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中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(なかやまさとし) / 不動産鑑定士

わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社

コラム

【リート上昇いつまで?】運用会社のプロは今の市況をどう考えているか?【金利上昇】外国人投資家|地震|オリンピック|リート指数2000超え|新築マンション価格上昇|アドバンス・レジデンス投資法人

2021年6月12日

テーマ:ご相談

コラムカテゴリ:くらし

コラムキーワード: DIYIFANISA

リートの資産運用会社の社長が個人投資家の質問に答えた様子を記した資料を入手しました。


今のリート市況は東証リート指数も2000を超えて上昇中です。リートのプロ中のプロがこの上昇はいつまで続くのか、今後どうなっていくのかなどの質問の回答を紹介しながら、今後の上昇はいつまで続くのか解説しています。

【VIP】メンバー限定動画でも投資に役立つ情報をライブとニュースで提供しています。
https://www.youtube.com/channel/UCTtiQwLNT_nvz4OoOVvdVyw/join

〇コメント質問の回答はサブチャンネルで公開中。
https://www.youtube.com/channel/UCr_6WiO-1sQcLXFE6ECbVNw/videos

0:00 はじめに
1:50 アドバンス・レジデンスの解説
3:15 高級賃貸マンションシリーズの比較
9:10 リート物件の買い手属性
10:43 オリンピック開催可否で影響は?
12:07 ESGの取り組み
13:06 地震リスク対策
15:18 米国金利上昇の影響
17:00 新築マンション価格上昇はいつまで?
20:51 リート指数はいつまで上がる?
21:40 リート投資のポイント

----------------------------------------------



実は先日

視聴者様から直接お手紙をいただいております

メールなんですけれども

それでちょっと読み上げたいと思います

突然のご連絡を失礼いたします

私のyoutubeチャンネル住まいと

投資ちゃんねる

それから

書籍

不動産のしくみがわかる本

こちらですよね

これを拝聴拝読し

ぜひ

本投資法人に関する情報提供を

させていただきたく

ご連絡をさせて頂きまし

括弧書きがありまして

本投資会社の

若手社員も

私のチャンネルの

大ファンだそうでいつも話題になっております

この人は

資産運用会社の中の人のようだと

いうことが分かると思います

この度5月に初開催いたしました

オンライン運用状況報告会におきまして

個人投資家の

皆様から寄せられられた

Q&Aを

ニュースレターとしてまとめましたので

情報提供させて頂きます

今後も投資法人のみならず

Jリート全般の健全な成長と

正しい理解につながるよう

尽力して参りますので

ご理解

ご支援のほど賜れば幸いです

このように

なっておりまして

アドバンスレジデンス投資法人の

資産運用会社の方から

直々にお手紙で

メールなんですけども

情報提供をいただきました

その内容というのが

資産運用会社の社長さんが

自ら個人投資家の前に出て

個人投資家の質問に直接答える

こういう形式になっていまして

Jreitの中のプロ中のプロの人が

今のJリート市況を

不動産市況を

どう見ているのか

これについて

「へーそうなんだ」と思う

ところがいくつかありましたので

視聴者様に暴露することにいたしましょう

そして

この回答を通じて

図らずもだと思いますが

このリートの持つ悩みのようなものが

浮き彫りになったかな

その前に

回答がより理解できるように

アドバンスレジデンス

このリートについて

簡単にご説明をしたいと思います

アドバンスレジデンス投資法人というのは

スポンサーは

アドバンスという

名前からすぐに

分かる方もいらっしゃると思いますが

伊藤忠商事が

スポンサーの資産規模が

4965億円

日本最大の規模を持つ

レジデンシャル

居住系(✕用)のリートになります

現在

利回りが

先ほど見てきたところ

3.05%

株式で言えば

pbrにあたるnav倍率が結構ありますね

1.34で

しくじり銘柄を

面白おかしく扱う

このチャンネルのコンセプトからは

もう一番遠い所にあって

たぶん

永遠に取り上げることは

ないんじゃないかな

と思うような

超優秀なreit銘柄になります

そして

ポートフォリオをご覧いただければ

と思います

レジディアという名前が

上から下まで

ずらりと並んでいる

つまり

スポンサーは

レジディアシリーズのマンション

賃貸用マンションなんですけども

こういうものを建てて

それをリートに売却をして

そこで運用する

そういう関係になっています

だいたい新築で取得しているかな

という風に思いますので

平均築年数は10.8年になります

とれたて

ピチピチだとは言いませんけれども

いい頃合いのもの

10年選手を取り揃えてる

次に

この賃貸マンションのブランド

というものがあるんですよね

この

レジディアというブランドは

おそらく

ほとんどの方は

分からないと思います

このシリーズについてご説明をします

例えば

車にブランドというのがありますよね

例えば

ダイハツとかスズキとか

そういうのがあると思います

そこから受ける一定のイメージ

というのがあると思います

それとは違って

レクサスとかbmwとかメルセデスと

こう言った言葉から受けるイメージでは

やはり全然違うんじゃないかな

という風に思います

と同時になんですけども

これは無意識だと思いますが

ウチの乗っている車よりも

上かな?

下かな?みたいな

そんな感じで

品定めをしてらっしゃるんじゃないかな

という風に思います

同じように

賃貸マンションにもブランド

というのがあります

例えば

住所を誰かにお伝えする時がある

と思うんですが

これは

架空の名前で

架空の住所とか架空の名前でやるんですけども

例えば新宿区代々木何丁目

何番何号のその次に

レジディア代々木

何号室なんですいう風に

説明するのと

パークアクシス代々木何号室です

このようにご説明するのと

S-RESIDENCE代々木何号室と

このように説明するのでは

やはり勝った負けたっていう

そういうブランドの上下関係

みたいなのが出てくるわけなんですね

ちょうど乗ってる車が

アルファードなのか

エルグランドなのか

それとも

ステップワゴンなのか

こういう違いで

やっぱりその人を見る印象というのが

違ってくるんじゃないかな

そういうのと同じものになります

こちらをご覧いただければと思うんですが

これはとあるサイトから

引用したものになりますけども

世の中の

高級賃貸マンション

それを上から並べたものになります

横軸には賃料

縦軸には感覚的なものですけども

クオリティになります

クオリティの高い

マンションであれば

同じ場所に

同じように建っていたとしても

賃料はそれだけ高くなる

例えば

レジディアというのは

写真で言えばこんなイメージになります

白を基調にして

ウォールナットっぽいもの

これをアクセントに入れて

実用性と高級感を

醸し出してるかなと思います

何気なく見れば

何気なく見たで終わるんですけども

さりげなく

置いてある

アイランドキッチンに

なってますよね

これが広さと

先進性と

機能性をさりげなく

アピールしているいうことで分かると思います

ちなみに東京23区で

2ldk大体

40平米から60平米くらいで

家賃一か月だいたい

19万円から22万円くらいになります

これに別途共益費が

例えば1万円とか

その他に色々かかると思います

他にもリートに関係しそうな

賃貸マンションのブランド

というのがいくつかあるので

ご紹介をすると

筆頭は日本アコモデーションファンド

三井不動産系ですね

これのパークアクシスシリーズこれ

超高級マンションになります

グレードは

レジディアが

このくらいだとすると

もうはるかに上の方にあります

写真ではこんな感じになると思います

写真からも

高級感というものが

ビシビシ伝わるようなものになってます

ちなみに賃料は

23区で2ldk

大体同じような

55平米から60平米くらいのもので

およそ

30万円から35万円になります

これに共益費駐車場代

その他いろんなものがかかる

次に

以前こちらの動画でご紹介した

大和ハウスリートの

カスタリアシリーズ

これは

レジディアのライバルになります

だいたい似たような価格水準で

似たような雰囲気かどうかは

ちょっと見ていただければと思うんですが

サイトの写真ではこんな感じになります

先ほどと違ってですね

キッチンは壁付になります

後は色使いもなんとなくこう

あんまり

高級感という感じは

伝わってこないかな

これでも

23区で2DKで

大体55平米くらいのもので

家賃は20万円から25万円になります

レジディアよりも

どうですかね

ちょっと高級さという感じでは

こなれてない

感触があるんですけども

家賃はちょっと高めになっている

まぁあくまでも

建っている場所によって

家賃は違いますので一概には

ちょっと比較できない所になります

そしてさらに

ライバルがあります

東急不動産系の

コンフォリアシリーズになります

このサイトによれば

レジディアよりもクオリティは

ちょい下

23区で2DKで家賃だいたい

22万円前後になります

コンフォリアシリーズの公式サイトというのは

実はあるんですけども

私触ってみたんですが

写真がなかったり

抜けてたり

あるいは

サイトがまともに動かない

検索がまともに機能しない

操作できない

そんなようなものになってます

ちょっと担当者の方はですね

ちょっと直していただきたいな

という風に思うんですけども

その他に

リートの関係する賃貸マンション

ということになると

例えば

サムティのSシリーズ

SレジデンスとかS

なんとかっていうSシリーズになります

それからスターツプロシードのプロシード

こういうシリーズもリートには関係はします

しかし

この表にはない

高級マンションではない

言うことで

(詳細は)省略という感じなんですが

家賃はどのくらいになりますかって言うと

大体同条件の

2DKの40-60平米くらい

23区内で15万円くらいかな

そんな感じになります

これを高いとみるか安いとみるかですね

けっこう高いですよね最近ね

さて

レジディアシリーズの雰囲気というのが

大体

分かっていただけたかな

そういうところで

一般投資家の質問に

Jreitの中のプロ中のプロの人が

一体どのように考えてるのか

これをご紹介したい思います

まず

1問目があります

保有物件の売却先

あるいは買い手の属性や傾向がありますか?

リートとというのは

定期的に

通常の場合であれば

5年10年保有して次の人に売却をします

それでまた新しい物件を買って

ポートフォリオを更新していく

そういう傾向があるんですけども

1問目としてはこの

保有物件の売却先や買い手の傾向や

属性があるか?

こういう質問なんですね

それに対する答えというのは

外国の投資家の方や

国内の事業会社

10億円未満の小さな物件であれば

個人投資家の方など売却先

は多岐にわたる

傾向としては外国法人の方が一番多い

この最後ですね

Jreitの保有するような

いわゆる「いい不動産」に関しては

海外からの不動産投資は活発である

こういうことの一端が

ここに伺われるかな

という風に思います

ちなみに直近では

アドバンスレジデンスは

昨年の12月にレジディア

代々木の杜というのと

レジディア経堂というのを

合わせて9億5300万円で売却をした

そういう開示があります

ちなみに売却益は

3億2100万円も叩きだした

買った人は

非開示ということなんですけども

多分こういった外国の会社なのかな

まあそういう感じだと思います

まあもしですね

これ6億持っていたら

4億銀行から借り入れをして

結構悠々自適な生活ができるんじゃないかな

という風に思います

そして次にこんな質問がありました

オリンピック開催の可否で

運用面での影響はありそうですか

答えは一言で言うと

全くない

まそりゃそうだろ

っていう感じの答えなんですけども

最後にさりげなく

「そういう意味でもリートというのは

安定的な商品です」

こんな風にですね

もうその辺はやはり伊藤忠商事ということで

商売上手なのかなっていう

そんな感じがしたりします

アドバンスレジデンスの株価というのは



36万円から37万円ほどに

なっています

非常に今

高いところにあります

実は去年

20万円まで下落をした

そういったことを忘れてしまったのかな

という風に私は思ったりしますけども

私ならもうちょっと正直にですね

レバレッジをかけていますので

下落する時は

実は株式市場につられて

株式市場以上に下落をすることがある

実際そのようなことは去年起きた

企業の価値ではなくて

不動産という実物の安定したものに

実は裏付けされているものになりますので

ただし長期的に見れば株式よりは

安定してるんじゃないかないう風に思いますし

私に言わせれば

株式よりも値動きはやや遅れて

動く傾向がありますので

例えば注意深く見ていれば

まあ早逃げすることもできるかな

そんな感じに思っています

はい

それは私の意見でございまして

では次の質問になりますけども

esgの取り組みについて教えてください

ということで

重要なことが実は言われていまして

読み上げますと

esgというのは

とりわけ外国法人投資家の方において

非常に重要な投資先の指標になっている

このesdの取り組みなしには

投資をしないという方針が今

スタンダードになっている

あ~そうなんだ~っていう感じなんですよね

あとはいろんなことが書いてありますけど

もうなんかちょっと宣伝かなという感じなので

まぁそれはさておいてなんですが

esg自体の定義というのは

今のところ

あんまり確立はされてないかな

そういう中において

つまり

みんな手探りにおいて

不動産の世界に

おいてもesgの取り組みは

いろんな取り組みが考えられると思いますが

それぞれの

リートに応じた取り組み

というのがあると思うんですけども

そういう取り組み姿勢が

(機関投資家の)投資のスタンダードになって

いるということは

これちょっと認識を新たにしたかな

という風に思います

それから次の質問がありまして

このまま読み上げますと

大地震災害等のリスク対策を

どのように考えていますか

これはいろんな意味があると思うんですけども

例えば地震が起きたとして

物件の

ポートフォリオが

比較的被害が少なくなるような

何かしてますか?

であるとか

あるいは

資産運用会社が潰れないために

何かしてるのか?

そういったことであるとか

あるいは

そういった地震が起きたとしても

株価を維持するために

どのようなことをしてるかな?

そんな風にいろんな風に

とれると思うんですが

この方はですね

何とおっしゃったかと言うと

この後半ですよね

地震によって発生する

経済的損失額を常に推定をして

それ以上の資金を当座確保している

このようにおっしゃっております

これは非常に興味深いなと

私を思って読んだんですけども

実際にこのアドバンス

レジデンスで計算をして

みたんですけども

アドバンスレジデンスの資産規模というのは

今4965億円あります

それから

地震による損失率

pmlという数字で表されるんですけども

これが決算短信では2.4%と

いうことになっています

つまり

当座保有する金額というのは

この資産規模の4965億円に

pml値の2.4%をかけた

120億以上の資金を

とりあえず確保しながら運用をしている

このようにおっしゃっているわけなんですね

実際決算資料を見たところ

やはり現金で

今143億円保有しているいうことなので

私これはですね

実は初めて知りましですね

そうなんだっていう風に思っています

これ

他のリートでもそうなのかな

と思って見てみたんですけども

例えば

大江戸温泉(リート)というのは

調べてみたところ

やはり物件の価格の合計が

361億円あるんですけども

それに対して

pmlが今2.7%なので

361億円✕2.7%

9.7億円の現金があれば

よろしいと

こういう話になるんですけども

直近の決算書では

実際の現預金は

22億円と余裕でクリアしている

ちょっと持ちすぎなんじゃないのって

そんな感じにも

思える

それで次の質問になるんですけども

米国の金利上昇の影響はありますか

ということで

私楽待のチャンネルで

実は金利上昇について

ちょっとお話をしたものがありますけれども

このように

お答えになっていらっしゃるんですけれども

実際のところは

いろんなことが考えられると思います

多分この個人投資家の方はですね

違った意味で聞いているんじゃないかなって

いうふうに思うんですけども

例えば

金利が上がると

実際のところ

調達金利

銀行からの借入金利が上がって

リートの経営に悪影響を与えるんじゃ

なかろうかとか

あるいは

利回りが上昇する

これで逆に投資口価格が下がる

こういうことが起きるんじゃないかと

そういうことを心配し

てるんじゃないかなっていうふうに

私は読んだんですけども

このリート運用のプロ中のプロの方は

米国での資金調達が難しくなる

日本に投資資金が流れてくる可能性がある

日本の不動産価格が上昇する

このような形でおっしゃっ

ております

その先は

不動産価格が上昇すれば

例えば含み益が増えて

リートの投資口価格は

上がっていくんじゃないですか?

そんなことが私には読めるかな

私も金利上昇については

過去のこちらの動画で

一応説明はしているんですけども

道順は確かに色々違うんだけれども

同じような結論かなという風に私は思います

今に金利が上がるということは

不動産価格については上がっていく

不動産価格が上がれば含み益が増えて

リートの投資口価格はプラスの方向に働く

そういうのは私の感覚と

結論は似てるかな

ちょっと安心できるかないうことですね

それから

こういう質問がありましたよね

タワーマンションなどの新築の不動産

価格は上昇し続けていますが

今後も上がっていくと

思いますか?

という質問があるんですね

これにリートのプロ中のプロの方は

何とおっしゃったかというと

個人的には限界が来てると思います

こういう風にお答えがあったんですね

これはですね

私ちょっと非常に意外な答えだったかな

と思います

ここからですねこの

リートの中の人は

おそらく

いろんな悩みを

抱えているんじゃないかなってことは

ちょっと見え隠れするわけなんですよね

これは私の想像なんですけども

まぁ中の人もですね

いろんな想いがごっちゃになっていて

自分のリートの資産運用に関しては

やや悩んでいるんじゃないかなということで

一つには自分のところのリート

つまりアドバンスレジデンス

この投資口価格って

今のところ価格が

目一杯の上限価格に来ている

という風に私は思います

リートの価格というのは

分配金を利回りで割り算すれば

だいたい出てくるんですけども

利回り3%ちょっとっていうのは

reitの利回りとしては

歴史的に見ても

最も低い水準なんですよね

それは

投資家から評価されている

ということにもなっているんですが

投資口価格が上昇

すると逆に利回りが下がる

利回りが2.5%とか2%になる

世界というのは基本的にはない

というのが私の考えになります

リートは

いわゆるそのバリュー系の株式みたいに

利回り第一で株価がきまる

糸が切れた

凧みたいに

いわゆるグロース株みたいに

株価が上がっていく

そういうことはですね

非常に考えにくいものになります

むしろ

ここからだったら

何かのきっかけで

下がる可能性の方が高いんじゃないかな

そのように私は睨んでおります

この銘柄に関しては

という話なんですけども

そうなるかどうかは当然わかりません

けれども

その一方で

現在新築価格というのは

ヒタヒタ上昇してるわけです

この上昇は

元をたどれば

いつから始まったかっていう話になるんですけども

大体10年ちょっと

前の

東日本大震災から起こっている

当時は復興需要

というのがあったと思うんですが

その復興事業の名前の下で

例えば壁紙の下に貼ってある石膏ボード

っていう板があるんですけども

これが足りなくなったという風に言われたり

その次に

職人がいない

職人はみんな東北の方に行っちゃって

職人

今誰もいないんですよみたいな

そんな状況があって

言わゆる手間賃ですね

人件費

これが

上昇したそんな話もありましたし

それがそのまま

現在の建築費上昇につながっているは

こういうことがあるんですね

そういったことがあった中で

今度はですね

最近ではウッドショックって言われるような

建築資材の価格が

上昇しています

それから何も木材だけではないんですよね

色んな資材とか

設備に関しても価格が上昇してきたり

あるいは

納期が遅れるなんていう話があったりします

つまりコストが上がっている以上

新築価格はおそらくなんですけども

今後も

上昇し続けるのが現実じゃないかな

という風に思います

自分の所のリートの投資口価格が

めいいっぱい上昇して

今後上昇の余地というのは非常に少ない

という風に私は思いますけども

まあそういう中で

さらに建築費価格が上昇している

その板ばさみ

みたいなところが

おそらくこの方

感じていらっしゃるんじゃないかな

今後の景気回復とかインフレとか

人手不足はそういったものを考えると

新築価格は

ここでは2倍というふうにおっしゃってますけども

3倍でも4倍でも

上昇し続けるんじゃないかな

という風に私は思います

では次の質問なんですけども

リート指数が

2000ポイント前後と高い水準なんですが

このまま維持できるでしょうか

世界的な金融緩和で利回り

価格の水準が変化して

いるのでしょうか

こういうご質問がありまして

で中の人は

二つ指摘しているんですよね

一つは今若干の過熱感がある

reit市場においては

過熱感があるというふうにおっしゃってます

そして二つ目には

新型の問題が

完全に払拭されて

それはもうすぐだと思うんですけれども

世界の経済が再び上昇に転じた後は

反動で上がってくる

このようにおっしゃってます

つまり

目先過熱感から下がって

その後は本格的に上がると

こういうイメージを持ってらっしゃるのか

なっていうことなんですね

それで最後に質問がありまして

Jreitへ投資を検討する

上でのポイントはありますか?

このような質問があります

回答はこのように

なっているんですけれども

このプロのリート運用の方は

三つおっしゃってるんですね

まずは

投資においては分散投資が基本である

それからリートというのは

キャピタルゲインとか

インカムゲインを取りに行くものではない

じゃあ何を取りに行くんだと

言いたくなりますけども

それから

今後修繕費が発生するから

ちょっとどうなるかわかんないけど

頑張ってみるよ

そんな感じになろうかという風に思います

これは非常に重要なことだと思ってて

これを翻訳すれば

自分の所の投資口価格は今

非常に高い水準で

利回りは3%とありえないくらい

低い状況になってます

実は内情は

ポートフォリオが

今後少しずつ老朽化をしてくる

こうなると修繕とか

何かとお金がかかるんじゃないかな

そういう風に思ってるんだけども

でも投資家(から)は今非常に期待が高い

この期待に応え続けられるかどうか

ちょっと自信がないんじゃないかなあ

そんな答えじゃないかな

という風に思います

これはですね

レジディア特有の問題だと思ってまして

普通のリートだったら

5年10年運用すれば

さっさとどっかに売却をするんですね

しかしここはレジディア

という高級マンションブランドなのですよ

高級ブランドというものがある手前

よく分からない馬の骨みたいなやつに

自分のとこの

大切なレジディアシリーズを

売却して

その売却先がレベルの低い管理をしてしまう

こういうことになるとそれはですね

やっぱりマンション全体

に影響するっていうことなので

建てた物は

最後まで自分のところで

面倒を見ないといけない

こうなると

今後修繕費はかかるは

古くなれば家賃だって

値下げしないとだんだん競争力が落ちてきて

募集も段々難しくなってくる

そういう

優秀なリート故の悩みがあるんだろう

なっていうふうに私は勝手に思ってます

大体質問としては

主だったところは

以上かなという風に思います

今回のまとめと

いうことになるんですけれども

リート運用会社の社長さんが

個人投資家の質問に答えた

資料を入手したので

ご紹介を致しました

おそらく皆さんも参考に

なったんじゃないかなという風に思います

それではご視聴いただきまして

どうもありがとうございました

▼著作▼
不動産のことが本当に2時間でわかる発売15版の定番本
 『不動産のしくみがわかる本(同文館出版DO BOOKS)』
 『空き家管理ビジネスのしくみ(同)』
 『闘う!空き家術(プラチナ出版)』

この記事を書いたプロ

中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社)

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