小規模マンションの再生を支援する不動産コンサルタント菅野良寛

小規模マンションの再生を支援する不動産コンサルタント

菅野良寛

コーポラティブ方式の建て替えを、合意形成から入居後の管理まで一貫支援

　築40年以上が経過した老朽化マンションは、年々増加しており、管理組合で「大規模修繕か、建て替えか」と悩んでいませんか。小規模マンションに特化した再生支援を行っている「ジェスコン」代表取締役の菅野良寛さんは、長年にわたる不動産業界の経験をもとに、数々の支援実績を誇ります。

　「特に30戸以下で、容積率や敷地に余裕がなく、戸数を増やせない物件は、採算性の問題からデベロッパーの協力を得ることが難しいです。当方では、そのような小規模マンションを専門に、建て替えや敷地売却を含む再生をサポートします」と菅野さん。

　提案するのは、コーポラティブ方式の自主建て替えです。コーポラティブ方式とは、そこに住みたい住民が集まって組合をつくり、要望を出し合いながら住宅取得や管理を進める方法で、低コストに抑えられるメリットがあります。
　「デベロッパーが間に入らないため、その利益分を削減できます。また、一部を単身用にするなど、一室あたりの床面積を減らして戸数を増やせば、売却益で建て替え費用をまかなえます。住民主導なので、共用施設に学習ルームを設けるなど、設計段階から自分たちのアイデアを取り入れ、良好なコミュニティが築けることも、将来にわたる資産価値の維持につながります」

　菅野さんは少数精鋭のチームのもと、外部専門家と連携しながら、コーディネート役を担います。
　「建築士や設備施工会社、銀行など各専門家を一元化し、相談窓口となります。隣人との関係が希薄な都心で困難を極める合意形成から入居後の管理運営まで、一気通貫でお任せください」

大規模修繕や、相続やM＆Aなど不動産活用でも実績豊富

　首都圏を中心に、小規模マンションの建て替えを手掛けてきた菅野さん。印象に残っているのは、東京都墨田区のある築50年のマンションだそう。
　「旧耐震基準の建物で、管理組合から相談を受けました。住民のほとんどが高齢者で、当初は建て替えに反対する声が大半。1軒1軒回って、それぞれが抱えている悩みを伺い、身寄りがない方には行政と連携するなど、先々のライフプランを示しました。2年かけて合意に至り、隣接地と一体で再開発し、50戸から80戸に。『建て替えできて本当に良かった』と喜ばれ、今もお付き合いが続いています」

　建て替えだけでなく、大規模修繕にも対応し、現状把握のため耐震や劣化の診断を行います。
　「管理会社から工事価格を提示されても、住民側に専門知識がなければ、適正なのか判断がつきにくいものです。必ず複数社に見積もりをとり、当社設計士が価格を見定め、必要な工事のみを提案します」

　また、土地・建物の所有者から不動産の有効活用についての相談が寄せられることも増えているそう。借地人が18人に上る権利関係が複雑な土地や、業績不振に陥っていた企業の不動産M＆Aに対応し、いずれもマンション建設まで導いた実績があります。
　「地主の方から相談を受けた権利関係が複雑な土地は、狭い道幅に木造住宅が密集していたため、防災面も考慮し、等価交換方式でマンションを建て、その住戸を権利者に再取得してもらう形に。マンションにすることで、将来の相続対策にもなりました」

20年超の業界経験をもとに、街の活性化につながるマンション建て替えに力を入れる

　菅野さんは、業界で20年超の経験を誇ります。不動産デベロッパーで、土地活用の経験を積んだ後、転職して、分譲マンションの賃貸管理や用地取得、企画開発などに従事。2009年から、既存マンションの建て替えに携わったことが転機になったそう。
　「初めて担当したのは、住宅街にある古いマンションで、近隣住民が避けて通るほどスラム化していました。そんなマンションを区分所有者と共に再生しようと動き、建て替えが完了した際に、『安心して暮らせるようになった』と地域からも感謝状をいただきました。老朽化した建物が生まれ変わることは、街全体の活性化につながると実感しました」

　デベロッパーの立場では、建て替えの相談を断らざるを得ないケースに数多く直面し、その受け皿になろうと、2021年に「ジェスコン」を設立しました。
　「建て替えようと声を上げるのは、最初は管理組合の1人か2人。そこから広がり、住民のみなさんが一つになったときや、古い建物が生まれ変わって再入居されたときに、『やってよかった』と思いますね。建て替えをするもしないも、決めるのは所有者の方々です。大切な財産のことなので、手間を惜しまず対話を重ね、負担を軽減しながら、住み心地を高める方法をお伝えします」と菅野さん。

　「小規模マンションや扱いが難しい土地など、相談できる先がなく、途方に暮れる方は少なくありません。初回相談は無料なので、不動産のことで困っていることがあれば、最初の窓口として気軽にご相談ください」とメッセージを送ります。

（取材年月：2024年10月）

小規模マンションを専門に、住民同士の顔が見える建て替えをサポート

コーポラティブ方式の建て替えを、合意形成から入居後の管理まで一貫支援

大規模修繕や、相続やM＆Aなど不動産活用でも実績豊富

20年超の業界経験をもとに、街の活性化につながるマンション建て替えに力を入れる

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