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中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(なかやまさとし) / 不動産鑑定士

わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社

コラム

3秒でわかる!世界一簡単な投資判断の方法【築47年1700億円は「たか~い」というあなたの心の闇を開放する動画】新宿三井ビルディングの不動産投資のカラクリを懇切丁寧に解説

2021年2月22日

テーマ:ご相談

コラムカテゴリ:お金・保険

コラムキーワード: DIYIFANISA

視聴者様からコメントを頂きました。



「築47年(×築49年)の古いビルを1700億円で日本ビルファンドが購入するなんて理解ができない」と。
そこで、その不安な心の闇から開放するための動画を作成しました。

動画中のお告げの書
最新版 ビジネス図解 不動産のしくみがわかる本 (DOBOOKS)
https://www.amazon.co.jp/dp/4495525123/

〇コメント質問の回答はサブチャンネルで公開中。
https://www.youtube.com/channel/UCr_6WiO-1sQcLXFE6ECbVNw/videos

--------


新宿三井ビル

1700億円は

高い

というあなた

前回の動画で

視聴者様から

お叱りのコメントを頂いております

思い当たる人は静かに手を合わせて下さい

この動画は

築49年のビルを

1700億円で買うのは

いかがなものかという

心の闇から

完膚なきまでに

ぐうの音も出ないほど

解放して

差し上げる動画になっています

是非最後までご覧ください

この動画を見ることで

不動産の投資判断が

なんと

たったの

3秒で出来るようになります

そのバイブルが

こちらになります

3月2日発売

最新版ビジネス図解

不動産のしくみが

わかる本

中山聡著

どっかで聞いたことがある名前だと思います

田中和彦監修

同文館出版DOBOOKS

1800円+税となっています

とっつきにくい

不動産の

ディープな世界の

マニアックな知識

88個

中学2年生でもわかる

平易な文と図で見開きで

パッとわかる

類稀な本で

15刷りとなった

不動産の定番本の

大幅改訂版

amazonの画面です今すぐご予約ください

まだ画像はありません

まだ画像がないので

私の方でつけて差し上げました

このような感じになると思います

このチャンネルで

話していることが

約3倍よくわかると好評です

3月1日まで

期間限定で

amazonで予約することができます

もちろん本屋さんで予約をすることもできます

今回は第二章⑦

第二章⑧

第四章⑩のお告げをみるが

よかろう

新宿三井ビル1700億円は高いという

あなた

今回の内容です

新宿三井ビルの土地価格について

ご説明を

しました

新宿三井ビルの簿価について

ご説明をしましょう

新宿三井ビルの

世界一簡単な

投資判断について

ご説明をします

まずは自己紹介です

amazonの著者データベースをご覧ください

では最初

新宿三井ビルの土地価格です

日本ビルファンドの

物件取得のIRが出ています

それがこちら

上から失礼しますけれども

2020年10月9日付のIRが出ています

国内不動産の取得及び賃貸の開始に関する

お知らせ

新宿三井ビルディング及び

グラントウキョウサウスタワーの取得

いうことになっています

この中でまる1番目

新宿三井ビルを1700億円で買う

このようにおっしゃっております

7ページ目

鑑定評価書の概要が書いてあります

ここに

なぜ1700億円で買ったのか

その理由が書いてあります

この一番下の欄を見ていましょう

積算価格と書いてあります

2060億円と書いてあります

土地比率が98.5%

建物比率が1.5%

と記載してあります

それを抜き出してきました

ちなみに

ちなみに積算価格とは

建物の値段と土地の値段の合計になります

もう少し正確に言いますと

原価法

意義

原価法は

価格時点における対象

不動産の再調達原価を求め

この再調達原価について原価修正を行って

対象不動産の資産価格を求める手法である

この手法による

資産価格を積算価格という原価法は

対象不動産が建物又は建物

Zzzz...

原価の把握および

Zzzz...



Zzzz...



Zzzz...



このように書いてあります

つまりそういうことです

それでは

この積算価格2060億円から

華麗な手技で

土地の値段だけを抜き出してみましょう

このように

2060億円に

98.5%をかけると

2029億円になります

今回

日本ビルファンドが購入する

新宿三井ビルディングは

1700億円と書いてあります

建物込みで1700億円は

やすーーーーーい

ということになります

次に

新宿三井ビルディングの

簿価を見てみましょう

三井不動産の2020年3月

期有価証券報告書が書いてあります

それがこちらになります

有価証券報告書

第108期

三井不動産株式会社

これの何ページか分からないので

新宿三井ビルというところで

検索をすると

ありました

三井不動産が保有している

主な資産の価格が書いてあります

それを抜き出すとこのようになっています

新宿三井ビルディング

東京都新宿区

用途

てんてん

鉄骨造一部鉄筋コンクリート造

地上55階地下3階

1974年9月

建物の延べ床面積は

179697平方メートルなっています

ちなみに東京ドーム

3.8個分になります

うちの事務所の798個分

まぁ

大したことはない



その簿価に関しては

建物が152億円

土地が1866億円

その他11億円

合計で

2031億円となっています

2031億円が

1700億円で買えるなんて

ぃやすぅーーーい

ということになります

では

3番目

新宿三井ビルの

世界一簡単な投資判断

3秒でわかる投資判断

材料は

年間収益と売買価格

この二つさえあれば投資

判断ができるいうことになります

売買価格は1700億円

これはこの動画でも何回も連呼しています

そして

年間収益に関しては

先ほどの

鑑定評価書の概要の一番上に

書いてあります

収益価格

直接還元法による価格



運営収益

ここに

ここに

ここに

110億9700万円

と書いてあります

抜き出したのはこちら

これによれば

年間収益は110億円となっています

つまり

1700億円を

110億円

110億で割り算すると

回収期間がわかるいうことになります

回収期間は

15.4年になります

皆さん想像してみてください

15年後の新宿がどのようになっているか

新宿は破滅しているでしょうか

新宿よりも代々木八幡の方が

都会になっているでしょうか?

つまり15年後も新宿が

新宿である限り

私はお買い得であることが

あっという間に

わかるいうことになります

というのは

もっともらしい嘘になります

実は

1700億円で買ったのですけれども

一部は金融機関からの

借入で買っています

これが

私の独自の

調べによると

約650億円ほどある

いうことになりますので

自己資金は

およそ65%程度の

1047億円になります

つまり

売買価格を

年間収益で割り算するのではなく

自己資金として使ったものを

年間収益で割り算をする

この方が正しいということになります

15.4年ではなく

1047億円÷110億円の

9.5年が正解である

ということになるわけです

これを説明しますと

投資した

1047億円は

たった9年で回収できる

あとは丸儲け

皆さん想像してみてください

9年後の新宿がどのようになっているか

きっとこのようになっていると思われます

何も変わらないでしょう

つまりお買い得

しかも

9年経てば丸儲けになります

今回のまとめです

築49年のビルを

1700億円で買うのは

いかがなものかという

邪な考えを

見事なまでに完膚しました

土地代よりもお買い得

簿価よりもお買い得

9年経ったら丸儲け

日本ビルファンドは星5つ

信じる者は救われる

ご視聴いただきありがとうございました

▼著作▼
不動産のことが本当に2時間でわかる発売15版の定番本
 『不動産のしくみがわかる本(同文館出版DO BOOKS)』
 『空き家管理ビジネスのしくみ(同)』
 『闘う!空き家術(プラチナ出版)』

この記事を書いたプロ

中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社)

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