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中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(なかやまさとし) / 不動産鑑定士

わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社

コラム

【マイホーム大成功】プロが教える150万円以上安く買える値引き術&交渉術【不動産会社が言わないヒ・ミ・ツ】

2021年9月9日

テーマ:ご相談

コラムカテゴリ:住宅・建物

コラムキーワード: DIYIFANISA


0:00 はじめに
2:26 どんな住宅で使える方法か?
2:42 安く買える仕組み
6:06 不動産会社が内緒にすること
7:34 安く買える交渉術
7:46 メリット
9:14 デメリット
10:09 まとめ

日本でも最近中古住宅の価格が上昇傾向です。そこで、マイホームを150万円以上買える方法、そのしくみ、不動産会社が隠して
いることを明らかにしました。

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今回はマイホームを何と

150万円以上安く買う方法

あるいは交渉術を伝えをします

私も実は実践をしています

今撮影しているこの場所は

何にも分からないと思いますが

なんとこれからお話をする

交渉術を使って

なんと167万円も

値切って買いました

今回の動画の内容です

それは

どういう

仕組みなのか?

どんな

住宅を買う時に使えるのか?

どんな

メリットがあるのか?

どんな

デメリットがあるのか?

どんな風に

話をしたらいいのか?と

いうことについて

お伝えをします

今回の動画は

1番目

新築は手が届かないから

中古住宅の購入を考えてるんだという方

それから

住宅をお安く買いたいと

思っているけれども

どんな風に話をしたらいいのか

よくわからない方

とにかくマイホームを

安く買いたいと思う方

不動産屋に騙されない

という風に思ってらっしゃる方

消費税を節税したい

(もちろん合法的に)

思ってらっしゃる方

とりあえず話を聞いてみようか

と思ってらっしゃる方

に特に役に立つと思います

なんとこの私が

一級建築士で

不動産鑑定士である

この人が送る

新築は

これだけ高くなった現在

中古の戸建て

中古のマンション

こういったものを購入しよう

と思っている方

土地だけ買おうと思っている方にも

応用はできるように

お話をしたいと思っています

1番目

その仕組みなんですけれども

この私の

最新版不動産のしくみがわかる本

同文館出版DOBOOKS

これの

48ページと

49ページに書いてあるんですけども

わかりやすく一言で言えば

賞味期限切れ間近の食品を

安く買う

こういったことに似ているかなと

思います

通販だったら

梱包材にちょっと凹みがあるから

安くしてください

みたいなそんな感じのものかなと

思います

非常に悪く言ってしまえば

欠点を見つけて上等に

いちゃもんをつける

その後で

その欠点を受け入れるので

ちょっと安くしてくれませんか?と

いちゃもんをつけるだけつけて

買わないということではなくって

上品に

上手く

丁寧に

イチャモンをつけて

それを受け入れるので

安くしてください

というのがポイントになります

従ってこの方法は

新築はちょっと難しいかな

という風に思います

マンションよりは

戸建ての方がやりやすいです

利用価値がある限り

古ければ

古い建物であるほど

この方法でうまくいくと思います

ではその仕組みを見ていきましょう

建物は

新築時から経年劣化をしていきます

例えば

単に古くなるというだけでも

経年劣化になります

物理的に傷がつく

あるいは

機能や能力が不足してくる

生活の変化に合わなくなってくる

価値が減少するに従って

価格の方も安くなっていきます

会計やってる方は

ご存知だと思いますけれども

減価償却の考え方

あれとほぼ同じになります

不動産の評価というものにおいては

一般的に木造であれば

25年で建物の価値は

ゼロになるという風に

一般的には思われています

もちろん

25年経っても

全然使えるものは使える

車であれば

6年7年で減価償却をして

減価償却してしまえば

価値はゼロと

いうことなんだけれども

「いやまだ全然乗れますよ」みたいな

そんな感じだと思います

価値がゼロであれば

価格もゼロになる

こういう意味になります

その様子を示したものが

こちらの図になります

私のこの

同文館出版dobooksの

不動産のしくみがわかる本に

書いてあるとおりになります

この前編集長に

ちょっとお目にかかったんですけども

そこそこ売れていると

いう話を聞きました

実際に購入いただいた

読者の方の情報では

日本橋の丸善というところ

東京の日本橋の丸善というところでは

こんな感じで

平積みになっていると

いう話を聞きました

そしてその後

維持管理の状態にも

よるんですけれども

大体30年とか

40年くらいたつと

実はもう壊して

新しい家を建てた方が

経済的に合理的ですよね

そういう判断になってきます

そこで

土地の価格から

建物を取り壊す費用

これを引いたものが

経済的に妥当な価格になる

つまり

古くて使えない

あるいは

使いにくい建物が建っている

ということ自体が

土地の有効利用を

妨げている

したがって

土地の価格から

建物の撤去費用を引いた価格が

取引の価格としては

妥当ですよねと

言うことになるわけです

そして

この話で行きますと

建物の込みの価格の方が

土地だけの価格よりも安くなる

そういうことになります

建物自体はまだまだ

利用価値があったとしても

土地の有効活用を妨げている

古い家

まだまだ使えるんだけども

それを解体前提の価格で

土地建物一括購入することができる

従って安くできるいうことになります

そして買った後

必ずしも

解体をしなければいけない…

そういう必要はないわけですね

古い建物を

こういったように

リフォームをする

ということも選択肢に入ってきます

解体しないとしても

リフォーム費用がかかるから

ちょっと安くしてくれませんか?

そういう言い方も可能だと思います

建物の解体費用というのは

家の大きさだったり

あるいは地域だったり

物価水準が違うということで

わりと様々なんですけれども

まあ大雑把に言って

木造2階建ての

120平米ぐらい

30坪40坪くらいの建物で

150万位かなっていう風には

思うんですけども

もちろん地域差はあると思います

上下2割くらい動くかなということですね

一方

売主側からすれば

あるいは

宅建業者

不動産屋さん側からすると

最初から安くなるような

そういう売り方というのは

普通はしない

よくあるのは

「土地値」っていう表現だったり

あるいは

「更地渡し」という表現で

売られているものがあります

土地値というのは

建物はあるんだけども

建物の値段はゼロですよ

その代わり土地の値段だけ考えましょう

というような表現になります

更地渡しというのも

売り出しの時であったり

あるいは

買い手が付いて

契約の時は

ちゃんと建物は建っているんですけれども

そこで

契約をして

手付金をある程度払った後に

その手付金を原資にして

建物を取り壊して

それで

更地にした後に

引き渡しをしますよ

そういう約束で

土地の値段で譲渡しましょうと

いう意味になります

そして

大人の事情というのを

申し上げますと

これ不動産屋さんの

仲介手数料というのは

譲渡価格の

売買金額の何パーセント

というふうに評価をします

3パーセント

4パーセント

5パーセント

というふうに計算をするので

取引価格が高い方が

仲介会社の報酬が

それだけ増えるという

カラクリがあります

だから

なるべく高く売れる

更地渡しということで

売りの棚に並べる

販売されることが多いと

いうことなんですよね

そして

買い主側からすれば

建物壊さなくていいから

建物の取り壊し費用分だけ

安くして

建物付きで売ってくださいと

いう話が出てくる

そして

この方法のメリットを申し上げますと

1番目

何と言っても安く買えます

建物付きで安く買える

2番目

建物は消費税の課税対象なんですよね

もし消費税を払っている

個人事業主

あるいは法人であれば

消費税の仕入控除が使えるのも

お得なメリットになります

結構消費税っていうのは

この何て言うんですかね

重税感がありますよね

一般消費者以上に

この事業主に対して

割と重税感があるものだと思います

滞納が一番多いという話も聞きますからね

3番目なんですけども

見積もりを取って

その解体費用を

算出してもいいんですけれども

それよりは解体費を多少

多めに見積もって

多少多めの値段を引いてもらう

どんぶり勘定で話をすることで

より安く交渉することが

可能かなと

売主側からしても

解体して渡せということになれば

解体するのに

解体業者さんよんで

見積もりとって

実際に工事して

みたいな話になりますので

その手間は省けるということも

メリットになります

買い主からすれば

そのぶんも安くできる

4番目なんですけども

解体すると言って買ったのに

解体しないという選択ができます

買ったらこっちのものですよね

解体せず

つまり

建物をリフォームして直して使う

という選択肢ができる

言うことでもあります

逆にデメリットという話になると

1番目

解体する時は

自分で手配しないといけない

ということもあります

自分で壊してもいいですし

解体業者さんを呼んでくる

という話になるとは思いますけども

いずれにせよ自分で

手配をすることになります

2番目として

新築とかマンションとか

築浅の戸建住宅では

なかなかこう

欠点が見当たりにくいので

ちょっと使いにくい

使いにくいというだけで

不具合を

皿の目を…

目を皿のようにして

探すことができて

まぁそれが

なんとか納得させることができれば

不具合のある状態で買えますので

そのぶん安くしてください

という話も

できないわけでもないかな

という風に思います

逆にそういう風に

あまり言い出すとですね

「わかりました。じゃあ他に売ります」

っていう風に言われたら

もうそれまでということなんで

その辺の頃合いは

ちょっと見極めないといけないかな

ということにもなります

今回のまとめです

中古住宅

特に古い住宅を

安く買える方法について

ご説明を致しました

土地値

更地渡しの値段から

つまり

土地の値段から

建物取り壊し費用を引いた値段で

取引を持ちかける

より安く住宅を購入する

ことができる

先ほど申し上げましたけども

実際この

この場所はそうやって

なんと167万円も

安く買った

その後はこちらの方で

全面リフォームして使ってる

ということでもあります

今回の話は

先日のこちらの

vipメンバーシップ限定ライブで

一緒にライブでお話をした

田中さんとの話の中で

出てきた話題から

一つ取り上げてお話

をしました

田中さんというのは

私のこちらの

最新版

不動産のしくみがわかる本

同文館出版DOBOOKSの

監修をお願いした

コラムニストの方になります

それではご視聴をいただきまして

どうもありがとうございました

▼著作▼
不動産のことが本当に2時間でわかる発売15版の定番本
 『不動産のしくみがわかる本(同文館出版DO BOOKS)』
 『空き家管理ビジネスのしくみ(同)』
 『闘う!空き家術(プラチナ出版)』

この記事を書いたプロ

中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社)

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