資金計画と土地のリスク調査で不動産売買を支えるプロ川内秀敏

資金計画と土地のリスク調査で不動産売買を支えるプロ

川内秀敏

任意売却の経験から痛感した資金計画の大切さ。物件探しの前に無理のない予算を考える

　「家は家族が幸せになるために買うもの。住宅ローンの返済で暮らしが苦しくなっては意味がありません」

　こう語るのは、福岡県宗像市の「福岡住研究所」代表、川内秀敏さんです。宗像市や福津市、古賀市を中心に、住宅の購入や売却、相続に関する相談に応じています。
　2001年に不動産業界に入り、2005年に転職した会社では、経営者と行動を共にして顧客本位の姿勢を学びました。住宅金融公庫に関わる仕事では、ローンの返済が難しくなった人が金融機関などと調整し、自宅を売却する任意売却にも携わりました。

　「売りたくない家を手放す方のお話を聞くと、周囲に勧められて購入したり、十分に予算を考えていなかったりする例がありました。『こうなると分かっていたら買わなかった』という言葉が忘れられません」

　そこで重視するようになったのが、物件探しに先立つ資金計画です。2級ファイナンシャル・プランニング技能士の知識を生かし、家族構成や今後の支出を踏まえて無理なく返済できる金額を一緒に考えます。

　「金融機関から借りられる額と、生活を続けながら返せる額は違います。先に予算を決めておけば、背伸びした物件を選ぶ危険を減らせます」

　新築住宅を検討していた相談者に、中古住宅の購入とリフォームを提案したことも。購入を見送って賃貸で暮らすことや、実家で頭金をためることを勧める場合もあります。住まいに費用をかけ過ぎず、趣味や旅行も楽しめる暮らしを大切にしてほしいと願っています。

根拠を示した価格設定と、売主か買主の一方の立場に立つ片手仲介を原則に

　不動産を売るなら、少しでも高く売りたいもの。しかし川内さんは、査定額の高さだけで仲介会社を選ぶことに注意を促します。

　「不動産会社が示す査定額は、その会社がその金額で買い取ることを約束するものではありません。売却の依頼を受けるために高い額を提示しても、実際に売れるかどうかは別の話です」

　相場より高い価格で売り出しても買い手がつかず、長期間掲載された物件が敬遠されることもあるといいます。そのため、過去の成約事例や地価公示、固定資産税評価額などを参考に、価格の根拠を示すことを心掛けています。

　「例えば市場で3000万円程度と見込まれる物件を4000万円で売り出しても、なかなか決まりません。その後に価格を下げても、長く売れていないことが気にされる場合があります。最初の価格設定が大切なんです」

　仲介では、売主か買主のどちらか一方を担当する片手仲介を原則としています。売主と買主では価格などの希望が対立する場合があるため、同じ会社が双方を仲介する両手仲介ではなく、依頼者の立場を明確にした対応を重視しています。例外として双方を仲介する場合は、事前に説明し、了承を得てから進めます。

　「売る人は高く、買う人は安く取引したいものです。私は、その取引で依頼を受けた一方の立場を明確にして動きたいんです」

　広告費などの経費を抑え、片手仲介でも事業を継続できる仕組みを整えてきました。相続した実家など、売却を迷う段階から相談に応じ、持ち続けることや貸すことも含めて判断材料を整理します。

地理学の学びを生かして土地の見えないリスクを調査。売買後の暮らしまで見据えて助言

　隣り合う土地でも、地盤の状態や災害時の危険性が異なる場合があります。それが、川内さんが売買前の土地調査に力を注ぐ理由です。

　「例えば造成地には、山を削った切土と、谷などを埋めた盛土があります。同じ住宅地でも土地の成り立ちが違えば、注意する点も変わります。お客さまが安心して購入を判断できるよう、見た目では分からないリスクまで調べることが大切だと考えています」

　土地を読み解く力を磨こうと、通信制大学で地理学を学び、地形や地盤への理解を深めています。地理情報を地図上に重ねて分析するGIS（地理情報システム）の使い方を身に付け、土地の特徴から災害リスクを考える立地防災アドバイザーの資格も取得しました。

　「土地がどのようにできたのかを知ると、不動産を見る視点が変わります」

　ハザードマップでは大きな危険が示されていなかったのに、浸水した住宅の相談を受けたことも。調べると、周囲から水が集まりやすい谷状の地形でした。

　「近年、自然災害が多発しています。もし事前に分かっていれば、地面を少し高くして建てるなど、対策を検討できたかもしれません」

　高低差や擁壁、建築上の制限、所有関係なども確認。相続した土地は、所有者が詳しい事情を知らないこともあるため、売却価格を示す前に調査を重ねます。

　「不動産は、判断を誤ったときの負担が大きい買い物です。買う側にも売る側にも、土地の条件やリスクを理解して判断してほしいですね」と川内さん。取引の成立だけでなく、その先の暮らしを見据えた助言を続けています。

（取材年月：2026年10月）

不動産取引で後悔する人を減らしたい。資金計画と土地の安全性を確かめ、納得できる選択を支える

任意売却の経験から痛感した資金計画の大切さ。物件探しの前に無理のない予算を考える

根拠を示した価格設定と、売主か買主の一方の立場に立つ片手仲介を原則に

地理学の学びを生かして土地の見えないリスクを調査。売買後の暮らしまで見据えて助言

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