るからこそ、お客様は、安心して、高額な金銭を長期間借りられるはずです。

返済が数カ月滞納し、滞納分全額の請求がありながら、期日まで支払いがなかった場合、債権者は、債務者の信用が無くなった（債務者は「＊期限の利益を喪失」した）として、債務の一括返済を請求できるようになります。
＊期限の利益の喪失事由は、金融機関と融資契約をした際の契約条項に記載されています

債務額の一括弁済が無ければ、金融機関（登記事項に記載された抵当権者）は、債務者の意思に関係なく、不動産を処分（競売）して、債権を回収します。＝競売申立てができる状態

金融機関が、債務者の意思の関係なく競売申立てができる状況の中、債務者の希望する他の方法（任意売却）を取ることになるので、承諾が必要になってくるということです。

結論
「期限の利益」の喪失前であれば、不動産売却は自由です。
ただし、債務の全額弁済が必要です。（債権が消滅しないと、抵当権も抹消できない）

「期限の利益」の喪失後は、前述の通り、金融機関の同意が必要で、その手続きを踏んだ売却が、「任意売却」です。
ただし、債務の全額弁済は、絶対条件ではありません。