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実家を売却する際の注意点 ― 親が所有しているうちに考える税金の話
実家をどうするか考え始めたとき。
まだ売ると決めたわけではない。
でも、いつかは判断が必要かもしれない。
そんな段階で、ひとつだけ知っておいてほしいことがあります。
それは「親が所有しているうちに売却するかどうか」で、
税金が大きく変わることがあるという点です。
3,000万円控除制度
親が住んでいるマイホームを売却する場合、
売却益が出ても3,000万円までは税金がかからない
という制度があります。
これを「居住用財産の3,000万円特別控除」といいます。
名前は難しいですが、仕組みはシンプルです。
家を売って利益が出た場合、その利益から3,000万円を差し引いてくれる、というものです。
そもそも、何に税金がかかるの？
税金がかかるのは、売った金額そのものではありません。
かかるのは、
売買代金－（その家を買ったときの価格や諸費用）－（売るためにかかった費用）
で計算した“利益部分”です。
これを「譲渡所得」といいます。
どれくらい違うの？
たとえば、
売買代金 2,500万円
購入時の価格など 1,200万円
売るためにかかった仲介手数料など 100万円
だった場合、
利益は 1,200万円。
この1,200万円に税金がかかります。
でも、3,000万円控除が使えれば
税金は0円。
使えなければ、譲渡所得の税率約20％前後で
約240万円の税金になることもあります。
この差は、とても大きい。
使える条件で一番大切なのは
この制度が使える前提は、「居住用であること」
つまり、親が実際に住んでいた家であることです
ここで注意したいのが、
・売却前に第三者へ貸してしまう
・長期間空き家のままにしてしまう
・住民票を移してしまう
といったケース
状況によっては、居住用として認められなくなることがあります。
今すぐ売らなくても、判断に影響すること
・貸すかどうか
・住民票をどうするか
・将来誰が売ることになりそうか
こうした判断が、将来の税金に影響します。
売却は、ある日突然始まるのではなく、
日々の選択の延長にあります。
まとめ
実家をどうするか迷い始めたら、
親が所有しているうちに売却する可能性はあるか
売却前に貸す予定はないか
将来、誰が売主になるのか
この整理だけはしておきたいところです。
結論を急ぐ必要はありません。
でも、順番を間違えないことは、とても大切です。
次回は、
相続後に売却する場合の「空き家特例」について整理します。
