解約や売却など、サブリースの困りごとに応えるサービス「サブリリース.com」を展開

サブリース契約に関するトラブルを解決に導く専門家

三宅明寛

#chapter1

弁護士や不動産会社と連携し、賃貸物件のサブリースに関するトラブルに対応

　「オーナーに代わり、賃貸物件を借り上げて運用・管理するサブリースに関してお困りの際は当方が力になります」と話すのは、「ココロオドル」の代表取締役・三宅明寛さん。
　「サブリリース.com」というサービスを手掛け、対面やオンラインでコンサルティングを行っています。

　「賃貸経営する上で懸念事項の一つは空室でしょう。賃料が入らなくてもローンの返済は待ってくれません。サブリースは、入居者の募集や契約手続きといった面倒な業務を一任できるうえ、空室でも一定の家賃収入が得られるメリットがあります。しかし、部屋を埋めるために賃料を下げられて収入が減ったり、修繕で出費がかさんだりすることもあります」

　ローンの支払いが苦しくなり手放したくなっても、サブリース付きの物件は管理手数料を差し引いた収益を査定され、市場の相場より売却額が低くなる傾向があると指摘します。

　「解約したいと思っても、中には拒む業者もいます。借地借家法により物件を借りる人は保護されており、サブリースの場合、賃借人はサブリース会社ということになります。例えば、契約書に『半年前に告知すれば違約金3カ月分で解約可能』と書かれていたとしても、会社側が同意しなければ解約できないという判例も過去にあるんです」

　三宅さんは弁護士と連携し、「契約解除を受け入れてもらえない」「保証賃料が振り込まれなくなった」「業者と連絡が取れなくなった」「任せていた会社が倒産しそう」といったトラブルの解決にあたり、新たな管理や売却についても提携する不動産会社と一緒にフォローします。

#chapter2

不動産投資やサブリース契約で解約トラブルに見舞われた経験が強み

　かねてより資産運用に興味があった三宅さん。30代前半になり仕事にもお金にも多少余裕ができたことから、不動産投資セミナーに参加しました。
そこでサブリース付きのファミリー向けマンションの一室をローンで購入。最初のうちは毎月きちんと利益が出て順調だったとか。

　「年数を経るに従い、空室を避けるために賃料を下げたいという申し出を承諾しているうちに、毎月の収支がマイナスになってしまいました。契約書に記載されていた条項にのっとってサブリースを解約したいと申告しましたが、借地借家法を盾に拒否されたのです」

　ストレスで本業にも身が入らなくなり、弁護士や不動産会社に相談するものの、オーナーからの申し入れを認めてもらうのは難しいとの回答ばかり。「自己責任」だと言われたこともありました。

　「何か手だてはないかと各方面に掛け合ううち、やっと協力してくれる不動産会社が見つかり、違約金を払って解約することができました。その後賃料アップなどの施策を行い現在収支はプラスに転じています」

　サブリース契約で困っている人をサポートしてくれるサービスがなく、とても苦労した自身の経験から、今のサービスを立ち上げようと決意しました。

#chapter3

初回相談は無料。豊富な事例をもとに、売却など出口戦略までサポート

　三宅さんは、サブリース契約で困っている人を救いたいと、WEBで発信したところ反響が大きく、2022年に起業。2年余りで、解決に導いたケースは約100件に上ると言います。

　「オーナーさんとサブリース会社とでは知識の差があり、八方ふさがりに感じている方も少なくありません。オーナーさんの立場に立って、丁寧で分かりやすい説明を心掛けています」

　豊富な経験から適切な対応策を提示。保証賃料が入金されなくなったケースでは、契約解除を交渉し、管理会社を切り替えることに成功しました。
　「ただ、毎月の家賃収入は減ってしまったため、入居者が入れ替わるタイミングなどで賃料を上げ、収益性を高めたのちに売却することをオーナーさんと検討しています」

　三宅さんは解約して終わりではなく、「出口戦略」まで親身になってアドバイスします。

　「利益を適正化するには年単位の時間がかかることもあります。顧問弁護士と相談し法令に順守しながら、オーナーさんにメリットのある解決策を知識や経験を基にご提案し、問題解決から出口戦略までサポートします。初回相談は無料ですので、1人で悩まずにお声掛けください」

　さらに、三宅さんは不動産会社のデジタルマーケティングもサポート。事業のアイデアはあるけれど、どのように具現化すればいいか分からないといった声にも、WEBの力を活用して戦略を描きます。

　「『サブリリース.com』とは相反するようですが、理念は同じです。不動産業界のイメージアップに貢献し、社名のように、お客さまと不動産会社の双方が笑顔になり心が躍るようなサービスを目指しています」

（取材年月：2024年9月）

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専門家プロフィール

サブリース契約に関するトラブルを解決に導く専門家

三宅明寛プロ

コンサルタント

ココロオドル株式会社

サブリース会社と連絡が取れない、解約に応じてくれないといったサブリース契約に関する困りごとを、弁護士や不動産会社と連携し解決に導きます。自身もトラブルに見舞われた経験から親身にサポートします。

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