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中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(なかやまさとし) / 不動産鑑定士

わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社

コラム

【後半その2】配当生活+高配当銘柄を集めてFIRE!【5段階評価】マリモ地方創生リート投資法人【関係者閲覧禁止】利回り5.55%!全リート中2位の高利回り銘柄【2020/12期決算解説と投資戦略】

2021年3月2日

テーマ:ご相談

コラムカテゴリ:お金・保険

コラムキーワード: DIYIFANISA

【後半その2】配当生活+高配当銘柄を集めてFIRE!
https://youtu.be/1lt8PVCoIII

【5段階評価】マリモ地方創生リート投資法人【関係者閲覧禁止】利回り5.55%!全リート中2位の高利回り銘柄【2020/12期決算解説と投資戦略】

00:00 はじめに
00:54 マリモリートの分配金の実力は?
05:16 まとめ
07:19 短期勝負の方法

高利回りリート中2位、マリモ地方創生リート投資法人の決算が発表になりました。地方に投資をするという方針のもと、順調に資産を増加させています。

利回りも5.55%と、高配当銘柄としては最適な銘柄になるかどうか?解説しました。
前半:https://youtu.be/WgfZsI5D1sw

〇コメント質問の回答はサブチャンネルで公開中。
https://www.youtube.com/channel/UCr_6WiO-1sQcLXFE6ECbVNw/videos



前回の動画を見た

視聴者の皆様

前回の動画には

二つのバージョンがあります

左側が使用前

右側が使用後になります

その間に

手術がありました

でも安心してください

手術は成功しました

世界が誇る最先端の

ダヴィンチという

手術ロボットと

youtube動画エディターによって

邪悪な記憶は消えてなくなりました

それでは始めましょう

高利回り配当生活に最適

はてな

マリモ地方創生リートの5段階

評価を送りします

前回ここで終わりになっていたと思います

そして

利回り

ポートフォリオ

借入金

スポンサー

株価について

一通り見た後

総合評価をする前に

こちらの表をご覧ください

マリモリートの実際の分配金から

これまで指摘した

数々の問題を差し引いて

実力相当の分配金を算定したものに

なります

邪悪な記憶がある方は

これを見て

デトックスしてください

それでは行きましょう

2020年12月期

一口当たりの分配金は

3507円でした

利回りは5.55%になります

これは前回の動画を

収録した時点のものになります

一つ目指摘したのは

ltvが高い

現状

48.6%が

リートの標準では

40%程度

このように指摘しました

これによる

分配金の下落は

私の

計算によれば

263円ほど

分配金が下がる可能性がある

そして

固定金利の借り入れ

現状3割しか

固定金利で借りていない

これでは

将来の

金利上昇リスクに

ノーガード戦法を取っている

それを

リートでは

ごく標準的な

90%にしますと

分配金としては

およそ

3円程度下落するものだろうと思います

この中には

変動金利を固定金利に

変更するためのスワップの手数料

これが大体

0.2%

それプラス金利が少し上昇します

この分3円ということになります

それから

将来の金利上昇リスク

将来のことですので

わからないいうことになりますが

決して良い影響はない

利益超過分配金

これは一口に言って

出資額の払い戻し

タコ足配当

誤解を

恐れず今言いました

もし本当かと思った時には

右上の方に何か出てきますので



マリモリートの場合には

410円になります

これが

普通のリートではゼロ円

私もですね

この410円を

支払うことによって

将来の成長の足かせにつながる

そして

portfolioになります

現在はレジが45%

商業が45%

悪くない

ポートフォリオを持っています

しかし

今後は

スポンサー企業が得意とするところ

シングル向けのレジデンスが増加していく

可能性が高い

そして

こともあろうに

学生寮を

ポートフォリオに加える

学生寮を

ポートフォリオにくわえてるのは

私の知る限り

一つのリートしかまだありません

しかも

2つ(2棟)も

分配金としては

数字としては表せませんが

私の心の中の叫びとしては

もうやめちくれ~

いうことになります

現実の分配金から

これらのものを全部差し引くと

実力相当の利回りとしては

2831円の

年間に直すと

4.56%になります

まあ

これでも高いんじゃないのって

いうふうに思うかもしれ

ませんけども

ポートフォリオの中身からすれば

もう一声

欲しいかなと私は思います

特にシングル向けのレジ

というところについては

現状もポートフォリオの中に入ってますので

こういったところ

ちょっと気になるかな

これを

もう少し例えてみるとですね

普段は

飲んだくれのただの親父であっても

まぁいざという時には

きちんと結果を出す

これを

マリモリートに当てはめてみると

実力相当としては分配金は半年で

2831円

4.56%と

利回りは上から数えると

15番目という

ごく普通のリートになります

これに

高いltv

利益超過分配金の支払い

変動金利での借り入れ

そのぶんリスクは増えます

そして

高いリスクの物件を取得しようとしている

もうやめてくれーっていう

感じになりますが

このようなお薬を飲んで

お薬を注射して

かけっこをすると

なんと

利回りがリート62銘柄

あるいは

61銘柄中

2位になる

これがマリモリートの

今の現状になります

ただし

お薬を飲んだ分

今後どのようになるか

皆さんでお考えください

あくまでも

将来の話になります

何もないかもしれません

よっていう話があるかもしれないし

やっぱりねっていうことで

何か起きた時に一番先に

影響を受ける可能性もあります

ポートフォリオがレジに傾いている

シングル向けと

学生寮をポートフォリオに入れようとしている

利益超過分配金が多いかな

私の考えでは

そのお金は

物件を

取得して分配金を増やしてほしい

これが私の願いになります

近い将来

景気が良くなって金利上昇が起きた場合には

最も先に

悪い影響を受けることになります

株価はいっぱいのところまで

上がっているんじゃないかな

というのが私の見立てになります

逆に言えば

利回りはフロアに近づいてる

以上のことをまとめますと

総合評価としては

やはり

★1ということになります

長期投資としては

少し避けるべきかな

という風に私は考えております

でも少し

★2のところに色がついている

というところも

見逃せない

自由記入欄としては

地方都市は素晴らしいと思います

地方投資は

物件の購入価格が安く済んで

そのぶん利回りが高い

このような傾向がありますので

私はいいところに目をつけていると思います

しかし

リートにとって

標準的なリスク回避すらしていない

マネジメントレベルがひょっとしたら

地方レベルになってるんじゃないか

ということで

そこは脱却してもらいたいと思います

マンション開発が得意なスポンサーゆえに

自らマンション投資の落とし穴

ここにはまってしまう可能性があることも

指摘したいと思います

配当利回りは高いというのは

魅力だと思いますので

配当の確定前に買って

配当の確定時期で売ると

あるいは両建てを行う

両建ては必ずしも売り買い

同数である必要はないと思います

相場があったまってる

なと思えば

買いの方をやや多くする

そういったことも可能だと思います

5年10年持っているのではなくて

配当の確定日これを境に

短期勝負に出られたら

よろしいのではないかと思います

一応簡単にご説明をしますと

皆さんこういうことは考えていますので

必ずしもうまくいくとは限りません

私は別の方のブログでですね

ジャパンホテルリートで

分配金目当てのために

9月くらいに買って

1月くらいに売ったら大損をした

こんな報告も聞いております

考え方だけ申し上げますと

分配金が確定する前後は

(株価が)高くなる可能性があります

分配金が確定すると

その翌日から株価

投資口価格は急落すると

こういう傾向が見て取れます

従って分配金が急落した時に

買ってそれから

次の分配金が確定する

時に売っていく

こういうやり方があるかなと思います

分配金を確定させる

後で売ったほうがいいか

前でうった方がいいかというのは

その時の判断になろうかと思います

分配金が確定した後

価格が下がった時に

どこかで買って

分配金の確定が近づくにつれて

売りを立てておくということに

なります

こうすると

価格が上がっても下がっても

キャピタルゲインは固定されるいうことになります

そこで分配金を確定して両建てが解消される

こういうやり方も

ないわけじゃないんですけれども

分配金の

確定前後においては

貸株料(調整金)が高くなる可能性がある

ということも指摘しておますので

必ずしもこれで

うまくいくとは限りませんいうことを

申し上げておきます

つまり投資は自己責任でお願いします

ご視聴いただきありがとうございました

▼著作▼
不動産のことが本当に2時間でわかる発売15版の定番本
 『不動産のしくみがわかる本(同文館出版DO BOOKS)』
 『空き家管理ビジネスのしくみ(同)』
 『闘う!空き家術(プラチナ出版)』

この記事を書いたプロ

中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社)

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