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中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(なかやまさとし) / 不動産鑑定士

わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社

コラム

【崩壊間近】オフィスリート売りどき【6%ショック】避けるべき2銘柄も紹介

2021年7月16日

テーマ:ご相談

コラムカテゴリ:お金・保険

コラムキーワード: DIYIFANISA

空室率が6%を超え、賃料も下落傾向がはっきりしてきました。


リモートワーク、在宅勤務が増え、オフィス自体が不要になることも考えられます。しかしオフィスリートの株価は下落していません。そこで、下らない理由、今後のオフィスリートの市場の予測をしました。その結果から、今後買わないほうが良い銘柄を2つ上げています。

0:00 はじめに
1:03 空室率6%ショック
2:41 空室率と賃料の関係
5:18 不動産価格と空室率と賃料
8:59 空室率が上がる理由
9:44 なぜオフィスリートの価格が下がってないのか?
13:28 オフィスリートの危機?
16:48 避けるべき2銘柄

【VIP】メンバー限定動画でも投資に役立つ情報をライブとニュースで提供しています。
https://www.youtube.com/channel/UCTtiQwLNT_nvz4OoOVvdVyw/join

〇コメント質問の回答はサブチャンネルで公開中。
https://www.youtube.com/channel/UCr_6WiO-1sQcLXFE6ECbVNw/videos

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すでに

こちらの

メンバーシップ動画で

取り上げているんですけれども

今不動産市場というのは

私が思うに

これまでになく

まだら模様になっている

読むのが非常に

今難しい状況にあるかな

という風に思います

一方向に

上がっている下がってるとは

なかなか言いにくい

上がっている所は

もう驚くくらい

上がっている一方で

駄目な所は

もうとことん駄目

だだ下がり

例えばこの辺でも

近くの県庁所在地

複数あるんですけども

市街地の住宅地というのは

わりと(価格が)高いところなんですけれども

そこがさらに上がっている

一方で

2番目に大きな市

これも複数あるんですが

住宅地は安いんですけども

さらに下がっている

あるいは

その反対のことも

あったりします

本当に色々だということがわかります

メンバーシップ動画では

あるいは

メンバーシップ限定ライブでは

田中さんの

意見も聞いたり

あるいは

視聴者様から

情報をいただいたりしています

上昇と下落というのは

今のところ

こんな感じになります

そんな中

先週reitの投資家としては

見過ごせないニュースが

舞い込んできました

こちらをご覧ください

いやぁ~とうとう

空室率が5%を

安定して超えてきました

一方オフィスリートはと言うと

代表的な

日本ビルファンド

このチャートは

このようになっています

まあ5月から

横横状態が続いているのかな

今回は

オフィスの空室率の上昇

それから

賃料の低下

これが非常に鮮明になっている

という報道が

今結構あるんですけども

じゃあ何故

オフィスリートが下がらないのか

なぜ横横なのか

これから

上がるのか下がるのか

いうことについてお話をします

リートに投資をしている人

あるいは

今の不動産市場が

どう考えたらいいのか

ちょっと悩んでいる

そういう人であるとか

今オフィスリート

どうなのって

いうふうに思っている方とか

私が

オフィスリートの今後を

ズバリ指摘をしたい

動画を最後まで

見ていただければ

参考になるんじゃないかと思います

今回は六つお話することがあります

1番目

空室率と賃料の関係について

ご説明をします

2番目

不動産価格と

空室率と賃料の関係について

ご説明をします

3番目

空室率が

上がる理由について考えます

4番目

オフィスリートがなぜ下がらないのか

5番目

オフィスリートの今後について

ご説明をします

特に厳しいのは

あの

あそこになります

それから

6番目としては

せっかくなんで

ここまでいったんで

避ける銘柄を

2つくらいご紹介したいと思います

一つ目は

まず空室率と賃料の関係になります

過去のこちらの

動画でもその通り

指摘はしているんですけれども

もしよかったら見ていただければ

より理解が

進むと思いますが

その後も順調に

空室率は増加をしています

良いことではないですよね

賃料は

順調に下落になっています

そして空室率は

注目の5%を超えて

今6%も超えています

これ東京の話になります

こちらの図の通りなんですが

空室率が5%

これは自然空室率とあえて

名前を付けて

業界的には読んでいます

これを超えると賃料はその後

長い期間下落過程に入ってきます

数年の単位で

サイクルに入ってくるいうことなんですね

空室率が5%のところで

1回線を引いてみると

より関係が

分かりやすいのではないか

と思います

空室率5%を超えてくると

その後は賃料は

だだ下がりになります

空室率が5%を

逆に下回ってくる

稼働率が上がってくると

賃料は

上向きがはっきりする

これが5%に線を引いて

5%を切ったところ

あるいは5パーセント超えたところに

丸を打っています

なんとなく

賃料との関係が

より分かりやすいかなと思います

今の状況ですと

いやいやワクチンを打てば

経済がまた

回復するんですから

という風に

言っている方がもし

いらっしゃれば

これが過去の教えになります

歴史は繰り返すと

いうことなんですね

前回の

2009年頃の下落の時

その前の

2002年の下落の時

こういった時も

いやいやもうちょっと待てば

経済が回復して

オフィス市況も

良くなってくる

はずなんですと

言いながら

こういう風になると

いうことなんですね

こういう

5年サイクルになるのは

なぜかと言う話なんですけれども

オフィス不足である

というふうに叫ばれて

オフィスの建設をしてみたら

一気にオフィスが供給過剰になる

こういうサイクルが

大体5年サイクルと

いうことになります

今まで辿ってきた道

歴史的な道は

なかなかこう

侮れないかな

ここはですね

私は歴史に

素直に学ぶべきところではないかと

思います

ズバリ申し上げますと

今後5年間

オフィスマーケットには

芽がない

ということになります

当然オフィスリートにも

芽がない

まあ良くて横ばい

悪ければ

下ということですね

では2番目の話なんですけれども

空室率あるいは賃料

不動産価格との関係

不動産の価格というのは

賃料収入を利回りで

割り算をすれば出てきます

その賃料というのは

もう少し分解をすると

坪単価に稼働率

稼働率というのは

空室率の反対です

稼働率100%は空室率が0%

空室率が100%は稼働率が0%

これをかければ出すことができます

つまり価格というのは

坪単価に稼働率をかけて

利回りで割り算をする

では実際に

このグラフで

数値を入れてみよう

利回りというのは

どうやって

求めるんですかって

言うと

一応今回は参考程度なので

不動産投資家調査と

いうのがありまして

ここから拾ってきます

利回りのグラフというのは

こういう感じになっています

まずは2008年頃

リーマンショックが起きる前

結構

カタカナ系不動産会社が

幅を利かせていた

頃かなと思います

賃料は坪単価で24000円

結構いい値段ですね

空室率は2%

利回りは4%だった

ということですので

24000円に

98%をかけて

4パーセントで割り算すると

大体588000円になると思います

次に

2012年頃

リーマンショックがあって

就職氷河期という風に言われた頃になると

賃料は1万7000円まで下がります

空室率は8%まで上がります

利回りは4.5%

という風に拾うことができますので

17000円に

92%をかけて

4.5%で割り算をするとすると

347000円になります

588000円が

347000円ですから

結構幅が大きいと

これが

利回りの怖さなんですよね

不動産価格は

588000円から

347000円ですから

実に4割程度

下落する

ちなみに

オフィスリートの

日本ビルファンドの価格は

こんな生易しいものではなかった

こちらをご覧いただければと

思うんですが

これは長期の

日本ビルファンドのチャートになります

先ほどの2008年頃の

日本ビルファンドは

最高値がなんと1投資口

985000円もした

すごいですね

そこから

リーマンショックがあった後

2012年の底値になると

315000円まで下がります

実に68%下落

本当にこういうことが起きたら

誰しもが耐えられないんじゃないかな

と思います

しかし

これは理論通りなんですよね

リートというのは

レバレッジというテクニックがあって

配当を増やして皆さんに分配をしています

その副作用ということになると

不動産価格がこの位下落すると

リートの投資口価格は

このぐらい下落する

その比率は

日本ビルファンドで

およそ1.6になります

その逆も然りです

不動産の価格が1上がれば

日本ビルファンドの投資口は

1.6上がる

ということでもあります

先ほどの

私の説明で当てはめてみると

リーマンショックで不動産価格は4割下がって

リートの投資口価格は

実に7割も下がるいうことになります

大体理論通り

今言った

レバレッジって何?

なぜ1.6倍下がるのか?

という話がもし疑問に思われる方は

その仕組みについて

こちらの動画をご覧いただければと思います

結構解説してると思います

次3番目なんですけども

空室率が上がる理由についてご説明をします

これは皆さんご存知の通り

あるいは

世の中で言われている通りになります

この新型の問題

新型の感染性の問題

今日も東京で

1308人っていう話が

あったと思います

リモートワークの普及

それから

コンパクトなオフィス

分散型のオフィスが

今好まれている

そして

この問題が

長引けば長引くほど

なんとなく

長引きそうな感じは

しますけれども

リモートワーク

サテライトオフィス

こういったものが普及して

もはや元に戻るのが

難しくなってくる

ちなみにうちの会社もですね

固定電話というのと

faxというのを

全廃するいうことになっています

そして

4番目になるんですけども

オフィスリートの投資口価格は

何故か下がらない

これは

先ほどの日本ビルファンドの

チャートになります

オフィスの賃貸市場は

厳しさが増している

という状況なのに

オフィスリートの価格は

なぜか下がらない

それは

いろんな理由があると思うんですけども

ここで一つあげるのは

オフィス市場の仕組みにあると思います

賃料の下落というのは

最初に起きるのは

どういったビルから起きるのか

それは

競争力が弱い

雑居ビルみたいなものから

始まります

例えば5階6階建ての

裏通りにあって

駅としては東京だと例えば

五反田とか新橋

新橋いいとこですけども

例えば

飯田橋とか

なんかそういう

サラリーマンの裏通り的な

応援団みたいな

そういうところから

下落が始まってくる

それがピカピカのリートに

影響が出るまでには

やはり時間がかかるんですよね

ちなみにオフィスビルというのは

ランクというのがあります

Aクラスビルというのは

延べ床面積が10000平米あって

かなり大きいですよね

ワンフロアが300坪

300坪と言うと

1000平米になります

駐車場付きのコンビニが

だいたいそのくらいになります

築年数が15年以内

結構新しいビルです。

Bクラスビルというのがありまして

これは1フロアが200坪以上

600-700平米くらいですかね

Aクラスビルではない

例えば築年数が古いとかそういった

ことになります

次にCクラスという風になって

Cクラスになると

ワンフロアが

100坪から200坪になります

最後にDクラスというのがあって

その他大勢

雑居ビルという感じになります

空室率が

今上昇しているというのが

ニュースになっているわけなんですけども

これはDクラスビルから

abcdの

Dクラスビルから

じわじわ広がって

A-classビルに向かって

影響が出てきます

三鬼商事が扱う物件というのは

私がこう三鬼商事の

サイトをいろいろチラチラ見る限り

CとかDというクラスが多いと思います

従って

世の中空室率が増えました

賃料は減少している

という話になったとしても

それは

いわゆる「下界」の話なんですよね

リート様が持っているような

ピカピカのAクラスビルは

こういうところは

言われているほど影響はない

電話だ

で何だっけ

Aクラスビルは

言われているほど

影響はない

テナントも

Aクラスビルに入るような所

というのはかなりしっかりした

上場企業というところが多いですから

あれはその

関連企業というところが多いですから

そうそうですね

今の景気において

逆に好調であるという場面もあります

そんなAクラスビルを揃えている

リートの株価

リートにも色々ありますけども

株価には影響はあまり及ばない

下落の圧力は確かにあるんだけども

感じてはいるんだけども

下界ではなんかそういうことが起きてるらしい

という風には思うんですけども

なんとか持ちこたえて横ばいである

ということになります

そして今回の

この新型の問題というのは

ワクチンさえできれば

経済は元に戻ると思っていて

その上

金融緩和(✕機関)で投資先に困っている

世の中のお金というのが

山のようにあって

株式もそろそろちょっと

なんかありそうかな

みたいなそんな

不安になる

あるいは

もう十分儲かったという

ことで利確してしまった

マネーが一部不動産に

向かっている

こういうことは

観察されると思いますので

不動産価格はそれほど下がってはいない

ということになります

しかしですね

今後はオフィスリートと言っても

安穏としていられるわけではない

実は今後

オフィスの供給というのが

増えるんですね

一律に増えるということは

言えないんですけども

あるところでは

非常に供給が過剰になる

というふうに予測はされます

例えば

3年前なんですけども

新型のこの感染性の問題が

まだ起きていなかった頃ですよ

もうアベノミクス万歳みたいな

そんな時だったと思いますが

東京にオリンピックがやってくると

そういう期待に

沸いていた

膨らませていた

そういう頃は

「オフィスが足りない」

もっと作らなきゃいけない

と言われて

計画したオフィスが

いま次々と建設されて

現実のものとなっています

ここでのポイントは

今年の場合

以前のリーマンショックとか

バブル崩壊とは違って

オフィス供給に

かなりの地域差があります

幸いにも東京に関していうと

今後の供給は

非常に絞られています

つまり今後オフィスマーケットは

あまり悪化はしない

むしろ今後の

景気回復とともに

供給不足になるかもしれないな

そのくらいの予想も可能だと思います

こちらは

ザイマックス総研の

調査によるんですけども

東京23区の今後の

オフィスの新規供給

2021年は10.5万坪になります

これは過去10年間では

最小の供給になります

それ以降も

過去10年間の平均よりも

約半分程度しか供給はされない

これは新型の問題の前まで

オフィスよりも

ホテルの方が儲かりそうだから

みんな一生懸命ホテルを作っていた

こういうことが

大きく影響をしている

しかし東京ではなくて

大阪に目を転じると

全く違って景色が見えます

大阪は(東京の)反対で

今年のオフィスの供給量というのは

平年の6割ほどの水準

実はその後は

急激に供給量が増える

もうこれはですね

いつか来た道みたいな

そんな2009年頃のリーマンショックにも

似たような話が

大阪には

起きたと思います

あれ(供給過剰)の

再来みたいなもんですよね

通常の2倍のオフィスの供給が毎年

行われる

具体的なビルの名前で言いますと

今年は

本町のサンケイビル

来年になると

梅田ツインタワーズ

大阪の駅前のヨドバシカメラですよね

あそこになります

それから新大阪

第5ドイビルというのがあります

これ新大阪なんで

13階建ての

オフィスビルになります

それから日本生命淀屋橋ビル

これは25階建てです

それから梅田三丁目計画

これは大阪駅の

大阪郵便局の跡になります

そして最後のトドメは

うめきた二期ですよね

あの貨物ヤードで

グランフロントと

今呼ばれているところが

拡充される

今後の大阪のオフィス

マーケットというのは

おそらくなんですけども

だだ崩れということになる

大阪といえば

最近起きたことで

象徴的なのは

あのユニクロの心斎橋店

あれも撤退をしてしまった

おそらく今後数年間は

大阪は灯が消えたようになる

そんな予感もする

最後に

このチャンネルを

ご覧になっている方は

リートに興味がある方が

多いと思いますので

オフィスリートの銘柄を考えてみたい

と思いますが

この銘柄でも

かなり差が出てくるんじゃないかな

つまり地域差がはっきり出てくる

例えば東京を中心とするオフィスリート

代表的なのは

日本ビルファンドから始まって

ジャパンリアルエステイト

それから

グローバルワンなんてのもあると思いますが

こういった

東京中心あるいは

東京にしかないというところは

横ばいから

やや

下落かなあというような感じだと思います

逆に福岡なんてのは

福岡リートですけども

非常に調子がいいかな

という風にも思います

しかしですね

こういった大阪のオフィスを

持っているリート

代表的なのは阪急阪神ですよね

それから

日本都市ファンド

これもオフィスに関しては

大阪が多いという風に思います

元々mdiだったと思いますので

こういったところは

とりあえずはですね

新規に買うのは

避けた方がいいんじゃないかな

という風に思います

私も阪急阪神は持ってるんですよね

持ってるんですけども

まあちょっとどうしようかな

という風に思っていたりします

大阪は東京のマーケットの

数ヶ月遅れで

そのようになりますので

今東京が6%まで上がってきた

ということはは

今後も大阪も

空室率は上がってくることは

容易に予想されます

まあちょっと今年中に

何か判断しようかな

最後にですね

大阪といえばやっぱこの言葉ですよね

「知らんけど」

という感じになります

はい…

それではご視聴いただきまして

どうもありがとうございました

▼著作▼
不動産のことが本当に2時間でわかる発売15版の定番本
 『不動産のしくみがわかる本(同文館出版DO BOOKS)』
 『空き家管理ビジネスのしくみ(同)』
 『闘う!空き家術(プラチナ出版)』

この記事を書いたプロ

中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社)

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