借地権・底地の問題や投資物件の評価に強い不動産鑑定士小川哲也

借地権・底地の問題や投資物件の評価に強い不動産鑑定士

小川哲也

不動産価格におけるセカンドオピニオン

　小川哲也さんは、柏市周辺や東京をおもな事業エリアとする不動産鑑定士。一般的にはなじみの薄い仕事ですが、周辺環境等のさまざまな条件を考慮して不動産を鑑定し、適正な価格を導き出すのが不動産鑑定士です。小川さんは、国や地方自治体が行う地価公示や相続税路線価評価、固定資産税標準宅地評価など公的機関の業務をメインとしています。その一方で、相続税等や投資計画に不安を持つ地主に対するセカンドオピニオン業務にも注力しています。

　「本来、不動産の評価額を決めるのは不動産鑑定士の仕事。しかし、専門家以外の査定で不動産取引が行なわれるケースも多い。それを背景に、不動産の相続においては、評価額と実際の売値に乖離が生じて思わぬ税金が発生したり、分割に不公平が生じて親族間でもめる原因にもなっています。相続で不動産を動かすことになったら、トラブルを回避するためにも、適正な評価を出せる不動産鑑定士に相談してほしいですね。すでに不動産業者さんや税理士さんとの間で話が進んでいる場合は、実行前にセカンドオピニオンを取ることをおすすめします」

　不動産コンサルティング会社やマンションデベロッパーで実績を積んだ小川さんは、不動産の価格理論のみならず、実務にも精通しているのが大きな強みです。

借地権と底地の問題解決、投資計画に強み

　不動産コンサルティング会社では、借地権・底地を専門に扱い、地主、借地人の権利調整や取引代理業務等において豊富な経験を持っています。そのため、借地権・底地の問題解決に強いのも特徴です。

　「旧借地借家法では、借地人との契約解除が難しく、相続税対策で土地を処分したくてもできない地主さんも多くいらっしゃいます。問題を解決するために、過去の経緯を重視することが大切。地主さんや借地人さんの思いを汲みながらも、不動産は適正に評価し、ロジカルに話し合いを進めていきます。トラブルが評価に反映することもあり、できれば争いごとは避けたい。複雑な案件でも、過去の経験を生かしながら適切に対応します」

　また、前職の不動産鑑定会社では、不動産評価にDCF（ディスカウントキャッシュフロー）法を取り入れ、不動産証券化案件の評価も数多く手がけてきました。その経験から「投資用マンション建設を検討する地主さんのお役にも立てると思います。価格理論を習得していない業者さんに比べて、正確な価格や賃料を提示できるので、地主さんは精度の高い計画を立てられます。たとえば柏駅であれば、徒歩10分以上のエリアは近年、新築から10年後には賃料が下がる傾向にあります。投資計画はこうしたリスクも加味しないと、『こんなはずじゃなかった』という事態になりがちです。私にご相談いただければ、DCF法によって対象不動産の1年ごとの賃料シミュレーションを明示しながら、投資判断をお手伝いします」

　不動産投資家や不動産戦略を必要とする中小企業に対しても、不動産価格のセカンドオピニオン、不動産計画の策定、不動産評価、各種意見書の作成業務を広げていきたいと小川さんは考えています。

前職では不動産鑑定として鍛えられた

　借地権・底地の不動産コンサルティング会社を経て、マンションデベロッパーでは仕入、開発、販売部門に従事。不動産業における一通りの実務を経験し、不動産鑑定士の資格を取得しました。

　そして、不動産鑑定士として不動産鑑定会社に13年間勤務。大手スーパーマーケットの事業再生案件では、休む間もなく全国に点在する不動産を評価。大手企業の遊休不動産の売却計画では、不動産の鑑定評価額と売買額が乖離した場合、売買が中止になるという重要な役目も担ってきました。「不動産ミニバブルの時には、入札で評価額の倍の金額で落札されたことも。不動産売買がエスカレートしたときの怖さを痛感しました」。さまざまな案件を通して、「不動産鑑定士として鍛えられた」と振り返ります。

　2016年に独立。不動産の問題を理解する上で、小川さんは、「地主さんの思いや過去の経緯を知ること」を大切にしていますが、そこにはこんなエピソードが隠されています。
「不動産コンサルティング会社に勤務していたころ、地主さんの依頼で借地人に底地を購入してもらうという案件を次々にまとめました。相続税の軽減に貢献し、お役に立てた満足感がありましたが、契約終了時に地主さんが『先祖代々の土地を手放してしまい、悔しい』と号泣されたのです。そんな思いを持たれていたことに衝撃を受けました。土地は単なる資産ではないことを思い知らされた出来事でした」

　不動産鑑定としての客観的な視点を持ちながら、人の心にも思いを馳せられる誠実な人柄が伺える小川さん。不動産の専門家として頼りがいを感じます。

（取材年月：2017年2月）

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前職では不動産鑑定として鍛えられた

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