建築と不動産の知見で課題解決を支える不動産のプロ
宮田潤一郎
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建築×不動産の視点で多角的な選択肢を導き、不動産の可能性を広げる
#chapter1
建築・不動産・相続の知見を生かし、目的に応じた選択肢を整理する
「不動産は大切な財産だからこそ、何かお困りごとがあれば、一つの考え方だけで判断せず、建物の状態や相続、資産活用など、さまざまな角度から検討することが大切です」
こう話すのは、佐賀県佐賀市で不動産コンサルティング会社「MRE」を営む宮田潤一郎さん。建築と不動産の実務経験に加え、相続や不動産コンサルティングの知識も生かし、不動産売買や資産活用、相続など幅広い相談に応じています。
建築と不動産の両分野に携わってきた経験をもとに、建物の状態や法的な条件、将来の資産活用まで見据えながら、多角的な視点で課題を整理。一人一人の状況や目的に応じて、考えられる選択肢を丁寧に示しています。
「当方は、お客さまの目的達成のためにどんな選択肢があるのかを第一に考えています。例えば、不動産を売るにしても、方法は一つとは限りません。時間的な余裕があれば、仲介業者を通してより高い価格で購入してくれる人を探すことができます。すぐにでも資金が必要であれば、業者に買い取りを依頼するのもよいでしょう。建物の状態に不安があれば住宅診断を実施し、その結果を購入希望者へ示すことで判断材料になります。売却以外の活用方法が見つかるケースもあります」
父親の代から続く不動産業を経営する傍ら、かつては設計事務所も構えていた宮田さん。「今の家を売って住み替えたい」「土地を売りたいが、相続問題が起きてしまった」「広い土地が売れない」など、建築知識だけでは解決できない相談に数多く向き合う中で、不動産に関する資格を取得し、知見を深めてきました。
#chapter2
相続では節税だけでなく、財産をどう引き継ぐかを見据える
広い土地を所有している場合、相続対策に有効な手段の一つとして、アパート建設が挙げられます。更地よりも賃貸アパートが建っている土地の方が、相続税の評価額が低くなり、節税効果が期待できるというメリットがあります。一方で、多額の建設資金が必要になるほか、完成後も修繕や管理など継続的な維持費がかかるため、長期的な視点で判断することが欠かせません。
「アパートを1棟建てたとしても、相続が発生した時に、相続人が複数いれば財産を分割するのは容易ではありません。むしろ、相続人への配分を考え土地を分割して売るか、土地を売却して分譲マンションを複数戸購入すれば、一人一戸ずつ相続させることができます。このように分けやすい資産に組み替えることも選択肢になります。まずは、遺産をどのように分割するかを考えることが先決です」
そのうえで、相続税がどれぐらいになるか、またその資金をどのように確保するかについても考えておきたいと宮田さんは話します。
「相続税の納付は、相続が発生してから10カ月以内と決められています。そのため、不動産が資産の大半を占めていると、納税資金を確保するために売却を急がなければならない場合があります。そのような事態を避けるため、当方では財産評価シートを作成し、お客さまが所有する不動産の状況や想定評価額、収益性などを見える化しています。財産の全体像を把握することで相続税の試算が可能になり、状況に応じた対策を検討しやすくなります」
#chapter3
建築と不動産の視点で、土地や建物が抱える課題を探る
宮田さんの専門性は、個人の住宅売買から企業の事業用地まで、さまざまな場面で生かされています。例えば、売却相談を受けた中古住宅では、前の所有者が増築したことで建築基準法に適合していないことが判明しました。所有者は購入時にその説明を受けておらず、初めて問題を知ったといいます。このように、建築の専門知識がなければ見過ごされがちなケースも少なくありません。
また、事業拡大を計画する企業からは、公売地の購入に関する相談も寄せられています。ある案件では、隣接地が道路に接していなかったことから、隣接地も安価に取得したいと考えていました。しかし、現地を調査すると、公売地の一部が接道用に確保されていることが判明。用地取得には接道に関する権利調整が必要だったため、宮田さんは隣接地の所有者へ買収を提案し承諾を得ました。土地が抱える課題を整理し、企業の用地取得につなげたこの取り組みは、共著『顧客に寄り添う不動産コンサルティング―問題解決の事例集Ⅸ』にも紹介されています。
「裁判所や自治体が売却する競売物件や公売物件は、一般的に市場価格より安価に購入できると考えられています。そのため、購入希望者が多く、どうしたら落札できるのかと価格のことに関心が向きがちです。しかし、それらの物件の中にはインフラの整備状況が明示されていなかったり、借地権や底地権の権利調整が必要だったりするものもあります。価格だけでなく、権利関係や土地の条件なども踏まえ、総合的に判断していきましょう」
（取材年月：2026年8月）
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建築と不動産の知見で課題解決を支える不動産のプロ
宮田潤一郎プロ
不動産コンサルタント
株式会社M R E
建築、不動産、相続の知見をもとに、不動産が抱える課題を多角的な視点で整理。売買や有効活用、相続対策まで幅広い視点から状況に応じた解決策を示します。
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