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中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(なかやまさとし) / 不動産鑑定士

わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社

コラム

不労所得生活に必須知識【J-REIT利益超過分配金】特殊用語を初歩から解説【リート全62銘柄ランキングも全公開】利益超過分配金ダントツ1位は、今注目の「アノ銘柄」だった【タコ足配当】

2020年11月18日

テーマ:ご相談

コラムカテゴリ:お金・保険

コラムキーワード: DIYIFANISA



0:00 配当生活に必要なJリート、その特殊用語について初歩から解説
1:16 視聴者様の質問
1:35 利益超過分配金をズバリ一言で説明
2:47 利益超過分配金を理解するためのキホンのキ
5:14 利益超過分配金を理解するための減価償却とは?
9:24 Jリートの利益超過分配金の活用方法
11:23 Jリート全62銘柄の利益超過分配金ランキング

配当で生活するの必要なJリート、その用語について解説しています。視聴者様から利益超過分配金について質問がありました。ルールでは、減価償却費の60%まで分配金として投資主に支払っても良いことになっています。そこで、リートの全62銘柄の利益超過分配金を調査して、ランキングを作りました。

〇コメント質問の回答はサブチャンネルで公開中。

------------------


前回の動画は

好評なコメントが

実は

多かったんですけども

マニアックすぎたのか

後ろ向きの内容だったためなのか

チャンネル登録者数が

減ってしまったんですよね

それはさておいて

わたくし

youtube始めて

もうすぐ1年になるんですよね

撮影用のカメラとか

あるいは

マイクとか

編集用のマウスとか

後に三つ見えてると思いますが

何やらいろいろ物が増えたので

机の横に

棚を増設したんですよ

見えないとこにあるんですけども

最近

机を案内する

デスクツアーというのが

流行っているそうなので

一周年記念に

この机の

机のデスクツアーを作ってみよう

というふうに思うんですけれども

いかがですか?

興味なさそうですよね

この机は

30年前のもの

一回だけ動画で

説明したことがあるんですけども

それから

パソコンが2台付いてるんですよ

モニターが

いちにーさん

見えないとこに

4台あります

それから

マイクが

いちに三つあって

マウスが三つある

こういう

不思議な机に生まれ変わった

良く言えばハイテク

悪く言えば

何ですかね

ごちゃごちゃな机に生まれ変わったので

なぜか

ぬいぐるみが一つ

そこにあります

またチャンネル登録者数が

減るかもしれませんけども

やってみようかな

という風に思うんですよね

さて

視聴者様から質問をいただいています

こちらなんですけども

リートやインフラファンドでよくある

利益超過分配金

これについて

解説していただけないでしょうか

こういう質問なんですね

さらにこれは

配当と同様に利益と考えて良いのでしょうか

こういう質問なんですが

ではお答えします

利益超過分配金とは

リートの決算

あるいは

インフラファンドでも同じです

利益の額を超えて配当する

投資主に支払うことをここでは配当と表現しますが

利益の額を超えて

配当する金額の事を言います

利益で得た金額以上の金額を

投資主に分配金として払うことなので

その本質を

一言で言えば

「出資した金額の払い戻し」

さらに悪く言えば

「タコ足配当」

タコ足配当というのは

タコが自分の足を食べちゃって

そのうちタコは消えてなくなってしまう

そういうような状況を指す言葉になります

しかし

日本の62ある

リートの銘柄

これの業界団体というのがありまして

投資信託協会というのがあるんですけども

ここのルールでは

利益を超えて配当しても良い

という風になっています

利益超過分配金というのは

減価償却費の6割

ここまで分配金として

加算してもいい

ということになっています

というわけで

利益超過分配金というのを

理解するためには

減価償却費というものを

理解していただく必要がある

ということになります

それを理解するには

収入と支出 vs 売上と費用

こういう違いを理解する必要があるんですね

説明をすると

非常に長くなるような気がするんで

かいつまんで申し上げますと

収入と支出

それから

利益と費用というものは

違うということなんですね

収入と支出というのは

実際の現金の出入りの金額を言います

それから

会計帳簿につける

売上と費用というのがあるんですが

これは

確実に現金が出入りすることが

間違いのないものを指す

ということになっています

例えば現金でジュースを買えば

支出も費用も100円になります

ところが

有る時払いのツケで買う

ということになると

支出した金額は

現金で払ってませんから

ゼロ円なんですね

ところが

費用としては

いつか払わないといけない

ということになってますので

それが分かった時点で

100円の費用を計上する

ということになる

これ販売する場合でも同じです

現金と引き換えにジュースを販売する

お店のことを考えると

収入というのは普通

売上と同じ

掛売りをしたり

クレジットカードの決済を使う

という風になると

販売した時点

ジュースを渡した時点では

収入というのは現金は動きませんのでゼロ

しかし売り上げは

100円のものを販売したという

事実はありますので

100円を計上しなければいけない

ということになります

現金が入ってこなくても

いずれ現金が確実に入ってくることがわかる

言うことが分かった段階で

売上として

帳簿に載せる

こういう風に

掛売りとか

つけ払いというのが入ってくると

現金の収支と帳簿上の利益の金額

これがずれてくる

よく黒字倒産っていいますけども

掛売りばっかりして

現金を回収しないと

現金が不足になって

従業員に給料も

払えなくなる

こういう段階で

父さんをするという会社がある

ということなんですね

しかし帳簿を見れば黒字になっている

こうゆう父さんがよくある

という話は聞いたことがあると思います

今度はですね

冷蔵庫を買うことを考えてみたい

冷蔵庫を買うことを考えると

例えばジュースを売るために

5万円の冷蔵庫を買った

そういう風にしたいと思いますね

そうすると

収入は10万円の会社にしましょうかね

それで

8万円分のジュースを仕入れて

10万円で販売する

という企業を考えたいと思うんですけれども

そこに冷蔵庫5万円を買った

こういう話にしたいと思います

収支を考えると

1年目はマイナス

こんなふうに

収入は10万円

支出は13万円ということで

収支マイナス3万円

そこでですね

もし減価償却という考え方がよくわからない

ということになると

収入も売上も10万円

それから

支出も費用も13万円

収支は

マイナス3万円

利益もマイナス3万円

という風になってしまって

1年目から大赤字

ここで銀行に相談して

ウチ融資を受けたいんですけど

どうですかね?って言って

決算書を出してみると

利益がマイナス3万円

「こりゃもう駄目ですね」って話になる

でも

2年目からは

普通に利益は出てくる

言うことでもありますし

これって

高額な資産を買った年だけ

大赤字になってしまうと

企業の活動の努力

企業の努力が

決算書として正常に現れてこない

実態を正しく表しているようには見えない

ということになるわけなんですね

一方で冷蔵庫というのは

何年も使えるわけですよ

もう5年10年普通に使えますよね

それを買った年だけ

大赤字になって

次の年からは黒字になっているというのは

やはりこう

日々の事業の努力

ジュースを仕入れてジュースを売る

努力を正確に表してるとは

とても言い難いということなんですね

そこで

減価償却費の登場になります

5万円の冷蔵庫というのは

確かに買えば

5万円の現金がなくなるんですけども

10年間使えるという風に考えると

1年あたり5千円の負担で

済むわけですよね

そうなった方が

利益というのは平準化

まあ一定になって

企業の経営状況はより正しく表すことができる

こういうふうに考えます

従って冷蔵庫は

支出が5万円なんだけども

費用としては

5千円を

10年間にわたって計上する

こうやって

固定資産の購入額を

その耐用年数

利用できる年数にわたって

費用に計上していく

こういう会計上のルールを

減価償却と言う

簡単にご説明したんですけども

お分かりになりましたでしょうかね

お気づきになったと思いますけど

減価償却という考え方を使うと

支出した金額と費用の金額は

ずれてくる

当然

収支と利益の金額もずれてくる

ということになります

これは

掛売りとか

つけ払いでする場合と

同じように

現金の数字と

帳簿上の会計上の数字が

だんだんズレてくる

こういうふうになるわけですね

リートの場合には

大きな資産

建物というものを

ドカンと買うわけですよね

そうすると

現金はある年

ドカンと払っても

次の年からは

割と現金に余裕が出てくる

ことになります

そうなるとですね

現金がなんとなく余ってくる

なんとなく

利益の金額以上に

現金が余ってきちゃう

余った現金は

じゃあどうすればいいかって言うと

例えば

修繕に使ったり

新しい建物を買ったり

再投資に使えばいいんですけども

それでも使い切れない

正直お金が余って扱いに困ってくる

ということが

こういう

特に不動産を売って買うという場合には

ちょこちょこ出てくる

まあ贅沢な悩みではあるんですけれども

そこで

収支と利益の差額

余ったお金の一部を

投資家に分配金として支払ってしまおうと

こういうことができるようにした

というのが

利益超過分配金ということなんですね

利益ではないんだけれども

利益を超えている金額なんだけども

分配金に上乗せして払っても

リートは潰れないだろう

これ経験上わかっているので

これを

利益超過分配金といっている

これはもうあのリートの方針によって

積極的に

利益超過分配金を配当として

分かりやすく配当と言いますけども

配当に回すところもあれば

全くそれを支払うことをせずに

内部に留保して

次の物件の購入資金として活用しよう

こういうところもあったりします

かつて

熊本地震というのがあった

熊本地震があった時に

イオンリートの保有している

熊本にあるショッピングセンターが

大規模に被災してしまった

ということがあります

そのため

イオンリート全体でも

赤字になってしまったことがあるんですね

普通ならば

赤字になりました

配当できません!

終わり

なんですけれども

それはですね

投資主から見ても

どうなのかなっていうふうに思うので

安定配当という観点から

この利益超過分配金というのを

限度額いっぱい使って

1400円配当した

そういう話を聞くと

利益超過分配金というのは

タコ足配当=悪いものと一概に

言えないんじゃないかな

ていう風に思います

リートの中には利回りを高く見せるために

利益超過分配金というのを加えて

配当しているリートともあったりする

これはね

私は事実だと思うんですよ

そういうリートを見極めるためには

どうしたらいいかという

ことになるわけなんですよね

そこでですね

実際の決算短信資料から

利益超過分配金の考え方を見抜く方法

というのをお伝えしたいと

私は思います

まず利益超過分配金というのは

決算資料の目立つところに書いてあります

それは

決算短信という

表紙のこの辺に書いてあるわけですね

これはたまたまケネディクスのものを使って

いるんですけども

ケネディクスは前期と違って

今期は利益超過分配金を減らしている

いうことになります

あくまでも誤解をしたくないのは

利益超過分配金が

多いのは

投資家を騙しているとか

あるいは

利益超過分配金が少ないからと言って

良いリートである

とも言えない

でも

私はなんとなくですね

この利益超過分配金が少ない方が

将来の成長のために現金を

内部に持っておくという姿勢がある

ということで

やっぱり好ましいかなという風に思います

次に利益超過分配金の傾向

というのがあります

大体こんな感じなんですけども

成長力が旺盛なリート

色々物件を買って

言わゆる

外部成長というのをしていきたい

こういうリートはですね

現金をその次の投資に回しますので

投資主に払い戻す

利益超過分配金というのは

少ない傾向になります

ところが一方で

利回りをちょっと高く見せたいんだけどっていう

そういうリートですね

そういうリートは当然

利益超過分配金を多く上乗せして

投資主に払っている

ことになります

物件のセクター種類によっても

一概には言えないんですが傾向はあります

例えばレジ居住用ですね

居住用のリートとか

商業施設というのはいろんな設備があります

例えばレジだったら

お風呂とかトイレとか

それが各戸ごとにあるわけですよね

そういう設備

が多い所は

割とその設備の修繕にお金がかかりますので

あるいはレジであれば入居であるとか

退去、こういった時に

まあ費用がかかったり

リフォームしたりすることがありますので

利益超過分配金は

支払える額は少なくなってくるはず

逆に

物流施設というのは

修繕する場所って非常に少ないんですよね

少ないので

利益超過分配金として

投資主に払っても

リートの運営上は問題が少ない

こういうことも言えるということになります

これは大体の傾向であって

一概にそうだ

とも言えないところもあるんですけども

こういったところで

動画を閉めてしまってもいいんですけども

せっかくなんで

全てのリートで

実際の利益超過分配金と減価償却費の金額を

実際に調べてみようという風に思いまして

私調べてみました

それがこちらになります

これ結構調べるの大変ですよ

これが全リート62銘柄分あります

そのうち

43銘柄

7割の銘柄は

利益超過分配金を払っていない

なるべく現金を内部に留保して

次の投資に生かそうと

そういう考えであることがわかる

ということなんですね

それを除くと

まだこれだけあります

まだ字が小さいですけれども

これをよーく見てみると

この並べ方なんですけども

減価償却費を分母にして利益超過分配金

の比率の高い順に

並べているいうことになります

この中で利益超過分配金を

配当しているんだけれども

金額が非常に小さいもの

200万円とか

500万円とか

そのくらいのレベルに収まっているもの

これがこれだけあるわけですね

大和ハウスケネディクス大江戸温泉産業ファンド

アクティビアにタカラレーベンにヒューリック

これもう

おまけで払っている

という程度だと思いますので

そういったところを除くと

この位になります

だいぶ文字が大きくなってきたかな

という風に思いますよね

お気づきになることが

いくつかあると思います

まず物流施設リートは

利益超過分配金の支払いが多い

ということになります

それは先ほども申し上げましたけども

倉庫というのは修繕費がかからない

そういう事になります

例えばなんですけど

もう人が使う建物は

やれ

寒いとか暑いとかですね

お風呂に入りたいとかトイレに行きたいとか

そういう人間が生活する

人間が活動するための設備に費用がかかる

設備は壊れやすい

というものがあるんですけども

倉庫は

もう吹きさらしでもOKなわけですよね

しかも重い荷物を収納するためのスペースですので

非常に頑丈にできています

地震にも大変強いです

そうなると点検とか修繕とか

そういう費用が非常に少ない

ということになりますので

これは利益超過分配金で支払ったとしても

問題がないという風に判断をしている

これは

すべての物流施設リートで

そういう考え方を使っています

その中でもですね

日本プロロジス

これはですね

減価償却費以上の利益超過分配金を払ってます

これは何だという話になるんですけども

これは実は今年ですね

宮城県の方だったと思いますが

保有している倉庫の一つが

火災で全焼してしまったんですよね

これが保険金がおりるまで

どのような会計処理をするか

というところがあるので

今年はたまたまですね

このように利益超過分配金の支払いが

とても多くなったということになります

これ

火災保険が入ってくると

また話が違ってくる言うことになりますし

実際に建物を再建して

もう1回稼働すれば

通常の段階に戻って

くるいう風に思います

通常の水準は

おそらく今の1/4程度になる

という風に思います

特殊要因ということです

そこで物流施設リートを取り除くと

このくらいになる

上から順番に

野村不動産サムティマリモヘルスケアメディカル

この四つなんですね

ここから先は

皆さんのご判断ということになります

分からない時は

この動画をもう1回見ましょう

是非投資する際に参考にされればいいかな

という風に私は思うんですけども

それで終わってしまっては

ちょっと動画としては

ちょっと親切じゃないな

という風に思いますので

さらにもっと知りたい

という方についてはですね

決算短信での調べ方みたいなところをお伝えして

おしまいにしたいという風に思います

こちらは野村不動産マスターファンドのもの

野村不動産については

決算短信で

利益超過分配金のことが書いてあります

これは他のリートでもそうです

野村不動産の場合には

今年は通常の利益超過分配金

毎年毎年利益超過分配金を投資主に払ってます

それに加えて

前期に関しては

台風の災害の影響を受けた

災害を受けた年は

一時的にこの利益超過分配金の金額が増えてくる

そのことについては

このように説明があります

利益超過分配金という単語で

決算短信を調べれば必ず書いてあります

こんなに詳細に書いてあるいうことですね

これで調べていただければいいかな

と思います

以上リート投資に

是非知っておきたい

利益超過分配金について

初歩の初歩(?)から

ご説明をしたということになります

いかがだったでしょうか

この動画が役に立った面白かったという方は

このグッドのボタンを続きが見たい方は

左の方にこの辺に

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最新動画の情報が届きます

コメント返し質問の回答はサブチャンネル



行なっています

今後も住まいと

投資に関する有益な最新情報をお届けします

ご視聴いただきまして

ありがとうございました

【Youtubeチャンネル「住まいと投資チャンネル」開設中】
https://www.youtube.com/channel/UCTtiQwLNT_nvz4OoOVvdVyw/videos
▼著作▼
不動産のことが本当に2時間でわかる発売15版の定番本
 『不動産のしくみがわかる本(同文館出版DO BOOKS)』
 『空き家管理ビジネスのしくみ(同)』
 『闘う!空き家術(プラチナ出版)』

この記事を書いたプロ

中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社)

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