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中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(なかやまさとし) / 不動産鑑定士

わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社

コラム

【株価2.6倍!利回り4.9%】株価上昇続く|投資家置き去りの伝説の過去から決別【5段階評価】親会社交代で更に上昇余地!?【ケネディクス商業リート投資法人】

2021年6月7日

テーマ:ご相談

コラムカテゴリ:お金・保険

コラムキーワード: DIYIFANISA



新型のこの問題からの回復過程において、株価2.6倍、それでも利回り4.9%、株価は昨年3月の急落の前を回復して上場来高値を伺っています。
そんなケネディクス商業投資法人ですが、今年スポンサーが三井住友フィナンシャルアンドリースに買収されました。リーマンショックの頃の様々な「過去」から決別して新たな高みに登れるのか?5段階評価を行いました。

【VIP】メンバー限定動画でも投資に役立つ情報をライブとニュースで提供しています。
https://www.youtube.com/channel/UCTtiQwLNT_nvz4OoOVvdVyw/join

〇コメント質問の回答はサブチャンネルで公開中。
https://www.youtube.com/channel/UCr_6WiO-1sQcLXFE6ECbVNw/videos


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この一週間

動画の更新をサボって

実は何をしてたかと言いますと

撮影場所の引っ越しをしています

今までは

後ろに確か

掛け軸があったと思うんですけれども

今日からこんな感じで

実は撮影をしています

今回は

「Jreitは高配当と聞くんだけれども

いやぁいっぱい銘柄がって

何かよく知らない

カタカナの名前が多いし

よくわかんないっていう方に向けて

Jリートの5月決算の発表のあった中から

1銘柄

この

ケネディクス商業リートの

五段階評価をお送りします

実はこちらの動画で

すでに

私のポートフォリオに

組み込んでいるものになります

ポジショントークにならないように

気をつけたいと思うんですけども

多分そう

聞こえるかもしれないと思います

バブル崩壊とか

リーマンショック

こういったの経験した

私からすると

ケネディクスぅ?っていうふうに

あんまりいいイメージはないんですけれども

逆にそこが狙い目だったりする

さて、この5段階評価の

システムというのは

こちらのように

利回り

ポートフォリオ

借入金

スポンサー

投資口価格

この5項目をまとめて

5段階で評価しちゃおう

こういうものになります

詳しくはこのシリーズの1回目

平和不動産リートの話で

見ていただければと思います

まずは概要になります

名前の通り

カタカナ系不動産の

ケネディクスがスポンサーになります

商業リートになります

ケネディクスっていうところは

日本では2000年頃から

名前を聞くようになってきた

んじゃないかなと思います

その辺りから伸びてきた

不動産会社になります

不動産投資会社と言った方が正しいと思います

元々は

kennedywilson

ticker_symbolがKWという

ニューヨーク証券取引所に上場している

不動産投資会社の日本の支店になるんですね

この

リーマンショックの頃は

まぁひどいもんだとは

言いませんけれども

場所は

確かに一等地なんだけれども

明らかにこれ赤字なんじゃない

のっていうような

名古屋駅前辺りにあったかな

というオフィスビルとか

神保町なんてのも

似たような話があったかな

という風に思います

そんなのを

わざわざ買って

いやいや

リートに買わせて

資料をつくる時に

「えーこれありえない」

みたいな

そんな高い稼働率とか

あるいは

高い賃料で計算してみたり

あるいは

系列リート

当時は確か

ケネディクス不動産投資法人というふう

に言ったと思うんですけども

そこに

買っていただいて

いや押し付けて

何ていう風には言いませんけども

そんな運用をしていたかな

今は

多分

違うというふうには思いますが

当時は

ちょっとお化粧が得意かなあという

そんな感じのリート

あるいは

スポンサーだったかなという風に私は思います

まぁあの

youtubeなんで

この程度の表現にとどめたい

とは思っております

他にもケネディクス本体が持っていた

レジ

レジってのは

居住用のアパートマンションの類ですね

これを

系列リート

確か

今nextがつく

前のケネディクスレジデンシャルというところが

新規で

Jリートで

上場する

という話があったので

じゃあそのスポンサーのケネディクスは

何をしたかというと

なんか郊外物件ばっかり集めてきて

150億円くらいですかね

Jリートに売却をしたと

そんな話があったりですね

果ては

セイムボート出資ってご存知ですかね

セイムボート出資と言いまして

スポンサーが

系列のリートの投資口を

我々個人投資家と同じように

機関投資家

個人投資家と同じように

一部保有して

スポンサーも皆さんと同じ

いち投資主になることで

スポンサーも身銭を切って

投資主になってるんだから

ちゃんと運用してますよと

そういう姿勢を

見せるために行うのが

セイムボート出資って言うんですけれども

このケネディクスというのは

そのセイムボート出資分を

ある日ですね

突然全部売却してしまう

こういう・・・

いいんですよ

別にそれは

それで売るのは勝手な話なんですけども

投資家からすればですね

まあちょっと驚くなぁ

と思うようなことを

やっていたな

それも

今の話ではなくて

昔の話ということですよね

まあ個人的にはですね

どうですかね

という風に思うところもあるんですけども

聞いている皆さんの中でも

まあ

苦々しい思いでを

持ってらっしゃる方がいらっしゃるんじゃないかな

という風には思います

そんな

海の向こうの

「おぼっちゃま」って言えばいいですかね

おぼっちゃまらしい天真爛漫さと

ある意味

やんちゃな一面を持つ

天然な人?

天然なスポンサー

これがケネディクスになるんですけども

そのケネディクスも

今年の4月

三井住友ファイナンスアンドリースという

会社の連結子会社になったと

リーマンショックの頃の

まぁ

ギトギトなと言えば

いいのかな

ドキドキなといえば

いいですかね

そういう話は十年一昔と

今では

あるいは

これからは

微笑ましい思い出に変わっていくんじゃないかな

という風に私は思います

さて

ケネディクスというのは

現在系列リートが4つ(✕3つ)あります

さすがはですね

国内最大の

独立系の不動産投資会社という

片鱗がここで見えると思うんですが

それは

物流リートでいけば

日本ロジスティクスファンド

それから

主力のオフィスリートで

先ほどお話しした

かもしれない

出来事があった舞台となった

ケネディクスオフィス

それから

リーマンショック直後の2012年に上場した

ケネディクスレジデンシャルネクスト

さっきちらっと

お話が出たかもしれませんけども

そして

今回取り上げる

ケネディクス商業リートというのがあります

ケネディクス商業リートというのは

2015年に上場していますので

まあ

やんちゃをしていた頃の面影は

だいぶ商業リートには

ないんじゃないかな

という風に私は勝手には想像してます

それから

利回りになるんですが

現在利回りは

4.90%

株式で言えば

pbrにあたるnav倍率

これが今1.13倍

利回りはリート61銘柄中

6位なんですね

いまいち評価されていないかな

と思える銘柄になります

その6位の前後の名前を見てみても

例えば

マリモ

みらい

タカラレーベン

一個飛んで

スターアジア

Oneリート

Oneリートって昔の

シンプレクスだったと思うんですけども

それから

ザイマックス

こういったところと並べると

まあもうちょっと評価して

あげてもいいような気はするんですけれども

そこはですね

商業施設リートだし

元々やや利回りは高めに設定されています

まぁ

どんぐりの背比べ

かな

そんな感じになるという風に

私は思います

それで

ポートフォリオなんですけども

ポートフォリオはこのようになっています

nscとかSSとか

なんかよくわかんない言葉が並びます

けれども

これは

商業施設の

ケネディクス(独自の)分類になります

ホームページに説明が実はなかったので

いろいろ調べてみまして

今は

このような分類で呼んでいる

商業リートと名前がついているのに反して

全体の約5.5%

ここに

物流施設があります

資産規模が10億円くらいの

小さな倉庫が中心なので

ケネディクスからすれば

コンビニの配送センターみたいなもんなんだから

ケネディクス商業かなっていう

そんな感じで

商業リートに持たせているんだろうと

いうふうに思いますが

まぁそこはですね

ケネディクスらしさの

この天然さというのが

その一端がここでも垣間見える

ケネディクス商業リートのポートフォリオには

他の商業施設リートと大きく違う特徴があります

商圏が小さな店舗に

割と投資をしているんですね

先ほどの分類の図を拡大すると

このようになります

この右側の灰色になったところ

規模の大きな商業施設

ここには最初から投資をしない方針

同じ商業施設リートと言われている

例えば

三井不動産系のフロンティア投資法人

それから

イオンのイオンリート

それから

この動画で何度か取り上げて

もう合併して

名前は変わってしまったんですけれども

三菱商事系の

昔日本リテールファンドとよんでいて

今は日本都市ファンド

そういうのがありまして

同じ商業施設でも

投資方針に実は大きな差があります

それを

私なりに

大雑把にまとめると

こんな感じになると

今問題になってる

ケネディクス商業というのは

日常

あるいは生活密着型と

商圏は非常に小さい所に

あって

お買い物に行く頻度は

ほぼ毎日と言ってもいいような

そういう施設を取り揃えたリートになります

それから

イオンリートというのは

みなさんご存知のイオンモールになります

イオンモールの中でも

割と規模の大きなものが多いかな

という風に思うんですけども

だいたい商圏としたら

10KMから20KM

そんな感じのところで

週末に一回行って

行ったら結構長く

いろんなとこを見るかな

それこそ映画を見たりするかもしれませんね

そんなような所になります

それから

フロンティア投資法人が投資しているのは

さらに

もっと

大きなショッピングモール

それこそ

ららぽーととか

三井のアウトレットモール

商圏としたら

大体50KM

くらいのところになると思います

まあ当然行く頻度としては

毎日三井のアウトレットモールに行く

っていうのはなかなかないかな

という風に思うんですけども

月に1回家族連れで

何か1日過ごせたらなと

それから

日本都市ファンド

日本都市ファンドが投資しているところは

都心のプレミア地区

それこそ

例えば

神宮前とか原宿とか表参道とか

青山何丁目みたいはそんなところですよね

だから商圏も関東平野一円という

そんな感じになると思いますし

その代わり頻度というのは

そこに勤めて

いる方は結構

頻度高く行くかもしれませんけども

基本的には行く頻度は低い

それで

日本投資ファンドに関しては

都心のプレミア地区ということなんで

車よりも電車で行くと

こういうことが前提となる

ポートフォリオの構成になってる

こういう風に

商業施設リートでも

かなり特徴が

分かれてるいうことが分かっていただければな

という風に思います

そのため

ケネディクス商業のポートフォリオってのは

一言で言えば

すごい

地味~になります

小規模で

生活必需品を扱う店舗が多い

実は

この新型のこの問題

新型の感染性

の問題の影響はあまり受けなかった

むしろドラッグストアとか

むしろ追い風になったんじゃないかなっていう

ふうに思えるところもあると思います

ここはですね

おぼっちゃまらしいという

そういう

ツキですよね

運は持ってるんじゃないかな

という風に思います

決算資料を見ると

ちょいちょい

イオンリートをライバル視して

イオンリートよりも

我々の投資方針の方が

実は優れてるんです

よっていうようなフシが

ちょっと見受けられるかなと

こちらのようにですね

はい

さて、物件を

個別に見ていきたいと思います

旗艦物件はこちら

になります

横浜市の港北区にある

アピタテラス横浜綱島

アピタっていうのは

名古屋の方にしかないのかな

と思ったんですけども

東京の方にもあるというのは

ちょっと驚きだったんですけれども

2018年にオープンをして

店舗面積が15300平方メートルになります

ショッピングセンターとしては

割と小さなものになります

駐車場が900台と

いうことですので

これもやっぱり少ないよね

核テナントになるのがユニーですね

ユニーというのは

今ドンキホーテの兄弟会社になっています

比較的小さなショッピングモールでして

価格はそれでも116億円します

そして

最小の物件がこちらになります

さいたま市にある

ウニクス浦和美園

ちなみにウニクスというのはラテン語で

オンリーワンという意味だそうなんですけども

ここでもやっぱりアメリカのですね

おぼっちゃま的な感覚が

なんとなく見え隠れする

2017年にオープンして

店舗面積が4752平方メートル

駐車場が225台

その底地を保有しています

建物は保有してないです

価格は7億3000万円になります

一応ですねこのチャンネルを

ずっと見ている方に

誤解がないように申し上げておくんですけども

私過去の動画で

こちらのようにリートが底地に投資するのは

もうちょっとおかしいんじゃないの

みたいな動画をですね

二つ出したことがあります

その中身というのは

産業ファンドという

ところがあるんですけども

まぁこれもリートなんですが

そこを例にとって

工場の底地なんて

他に誰も買う人がいないんだから

売れなくて

いずれ運用に行き詰まる

そんなことを言ってた

しかし今回のような商業施設の

底地

これはですね

実は結構取引が活発に行われています

市場の参加者

買いたい

売りたいという参加者も

割と多くいる分野になります

利回りがそこそこであれば

リートが持っていても

出口=売却先に困ることはない

実際世間には

底地専門に取り扱う会社というのがあります

しかもそれは

東証一部に上場している

上場企業がある

くらいなんですね

その名前はズバリ

地主株式会社

これはあの今は違う名前なんですけど

近々名前が変わる

地主株式会社いうのが

東証一部に上場している

ちなみに

2番目に小さな物件というのは

札幌にあるこちらの倉庫になります

8億円だそうです

後は地域分散ということで行きますと

東京にポートフォリオの

14%があります

関東まで含めると

およそ56%

小規模で

低層な商業施設が割と多いので

地震に対しても

そんなに心配する必要はないのかな

平均築年数は15.3年

商業施設の場合には

30年も同じ場所で運営できている施設

商業施設というのは

実はそう多くはない

ということがありますので

平均の築年数というのは大体短め

15年という感じになります

それから

これは

特に問題になるわけではないんですけれども

含み益がちょっと少ないなというところがあります

まあまだできてから

5年のリートになりますので

まあそれも仕方がないかな

という風に思うんですけども

ポートフォリオの価格の合計

2465億円に対して

実は

含み益が182億円しかない

いざという時に

物件の売却で利益を叩き出す

こういうことがまちょっとやりにくいな

という構造になってます

次に借入金になるんですが

借入金については問題になることはない

ltvは44.8%で

普通の範囲

返済期日もこちらのグラフのように

そこそこ分散されています

平均調達金利は

0.98%ということで

やや高いかな

という風には思うんですけども

最近は調達金利が少しずつ低下傾向にあります

借入期間も割と長期化が進んでいる

リーマンショック以降ですね

ちょっと改心して

銀行とのお付き合いの仕方も

まあ信頼を得られるようになってきたかな

少しずつ銀行から好条件を引き出している

ということが言えると思いますし

おそらく今後

三井住友ファイナンス&リース

ここがスポンサーの親会社になること

であれば

この辺は少しずつ

今後改善されていくんじゃないか

それから

スポンサーになるんですけども

名前の通りケネディクスになります

今年の4月

三井住友ファイナンス&リース

に買収をされて

連結子会社になりました

正確には三井住友ファイナンス

アンドリースという会社の子会社が投資している

ファンドの子会社そういう感じになります

グループ会社ということでいいと思います

実はこの三井住友ファイナンス

アンドリースというの

は同じような時期に

同じような不動産会社を買収をしています

この名前が

マックスリアルティというところで

将来的にひょっとすると

この会社と統合するんじゃないかな

そんなような雰囲気を私は感じて

おります



このマックスリアルティという会社は

ザイマックスが出資している

そういう会社になっておりますので

ザイマックスとケネディクスが一緒になっちゃう

そんな妄想もできそうな感じになってます

最後に株価になります

チャートは今こんな感じになっています

丁度

新型の問題の起きる前の価格を

回復したところになります

まもうちょっと上があるんじゃないかな

という風に

私は想像していますけども

ここから上は

なかなかすぐに難しいかな

という風にも思います

登るのは大変ということですね

ここから

価格が上がる状況として考えられるのは

三つくらいは挙げておきたい

という風に思います

一つ目は内部成長

つまり既存のテナントから賃料値上げする

二つ目は外部成長ですね

つまりポートフォリオどんどん拡大していって

新しい物件買って

そこの賃料収入が増えて

それで株価が上昇する

こういうのはあるとは思いますね

もう一つは

地価の上昇なんですよね

例えば不動産価格が全国的に上がるような状況

ひょっとしたら

インフレ懸念というのはありますので

それに比例して

投資口価格も上がっていく

この地価上昇と

リートの価格の上昇の関係というのは

まあ大雑把に言ってなんですけども

実物の不動産の価格が1上昇した

とすれば

リートの価格

投資口価格は理論的には

そのltvの逆数

言い方変えると

だいたい2の割合で上がってくる

いずれにせよ

これまでのような

簡単な一直線の上昇ということは

なかなかないんじゃないかな

今後は植物が少しずつ成長していくように

分配金の増加に伴って株価投資口価格も

ゆっくりと増加していく

そんな感じではないかなと

長期のチャートで見ると

こんな感じなんですけども

現在上場来の高値

これが299300円だそうなんですけども

念願の3度目の

30万円トライが実現できるかどうか

これから買うとしたらどうですかね

30万円超えたら

ずっと上がるかって言うと

そんな感じも受けないので

やはり配当確定後の小安い時を狙う

という風にするか

あるいは

増資が行われた

タイミング

こういったのを待つのがいいかな

風に思います

ちなみに

スポンサーの親会社の

三井住友ファイナンス&リースというのは

非上場になっているので

その親会社である

三井住友フィナンシャルグループの配当利回り

これが今

4.91%なんですね

それから

チャートは

ちょうどカップウィズハンドルという

これから上がるんじゃないの

みたいな

カップを作っているところになります

それからもう一つの

スポンサーの親会社の親会社である

住友商事の配当利回りというのは

今4.47%になってます

こちらもカップウィズ

ハンドルのカップを形成しているかな

という風に見えなくもない

正直こっちの方がいいかなと

以上のことから

ケネディクス商業リート

投資法人の五段階評価という話になると

これも残念ながらですね

星3ということなんですね

毎日使うお店に重点投資する方針というのは

このリート独自のものになります

地味~なんですけども

間違いはないという風に思いますし

撤退があったとしても

そのリスクというのは

全体からすれば

小さなものになるという風に思います

必然的に低層な店舗になりますので

地震の影響も

割と少ない

仮に影響が起こったとしても

復旧は早いんじゃないかな

という風に思います

スポンサーもリーマンショックの時に

散々色々投資家をおもちゃにした

なんていうことは

私は言いませんけれども

いろいろあった時代の

ケネディクスというところからは

随分成長してきて

おとなしくなった

いや

大人になったかな

という風に思いますし

今後は新しい三井住友ファイナンス

アンドリースというところの

グループ会社として

さらに一層

ちゃんとやってくれるんじゃ

ないかなと思います

さらに

銀行からの調達条件ですね

借入金の条件も

おそらく改善していく傾向がある

という風に予想できます

しかしいかんせんですね

過去最高に高い株価投資口価格ですね

ここがネックになるんですよね

今後の

日本の景気動向を考えると

ここに投資するよりは

やっぱり親会社である

三井住友フィナンシャルグループの方か

あるいは

住友商事の株を買ったほうが

私は三井住友

フィナンシャルグループの方が好きですけども

いいかなと

それは配当利回りに加えて

今後のキャピタルゲインですね

こういったのも狙えるんじゃないかな

という風にはおもうんですけども

私はそっちの方を

投資した方がいいんじゃないかなっていう

風に思います

私が毎月

配当のポートフォリオに組み込んだ理由

というのも

お分かりいただけたんじゃないかなと

ちょうど組み込んだときは

新規の増資の時だったので

ちょっと小安かった言うことになります

それではご視聴頂きまして

どうもありがとうございました

▼著作▼
不動産のことが本当に2時間でわかる発売15版の定番本
 『不動産のしくみがわかる本(同文館出版DO BOOKS)』
 『空き家管理ビジネスのしくみ(同)』
 『闘う!空き家術(プラチナ出版)』

この記事を書いたプロ

中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社)

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