実家を売却 ― 相続してから売却する場合の注意点

実家を売却する際の注意点②-相続してから売却する場合



前回のコラムでは、親が所有しているうちに売却する場合についてお話しました。
親が住んでいる家を売却する場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」という制度があり、
条件を満たせば売却益が出ても3,000万円までは税金がかからない可能性があります。
では、もし親が亡くなり、相続してから実家を売却する場合税金はどうなるのでしょうか。
このとき関係してくるのが、いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれる制度です。

空き家の3,000万円特例とは

相続した実家を売却する場合でも、一定の条件を満たせば
譲渡所得から3,000万円を控除できる制度があります。
つまり、売却で利益が出ても3,000万円までは税金がかからない可能性があります。
しかし、この制度にはいくつもの条件があります。

実は条件のハードルが高い

空き家特例はよく紹介される制度ですが、
実際には使えないケースも少なくありません。
主な条件は次のようなものです。
・昭和56年5月31日以前に建築された住宅
・マンションではない（一戸建て）
・相続直前まで被相続人が一人で住んでいた
・相続後に賃貸していない
・売却までに耐震改修または解体している
例えば
・相続後に誰かが住んでいた
・貸してしまった
・マンションだった
といった場合は、特例が使えないこともあります。
そのため、相続した実家なら必ず使える制度ではない
という点は知っておきたいところです。

特例が使えない場合はどうする？

空き家特例が使えない場合でも、
いくつか検討できる方法があります。
例えば
・耐震改修を行い条件を満たす
・建物を解体して土地として売却する
・相続税を支払っている場合は「取得費加算の特例」を確認する
などです。
売却を検討する段階で
制度が使えるかどうかを整理しておくと安心です。

取得費は「書類があるかどうか」で変わることも

実家を売却する際、もう一つ知っておきたいのが
取得費（その家を購入したときの費用）です。
譲渡所得は
売却価格 − 取得費 − 売却費用
で計算されます。
ここで重要になるのが、購入時の書類が残っているかどうかです。

売買契約書や建築の契約書などが残っていれば、
その金額を取得費として計算できます。
しかし昔の実家の場合、購入時の書類が残っていないことも少なくありません。
その場合、税法上は売却価格の5％を取得費として計算する
というルールになります。
実際の購入価格よりも低く計算されてしまうため、
結果として税金が増えることもあります。
実家を売却する際は、売買契約書や建築関係の資料などが残っていないか
一度確認しておくことをおすすめします。

売却のタイミングで税金が変わることも

例えば次のようなケースを考えてみます。
売却価格　2,500万円
取得費　1,200万円
売却費用　100万円
この場合、利益（譲渡所得）は1,200万円になります。
親が所有しているうちに売却し3,000万円控除が使えれば
税金　0円になる可能性があります。
一方、相続後に売却し空き家特例が使えない場合は
利益（譲渡所得）＝1,200万円 × 約20％
約240万円の税金になることもあります。
すべてのケースが同じではありませんが、
売却するタイミングによって税負担が変わることがある
という点は知っておきたいところです。

まとめ

実家の売却では
・親が売主になるのか
・相続後に売るのか
この違いで、税金の扱いが変わることがあります。
相続後に使える「空き家の3,000万円特例」は便利な制度ですが、
条件のハードルが高い制度でもあります。
制度ありきで考えるのではなく、状況に合わせて確認しておくことが大切です。

次回は、
相続した実家を売却する際によくある悩みのひとつ、
「空き家はそのまま売るのか、それとも手を入れて売るのか」
という判断について整理してみたいと思います。

古い家の場合、
「リフォームした方がいいのか」
「解体した方がいいのか」
「そのまま売れるのか」
と迷われる方も少なくありません。
実家の売却で意外と大きな判断ポイントになるため、
次回のコラムで分かりやすくお話ししたいと思います。