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中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(なかやまさとし) / 不動産鑑定士

わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社

コラム

波乱の住宅市場、マイホームの買い時、住居系リートの見込みは?新思考で解説 住宅ローン控除縮小、すまい給付金終了、住宅ローンが組めない人続出!?、安定の住居系リートからも資金流出

2021年11月25日

テーマ:ご相談

コラムカテゴリ:お金・保険

コラムキーワード: DIYIFANISA



0:00 はじめに
1:25 動画の概要
1:42 居住系リート、マイホームの買い時を考える
2:07 住宅市場の分類
6:40 住宅市場の今後の見込み
10:27 まとめ

安定と言われる住居系リートの投資口価格もいまいち元気がありません。一方で、新築マンションの価格は急上昇し、30年前のバブル時の最高値を超えたとの報道もあります。
好調だったマイホーム市場も
そこで、今後の住宅市場についてわかりやすく分類するとともに、今後の価格推移の見込み解説をしています。


【VIP】メンバー限定動画でも投資に役立つ情報をライブとニュースで提供しています。
https://www.youtube.com/channel/UCTtiQwLNT_nvz4OoOVvdVyw/join

●コメントでかけないような長い質問等はこちらへ
https://forms.gle/r8Frc1T5ghysmkuVA
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今回は

波乱の住宅市場についてお話をします

今住宅事情を把握するのって

すごく難しい時期じゃないかなと思います

レジのリートは一体どうなんだろうか

のみならず

マイホームを買いたいなと思ってらっしゃる方

参考になると思います

前回の

こちらの動画で

オフィスリートを念頭において

今後はあまり

上がり目はないね~

みたいな話をしました

そして今後

下落の波というのは

東京から地方へ

オフィスからレジに波及するだろうと

そのように説明をしました

今回はレジに関する

「今」をご説明をします

安定していると言われる

住居系リート

今後についてご説明をします

ちなみに

日本を代表する住居系のリート

三井不動産系の

日本アコモデーションファンド

最近のチャートは

こんな感じになっています

利回りは

3.1%から

3.2%になっています

こちらの動画でご紹介をした

日本最大の

時価総額を持つレジ

アドバンスレジデンスのチャートは

今こんな感じになっています

利回りは3.1%前後になっています

レジの中で好利回りなもの

今4.5%前後になると思いますが

サムティレジデンシャルのチャートは

このようになっています

8月に一気に資金が抜けて

行ったことがわかります

今回の内容は

一つ目

レジといっても

普通の戸建てからタワーマンションまで

いろいろ幅広いので

まず説明に必要な

分類をします

二つ目

簡単なコメントをしながら

ズバリ今後を占っていきます

今回の動画は

安定した資金運用をしたいんだけれども

居住系

住居系のリートは今

どうなの?って

いう風に思っていらっしゃる方

二つ目

新型の感染性の問題の

いま 「あと」になっていますけれども

今後のマイホーム

住宅市場について

参考にされたいと思われる方

3つめ

なんとなく見てみようかなと思う方

特に役に立つと思います

まず一つ目

レジの分類ですね

不動産投資をする場合に

アパートやマンション

それから一棟とか区分とか

いろんな業界用語というものがあります

レジというものは

そもそもレジデンシャルは

住居

居住系

そういった意味になります

反対語は

コマーシャルですね

商業用不動産と

いうものになります

オフィスとか

店舗とかそういったものですね

不動産の世界で

この言葉を使いこなすことが

もしできれば

あんちゃんよく知ってるね~

みたいなそんな感じになることは

請け合いかもしれませんし

はぁっ?

ていう話になる

かもしれないと

さて

分類を続けたいと思いますけれども

まずは

「投資」と「実需」があります

「実需」は購入して

自分で住むものになります

それから「投資」というのは

不動産投資のためのものを言います

同じマンションの一室

全く同じ一室だったとしても

買って自分で住む場合は

「実需」という風に言います

買ってから

他人に住まわせて

賃料をもらって

大家さんになる

これを「投資(用)」と

いう風に言います

同じ部屋であっても

本当に「実需」と

「投資」では実は

価格の水準が違うんですよね

同じものなのに…

それから価格の

決め方も異なります

一般的な話をすると

同じ部屋であっても

実需の方が

価格が高くなる傾向があります

そしたら

投資用不動産を買って

借りている人

賃借人を追い出して

実需として売ったほうが

むちゃ儲かるんじゃないの?みたいな

そんな話があるんですけれども

これは

さすがに

お目が高いかな

という風に思います

詳しくは

私のこちらの

最新版不動産のしくみがわかる本

同文館出版DObooksの

第4章の10番目

「市場転換すれば高く売れる?」と

こういったものをご覧いただければ

わかりやすく書いてあると思います♡

次に

「実需」の中には

大きく分けて二つあります

「戸建」と

「マンション(の一室)」があります

「投資(用)」の中には

「区分」と「一棟」に分けることができます

マンションのことを

日本語で

区分所有建物という風に言うんですが

その最初の2文字をとって

「区分」というのは

マンションの一室のことを指します

同じマンションの一室であっても

実需の場合だと

やっぱりマンションっていう

風に言うんですよね

ところが

投資になると

同じ部屋であっても

「区分」っていう風に呼んだりします

まあその辺はですねー

地域性もちょっとあるかな

というふうには思います

「一棟」というものがあるんですが

「一棟」というのは名前の通り

一棟のアパートあるいは

一棟のマンションを指します

リートが投資するものは

ほぼ例外なく

この一棟のマンション

と言われるものになります

これらの価格はそれぞれの

マンションの市場

戸建の市場

区分の市場

それから

一棟の市場と名前を付けて

無関係に動いているように見えます

しかし

大きく見ると

これはそれぞれ関連して

いるんですよね

例をあげるならば

キャベツと人参というのは

収穫する時期も違えば

値段も違えば

市場も違う

いうふうに思うんですけれども

もとを辿ると

同じ野菜の市場

例えばニュースで

マンションの価格が上昇中で

今バブル期よりも

マンションが高くなったんです

いう風な話がありますが

これは実需のマンションが

値上がり傾向にあることを意味します

同時に

一方で

金融機関の融資姿勢が今

非常に厳しくって

投資用のマンション市場は

なかなか

いや

ますます

厳しいんじゃないのみたいな

そんな話があるんですけれども

これは同じマンションの

ひと部屋であっても

価格がいま全然

違った動きになっている

しかし元をたどれば

どれも同じものなんですよね

ですので

ある程度

関連することが知られています

一方がずっと上がって

一方が下がるということは

基本的にはない

と思っていただければいいと思います

なぜならば

投資用のマンションも

入居者を追い出して

自分で住むことができる

区分(投資用)のマンションでも

実需のマンションに変えることができる

実需のマンションでも

区分のマンションに変えることができる

こういうの業界用語で

追い出し屋

みたいなもそんな風に呼んだりする

そこで

こちらをご覧頂きたいんですけども

四つの市場について

糸をそれぞれ結んで

一つに繋げてみた

一つの市場が影響を受ければ

緩やかに他の市場にも影響が及ぶ

ということを

これで説明をしています

今の話をすると

実需の戸建てというのは

今住宅ローン控除が縮小されるんじゃないか

という風に言われてますし

それから

すまい給付金も

そろそろ終わる

これ消費税が改定された時に

できたものなんですけども

それから

新型の問題が落ち着いてきて

テレワークだの

在宅勤務だの

そういうものも落ち着いてきたとか

断言はできないんですけども

今これ戸建は

一本調子で上がってるんですが

だんだん曲がり角を迎えるんじゃないかなと

下がりはしないかもしれないけれども

上昇傾向が緩やかになってくる

そして今年は

所得が減少した方ってのは

非常に多いんじゃないかな

所得が減少すれば

住宅ローンも

それだけ多くは借りられない

家を買おうという動きも

おそらく今後下火になっていくんじゃないかな

これはさらに

下押しの方向に

働いてくる

ちなみにこれは

アットホームの最新版の

戸建の価格のグラフになります

そろそろ落ち着いてきてもいいかなあ

というふうに私には見えるんですけども

いやいや

まだまだっていう方も

いらっしゃるとは思います

それから

実需のマンションについても

価格上昇が続いている

という風に言われてるんですけども

実は供給に当たる販売数も減少しています

買える人も少なくなっている

ということなんですよね

特に都市部では

マンションというのは

もう一部の富裕層のためのもので

まあ一般庶民が手が届かないよねって

いうような性格が

だんだん強くなってきたと思います

中古についても

新築に引っ張られて

これアベノミクスが始まって以来

あるいは

東日本大震災が始まって以来

上がり続けているんですよね

一部では

住宅ローン減税の駆け込み需要というのが起きて

今売り物件が非常に少なくなっている

というような話も

聞かれているには

いるんですけども

レインズの最新のレポートによると

最近成約が減ってきて

こちらのグラフの

赤い線(✕数字)なんですけれども

それから最近在庫が

これは青い方なんですけども

増えてきている

これは全国的な傾向になります

逆に

今度投資用の話をすると

今度は

区分というのは今

非常に低調なんですよね

特にワンルームマンションあるいは1DK

こういった小さなものは

非常に低調な感じになっています

こちらは

先ほどのアットホームの資料から

なんですけども

区分の賃料のグラフなんですが

この新型の問題以降

だらだらと下がり傾向になっている

特に小さなものが

下がる割合が大きい

こちらの方は

先日のメンバーシップ動画で

説明したものになりますけども

新型の問題以降

賃料はやはり下落基調かな

そうなると

投資をしてもなかなか

儲かりにくいということなので

区分の価格というのは

売買価格は

下落になっていく

最後に一棟なんですけれども

今は

いいものがあれば

いつでも買いたい

すぐにでも買いたい

という人はいらっしゃる

という風には言われてるんですけども

この前不動産屋さんが

たまたま持ってきたですね

こちらのグラフを見ていただきたい

と思うんですが

一棟でも

売り物件の在庫が

増える兆しが出てきた

今後一棟もですね

少しずつ

売り手市場から

買い手市場

に変化する可能性を今

孕んでる

今回のまとめになるんですけれども

上昇と下落が入り混じっている

レジの市場について

ある程度

分類をするとともに

今後の見込みについて

簡単にお伝えをしました

上から横

ちょっと下

それから

上からもう

下かなーって感じですよね

もういっぱいいっぱいかなって感じですね

こちらとこちらはもう下ということで

だんだん

だんだん

引きずられていくようになっていく

もう足を引っ張られている

地獄へ落ちるわよ

そんな感じなんじゃないかなと思います

それではご視聴いただきまして

どうもありがとうございました

▼著作▼
不動産のことが本当に2時間でわかる発売15版の定番本
 『不動産のしくみがわかる本(同文館出版DO BOOKS)』
 『空き家管理ビジネスのしくみ(同)』
 『闘う!空き家術(プラチナ出版)』

この記事を書いたプロ

中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社)

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