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中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(なかやまさとし) / 不動産鑑定士

わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社

コラム

高配当銘柄を集めてFIRE!【5段階評価】マリモ地方創生リート投資法人【関係者閲覧禁止】利回り5.55%!全リート中2位の高利回り銘柄【2020/12期決算解説と投資戦略】

2021年2月27日 公開 / 2021年3月2日更新

テーマ:ご相談

コラムカテゴリ:お金・保険

コラムキーワード: DIYIFANISA

高利回りリート中2位、マリモ地方創生リート投資法人の決算が発表になりました。
https://youtu.be/WgfZsI5D1sw

地方に投資をするという方針のもと、順調に資産を増加させています。
利回りも5.55%と、高配当銘柄としては最適な銘柄になるかどうか?解説しました。

〇コメント質問の回答はサブチャンネルで公開中。
https://www.youtube.com/channel/UCr_6WiO-1sQcLXFE6ECbVNw/videos

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それでは

今回は

高利回り配当生活に最適

はてな

マリモ地方創生リートの5段階

評価を送りします

今回の内容です

まずは

マリモ地方創生リートの

2020年12月期

決算解説をします

5段階評価を行います

自己紹介です

amazonの著者データベースを見てください

ここで

皆様に

繰り返しお知らせがあります

3月2日に

私の著作が出版されることになりました

発売前ですが

カテゴリー1位の称号をいただいております

監修の田中さんとは

今夜ライブをすることになりました

こちらがその案内です

第7回特別セミナー参加料

無料オンラインyoutube

最新版不動産のしくみがわかる本

同文館出版DOBOOKS出版セミ○△□

出版記念セミナー2月26日

今日ですね

21時から

私のチャンネルで

オンラインセミナーとなります

監修者の田中さんとこの本の内容について

あーだこーだ話すことになります

もちろんコメントOK

以上お知らせでした

この動画はファイアーして

配当生活で生きていくのに

必要な銘柄を探して行く

旅の動画になります

特にジェイリートは

株式よりも高利回り

価格変化が株式よりもやや遅い

つまり逃げる時間がある

今後回復が期待される

実際最近のJリートの値動き

目を見張るものがありますよね

そしてこのチャンネルがある

もし異変が起きれば

ちょっと前に知ることができる

かもしれない

つまり

なんでもありいうことですね

そして

過去に作ったこの動画

配当生活毎月好配当

約半年経ちましたが

只今のところ私の計算では

22.67%の利益

プラス

毎月の配当があります

この通り買った人は

今頃

毎月郵便受けに

各リートからの分配金の引換券が届くのを

楽しみにしていらっしゃることではないか

と思います

それでは

今回の

5段階評価の内容です

利回り

ポートフォリオ

借入金

スポンサー

投資口価格

これを

まとめて5段階評価しちゃおう

ということになります

評価は1から5まであります

そして最後に

自由記入欄があるかもしれない

それでは

マリモ地方創生リートの

5段階評価になります

まずは簡単な概要です

利回り2位の高配当のリート銘柄になります

時価総額は下から2番目の

小型reitになります

地方に重点投資を行っています

ポレスターマンションでスポンサー企業は

有名です

ポレスターマンションの外観は

こんな感じのイメージになっています

よく目に焼き付けておいたら

よろしいと思います

さて

利回りのお話になります

利回りは現在

5.55%

上から数えて2番目になります

まさに配当生活に

うってつけの銘柄である

ように見えます

利益超過分配金に対しては

比較的

いや

積極的に行っています

こちらが決算説明資料の内容になります

利益超過分配金においては

減価償却費の3割まで

上乗せして

お支払いをしています

利益超過分配金とは

一言で言えば

出資額の払い戻し

いわゆる

タコ足配当になるんですが

それだけではかなりの誤解がありますので

こちらの動画をご覧ください

それでは

ポートフォリオになります

ポートフォリオは

レジデンス

45.2%

商業施設

45.6%

ホテル

2.5%

オフィス

6.7%

悪くはないポートフォリオを持ってます

こちらがそれを

日本地図に表現したものになります

ちなみに

親会社のポレスターマンションは

このような分布になっています

なんとなく雰囲気が似てるような気がします

実は

東京に2割あるということは

意外と知られてないのではないかと思います

地方創生と言いながらも

東京に2割ある

ここは

非常に良いポイントだと思います

そしてこちらが築年数による分類です

青色のところ

築10年以上15年未満

46.5%あります

比較的歴史の浅いリートということもあり

脂の乗った

10年選手が多くいることがわかります

こちらが

旗艦物件です

アルティザ仙台花京院と読みます

2009年に出来ました

地上14階建ての

大きなマンションになります

208戸あります

仙台駅8分です

37億円になります

suumoで賃貸検索すると

40件ヒットしました

そしてこちらが

ホームズになります

14件の空きがあります

残念ながら

大規模なマンションは

分譲も賃貸も

あまり良い評価にはならない事が多いです

例えば分譲だったら

中古の売買(事例)が増えてくる

これで

値下がりが激しくなる傾向にあります

それから

賃貸は常に

供給過剰のリスクが

つきまと※◆

ついて回ります

それから

自殺を始め

事件

事故物件になる確率も上がる

これは押さえておかなければいけません

事件

事故物件かどうかを見るには

このサイトがあります

左からちょっと失礼いたしますけれども

ご存知の方は

ご存知だと思います

名前が大島てる

日本全国で

たくさんの火柱が上がっています

ちなみに隣の韓国でも

北朝鮮でも

中国でも

少し火柱が上がってる

非常にワールドワイドなサイトになってます

これの仙台ですから

仙台はどこでしょうかね

こちらですね

先ほどの

アルティザ仙台花京院

探してみましょう

このこの辺にこの辺になると思います

よかったですね

火柱が立ち上がっていませんでした

次に

第2位の物件を

確認してみましょう

第2位は

ヤマダ電機テックランド

三原店になります

まあいわゆる三原駅近くの

よくありがちな

ヤマダ電機になっています

航空写真はこのようになっています

隣にマンションが建っていることに

ちょっとお気づきになりますかね

三原は海に面しているだけに

大変

「見晴らし」が良さそうな

マンションになっています

では逆に最小物件はこちらです

フーデリー青葉店

スーパーで

宮崎駅7分と

大変好立地

2009年平屋建て4億円

しかし

あれっと気が付かないでしょうか?

後ろを見てください

心霊写真ではありません

この色使いこの横長の感じ

どこかで見たことはないでしょうか?

航空写真を見てみましょう

こちらがこの鐘になっているところが

フーデリー青葉店に

フーデリー青葉店になってます

その下を見てください

ポレスター青葉

シティプラザ管理室と書いてあります

そうです

後ろに控えているのは

スポンサー企業のマリモが開発して

分譲した

ポレスターのマンションになっています

これは

この二つは

何らかの関係があると思われても

おかしくはないですよね

そういえば

2位のヤマダ電機も

なんとなく

マンション

用地に使えそうな感じがしてきました

実際隣には

マンションが

2棟建っていたのを覚え

てらっしゃると思います

それでふと思い出すのが

過去のこちらの動画です

動画の作り方も

よくわかっていなかった

リートおじさんが

色々喋っています

ネタバレになるあらすじを言いましょう

甲府にあるとあるマンションがありました

現在絶賛値下げ中になっています

3484万円が

2999万円!!

3000万円を切ってます

買った人は心配です

そして航空写真ではこのようになっています

ポレスターのマンションは

この南側の敷地に建っています

北側は

マリモリートがコンビニに

貸していた土地になります

ここに昔セブンイレブンがありました

しかし残念ながら

去年おととしかな

コンビニは撤退

したがって

スポンサー企業がリートから

買い取った

こういう敷地になります

これがネタバレです

マリモリートを使った

典型的なマンションの開発手法について

私の想像をお話しします

まず1番目

まとめて土地を購入します

広い土地を購入するので

お安く買える可能性が高くなります

その一部は

マンションの建設にあてます

そのマンションは

分譲をします

少しお金が入ってる

そのことは

私のこの最新版

不動産のしくみがわかる

本の

第6章の⑩

マンション開発のソロバン勘定で

ご説明をしています

次に緑色の部分について説明をしましょう

まとめて土地購入した部分の

緑色の部分は

収益物件化を行います

やり方は二通りです

土地をそのまま貸す方法

建物を建てて

それを収益物件として運用する方法

そしてその後に

リートに売却をする

こういう流れになります

収益物件化をした後で

リートに売却をすれば

これは

非常においしい話になるかもしれない

いや

実際おいしい話であったと思います

これは

最新版不動産のしくみがわかる本

第4章の⑩

市場転換すれば

高く売れる魔法の方法でお話をしています

つまり

大きな土地を安く買って

マンションを作ってまず少し利益が出る

そしてリートに売って

大幅な利益が出てくる

考えた人は

天才ではないか

さて

稼働率について見ましょう

稼働率は現状

97.2%になっています

まあこれを見ると

レジは苦戦してるかな

という風に思います

それから気になること

がありました

これは決算説明資料なんですけども

スポンサーのマリモによる開発

全国のレジデンス学生寮

商業施設ホテル等を順次開発をしていく

これがスケジュールに乗っています

この中でちょっと見てみると

商業施設

レジデンス(学生寮)

レジデンス(学生寮)

商業施設

レジデンス1LDK

それから

ホテル

レジデンス1LDK

レジデンスワンルームほか

それから

レジデンス1K

レジデンス1K・1DK

これを見て

不安に思われる方は

いらっしゃらないでしょうか?

私も少し不安になって

youtubeで検索をしました

そしたら

こんな動画がいっぱい出てきました

まず一つ目

これは私が

最近楽待でお話をしている

全然関係ない物流リートの動画になります

こちらも

よかったら是非見てあげて下さい

そしてその次に

失敗しない

ワンルームマンション投資の注意点

破産します

このようなことをおっしゃっております

それから新築ワンルーム即死

エリートがハマる本当の理由

このようなことを

おっしゃっております

でも同じ人が

やっぱり不動産投資が最強

の投資法である

10の理由

なんていうことも

お話をされています

私ですねこのワンルーム

学生寮はそういったところにですね

少し「あれっ?」ていうふうに思います

感じ方は人それぞれだと思います

では次

借入金を見てみましょう

ltvは48.6%

これは高い方になります

平均の調達金利は

0.78%

これは後でご説明をします

格付けは規模が小さいので

まだありません

こちらが借入金の一覧

です

全て1年以上の長期で調達をしています

長期なら安心だと思ったあなた

何かこれを見て

気がつくことはないでしょうか?

私はもうこれを見てビンビンに気が付い

ております

ここを見てください

長期の借入でも

変動金利の割合が多い

もう一度表を見てみましょう

変動固定の欄で

長期の借り入れであっても

変動金利が四つもあります

比較のために

日本ビルファンドの資金調達の様子から

見てみましょう

日本ビルファンドでは

長期固定金利の比率は

93.6%

マリモリートの場合には

一つを除いて全部変動金利になっています

これは何が問題なのか

というご質問もあろうかと思います

私の考えでは何ですけれども

皆さん

住宅ローンを組む時に

スマートな人は固定金利で借りるでしょ

あれと同じ理由になります

実際住宅ローンの場合では

半数以上の住宅ローンを借りている人は

固定金利で借りている

という調査結果もあります

皆さん住宅ローンを払っている途中に

金利上昇で利払いが増えたら

嫌になるんじゃないでしょうか

あるいは

生活が破綻してしまう

そんな可能性もあります

それと同じで

このreitは

金利上昇リスクに対して

無防備な状態になっている

そのように申し上げることができると思います

私は長期の借入をするんだったら

変動固定

スワップを使ってでも

もっと分かりやすく言えば

手数料を払ってでも

固定金利にすべきだという風に思います

レンダーの一覧を見ていましょう

三井住友銀行

広島銀行

三井住友信託銀行

福岡銀行

三重銀行

新生銀行

りそな銀行

肥後銀行

中国銀行いうことで

地方の銀行を揃えてる故の

おそらく限界がここにあるんじゃないかと

つまり地方銀行が多いということは

固定金利で借りたくても

商品がない

サービスがない

固定金利で貸してくれるという稟議が通らない

そもそも固定金利って何?

という状況ではないか

あるいは

マリモリートの問題

があって

固定金利で

長期のお金が引っ張ってこれない

こういう問題が

あるように思われますも

では

次にスポンサーを見ましょう

スポンサーは株式会社マリモになります

ご存じない方が

多いかもしれませんので

ポレスターマンションと言えば

少し分かる方が出てくると思います

でもポレスターマンションって

何っていう方がいらっしゃれば

マンションを

幅広く展開している企業になります

本社は広島市の西区にあります

上場はしていない

ではなぜマリモなのか

こういう質問が来ると思います

まりもというのは

小さな藻が集まって

まりもができるように

小さなものが集まって素晴らしいものができる

これが社名の由来である

私の独自の調査ではこのようになっています

そして

マリモは

岸に打ち上げられて

バラバラになってしまうことがあり

ます

しかしその小さなマリモの

小さなもの(糸状態)が

また湖の中に帰っていて

さらにそれが集まって

またまりもになる

こういう不屈の精神があります

まさに

人食いトマトがスタジアムに集まって

とある歌を聴いたら

バラバラになってしまったんだけれども

諦めずに復讐を誓う

時代を超えた

Z級映画

アタックオブザキラートマト

の精神に通じる

いい意味での話になります

そしてスポンサーは

マンションの開発を手掛けていますので

開発建築はできます

仲介も付随してできるでしょう

ただAMとPMに関しては

あまり体制が整っ

ていないように思われます

これはマリモのホームページにあったものです

最近ここ4-5年は成長して

800億円まで売り上げが上がっています

まあ私いろいろマンション

のデベロッパーというのを見てきました

けれども

これまで数々急成長を遂げたマンション

デベロッパーがあって

数々消えていったのを

私は目にしております

例えば広島では

商栄不動産なんてのがあったと思います

それから最後に株価になります

投資口価格は

私がこれを作成してる時点で

123100円になっています

利回りは5.55%

これは

長期の利回りを表したものになります

これでも5%フロアになって

これを(下に)切るとは思えない

つまり言い方を変えれば

この5%に近づいているということは

上昇余地が少ないのではないか

これが私の見立てになります

では最後に総合評価になります

利回り

ポートフォリオ

借入金

スポンサー

株価

投資口価格

これらについて

簡単にご説明をしてきました

さらに

もう少し

私がこれまで説明したところで

気になる点がいくつかありました

投資は自己責任でお願いします

ご視聴いただきありがとうございました

▼著作▼
不動産のことが本当に2時間でわかる発売15版の定番本
 『不動産のしくみがわかる本(同文館出版DO BOOKS)』
 『空き家管理ビジネスのしくみ(同)』
 『闘う!空き家術(プラチナ出版)』

この記事を書いたプロ

中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社)

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